Наконец, в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п.1 ст.159 ГК РФ).
Главным последствие нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждении его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные Гражданским процессуальным законодательством средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов), кроме свидетельских показаний. Запрет использования свидетельских показаний распространяется только на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей.
Таким образом, если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа "денег не брал" (то есть кредитный договор не заключал), другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение "деньги брал, но не отдал" можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания[23].
Нотариальное удостоверение сделок признается ст.163 ГК обязательным в двух случаях: если это предусмотрено либо законом, либо соглашением сторон. Требования обязательной нотариальной формы содержится в ряде статей ГК. В частности, имеет в виду необходимость нотариального удостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы (ст.186), либо выданной в порядке передоверия (п.3 ст.187), договора об ипотеке (п.2 ст.339), договора уступки требования или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально (п.2 ст.389, п.2 ст.391).
Удостоверение сделок, как и другие нотариальные действия, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате[24] нотариусами, которые работают в государственных конторах или занимаются частной практикой.
Таким образом, законодательно предусмотрены следующие формы сделок: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации.
Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно[25].
Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев. Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст.549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст.559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст.567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст.572 ГК РФ; пожертвование, ст.282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты[26], ст.583,601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст.740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"[27], далее - Закон об участии в долевом строительстве);
сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст.650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст.606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки) [28], ст.339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст.632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст.642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст.656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст.671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст.665 ГК РФ, ст.3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)") [29];
акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст.388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст.391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст.452 ГК РФ, п.9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[30]) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст.11 Закона об участии в долевом строительстве) и др[31].
Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:
сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;
сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;
сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;
сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;
сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними,
а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);
сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).
Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.
В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки[32]. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:
договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п.3 ст.339 ГК РФ, п.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[33] (далее - Закон об ипотеке);
уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);
перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);
договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ);
договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);
договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п.3 ст.560 ГК РФ);
договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.567 ГК РФ);
договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);
договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ);
отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст.573 ГК РФ);
пожертвование недвижимости (ст.582 ГК РФ);
договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст.251 ГК РФ);
договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.601 ГК РФ);
договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года[34] (п.2 ст.651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды[35]);
договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п.3 ст.609, ст.624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ);
договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п.2 ст.658 ГК РФ);
договор аренды участков лесного фонда (ст.32 Лесного кодекса РФ;
п.21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345);
договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст.36 Лесного кодекса РФ; п.6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);
договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке);
договор участия в долевом строительстве (ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).
1.3 Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:
права на недвижимость;
сделки с недвижимым имуществом;
обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: "Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие и отпадающие "ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение". В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей"[36].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
