- должен содержать условия договора;
- должен быть подписан лицом, совершающим договор или должным образом уполномоченным лицом.
При несоблюдении этих требований и дополнительных требований, предъявляемых к простой письменной форме (о печати, бланке и т.п.) нотариус (должностное лицо) вправе отказаться от совершения удостоверительной надписи.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение договоров обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
ГК предусмотрел пять случаев обязательного нотариального удостоверения договоров: для договоров об ипотеке (п. 2 ст.339 ГК); для договоров ренты (ст. 584 ГК); для договоров залога движимого имущества и прав на имущество, если обязательство, обеспеченное залогом содержится в нотариально удостоверенном договоре (п. 2. ст. 339 ГК); договоров залогодателя с залогодержателем о возможности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество без заявления требования в суд (п.1 ст. 349); для уступки прав и перевода долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме (ст. 389 и ст. 390 ГК).
Последствием несоблюдения нотариальной формы договора является его недействительность, при этом п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает на ничтожность такого договора.
Однако ГК РФ допускает признание договора действительным в судебном порядке в целях защиты прав и законных интересов добросовестной стороны. Для признания такого договора действительным требуется соблюдение двух условий:
- одна из сторон полностью или частично исполнила договор;
- вторая сторона уклоняется от удостоверения договора.
При рассмотрении судом вопроса о признании договора действительным, необходимо установить факт заключения договора. В данном случае необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ, в соответствии с которой факт заключения договора, который не был заключен нотариально, следует доказывать письменными и иными доказательствами, за исключением свидетельских показаний. Так, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда о признании действительным не удостоверенного у нотариуса договора купли-продажи автомашины, так как сам факт заключения такого договора был установлен исключительно на основе показаний свидетелей.
Сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения договора должна возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой в совершении договора.
Для определения круга договоров, подлежащих государственной регистрации, необходимо обозначить, что с точки зрения законодателя является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122- ФЗ[62] перечень недвижимого имущества в ст. 1 был уточнен за счет включения в круг недвижимости жилых и нежилых помещений и предприятия как имущественного комплекса.
Отличие регистрации прав на недвижимое имущество от регистрации договоров с ним состоит в том, что в первом случае договор уже заключен и регистрация необходима для того, чтобы по этому договору произошел переход прав на недвижимое имущество; во втором случае регистрация необходима для заключении договора. Наиболее показательным в этом случае является договор продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), так как он не требует государственной регистрации. В данном договоре регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Следовательно, данный договор признается заключенным и вступает в силу с момента придания ему надлежащей формы. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»[63] разъяснено, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, пеней за просрочку оплаты.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договора купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК).
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
Решение суда о регистрации договора является основанием для учреждения юстиции осуществить внесение записи в Единый государственный реестр.
Кроме того, и ГК РФ и Законом от 21.07.97 года установлена возможность взыскания добросовестной стороной убытков со стороны, уклоняющейся от государственной регистрации договора.
В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» решение суда о регистрации сделки является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки[64].
Так, облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Суд первой инстанции отказал по мотиву того, что облпотребсоюз не обращался в регистрационный орган с требованием регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и удовлетворила иск о регистрации договора купли-продажи недвижимости. Сделка сторонами была исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрационный орган, так как утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Договор купли-продажи жилого дома в соответствии со ст. 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился в суд за защитой своих интересов.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки и приняла решение удовлетворить иск облпотребсоюза.
Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации своим Постановлением от 06.02.08 года отменила постановление Президиума Тюменского областного суда об отмене решения о государственной регистрации права собственности на квартиру, вынесенного судом первой инстанции[65]. Истец обратился с иском к АОЗТ ФК «Русская недвижимость» о признании права собственности и регистрации договора купли-продажи квартиры. В обоснование своих требований истец сослался на заключение договора купли-продажи, который был нотариально удостоверен. По условиям договора продавец после оплаты стоимости квартиры обязан был передать текст договора, но не сделал этого, в связи, с чем покупатель не смог осуществить его государственную регистрацию. Решением районного суда г. Тюмени (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда) на БТИ г. Тюмени была возложена обязанность по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. При обосновании своего решения Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации исходила из того, что в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. При изложенных обстоятельствах постановление Президиума незаконно и подлежит отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций.
Глава 3. Защита контрагентов при заключении договора
3.1 Характеристика способов защиты субъективных прав и интересов в договорных отношениях
Оспаривание участником гражданского оборота субъективного права или охраняемого законом интереса другого лица является формой посягательства на данное право или интерес. Данный вывод подтверждают положения п. 1 ст. 11 ГК РФ, согласно которому защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. В свою очередь, «в соответствии со ст. 3 ГПК право на обращение в суд связывается с нарушением или оспариванием в суде субъективного права или охраняемого законом интереса».[66]
По своему объему оспаривание более широкое понятие, нежели непризнание. Непризнание, как правило, означает отрицание принадлежности права или интереса тому или иному субъекту. Что касается оспаривания, то оно предполагает не только отрицание права, но и его опровержение. Вследствие чего оспаривание в большинстве случаев — активная форма посягательства, которая сопровождается совершением лицом, оспаривающим какое-либо право или интерес, активных действий[67].
В то же время в науке существуют определенные противоречия в понимании таких терминов, как «непризнание» и «оспаривание» права. Так, М. Мирзоян пишет: «...автор приходит к противоречивым выводам, квалифицируя отказ в регистрации прав на недвижимое имущество как непризнание права собственности, т. е. оспаривание этого права».[68] Указанный автор отождествляет «непризнание» и «оспаривание» субъективного права. С данным мнением соглашается Н.И. Клейн, которая полагает, что «один из способов защиты оспариваемых прав применяется, судом путем вынесения соответствующего решения при предъявлении исков о признании права».[69]
Под словами «спорить», «оспаривать» понимается «выступать с возражениями, с опровержениями чьего-либо».[70] В связи с этим участник гражданского оборота, для того чтобы оспорить наличие у другого лица права или интереса, должен обратиться в компетентный орган с соответствующим требованием; Следует отметить, что признание субъективного права или интереса исключает его дальнейшее оспаривание. «Признанием вступившим в законную силу решением суда права собственности за кем-либо исключается дальнейшее судебное оспаривание права».[71]
Оспаривание права, без сомнения, затрудняет положение управомоченного субъекта, но, как правило, не сопровождается нарушением его субъективного права или интереса. Хотя сам факт обращения в суд может в отдельных случаях привести к ограничению возможности управомоченного лица распоряжаться своим субъективным правом или интересом. Так, предъявление наряду с требованием об оспаривании права ходатайства о наложении ареста на имущество другого лица в качестве обеспечивающей иск меры приводит к невозможности распоряжения данным имуществом[72].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
