В кассационных жалобах З. и О. просили указанное решение суда отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что О. является добросовестным приобретателем дома № 11 по ул. Советской Армии г. Самары.
Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. При этом, судебной коллегий было установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 30 ноября 2007 г. собственником жилого дома № 11 по ул. Советской Армии г. Самары являлся Ч. Согласно соглашения о задатке от 29 декабря 2007 г., заключенного между Ч. и Б., Б. передала Ч.9 тыс. долларов США в счет сделки купли-продажи дома № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары.29 апреля 2007 г.Ч. заключил с Я. договор купли-продажи дома № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 07 мая 2002 г. за Я. зарегистрировано право собственности на дом № 11 по Советской Армии, г. Самары. Б., узнав о договоре купли-продажи дома, заключенном 29 апреля 2007 г. между Ч. и Я. предъявила в судебном порядке к ним иск о признании недействительным этого договора и признании за ней права собственности на дом № II по ул. Советской Армии, г. Самары.
Решением Самарского районного суда г. Самары от 27 мая 2007 г. суд признал за Б. право собственности на спорный дом и определением от 23 июля 2007 г. отменил указанное решение по вновь открывшимся обстоятельствам.10 июля 2007 г.Б. получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары и 12 июля 2007 г.Б. заключила с З. договор купли-продажи указанного дома.7 апреля 2008 г.З. заключил с О. договор купли-продажи спорного жилого дома.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда пришла к выводу, что суд первой инстанции дал правильную правовую оценку обстоятельствам дела и достоверно установил, что договор купли-продажи, заключенный 12 июля 2007 г. между Б. и З. и договор купли-продажи, заключенный 07 апреля 2008 г. между З и О. является недействительными, поскольку Б. не была управомочена отчуждать фактически не принадлежащее ей домовладение.
По смыслу ст.302 ГК РФ, суд должен установить, что имущество выбыло из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также, что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
При таких обстоятельствах и учитывая вышеизложенное, доводы О. о том, что она является добросовестными приобретателем дома № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары и спорный дом не может быть истребован из ее владения, судебной коллегией правильно не приняты во внимание, поскольку спорный жилой дом был отчужден помимо воли Я., являющейся на момент отчуждения собственником спорного дома. А также в связи с тем, что судом первой инстанции достоверно установлено, что О. при покупке спорного домовладения знала, что в отношении домовладения, которое она желала приобрести, имелись притязания третьих лиц, а именно Я. и Ч., и что данный дом является предметом спора в суде, в связи с чем О. не может являться добросовестным приобретателем[66].
Как пишет Е.Н. Потапенко, ст.302 ГК РФ равно не возлагает как на "добросовестного приобретателя" бремя доказывания своей "добросовестности" при приобретении имущества, истребуемого собственником, так и на собственника - бремя доказывания "недобросовестности" приобретателя[67].
В отличие от истребования вещи у добросовестного приобретателя, который приобрел вещь возмездно, вопрос об её истребовании решается иначе, когда имущество вышло из владения собственника по его воле. Так, если собственник вручает свое имущество нанимателю, а тот, злоупотребляя доверием собственника, продает имущество третьему добросовестному приобретателю, или собственник отдал имущество в аренду, которое затем арендатором было незаконного продано третьему лицу, виндикационный иск собственника к такому лицу удовлетворению не подлежит. Ведь последний действовал субъективно безупречно в отличие от самого собственника, допустившего неосмотрительность в выборе контрагента. Вместе с тем, собственник не лишается при этом возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему таким недобросовестным партнером,
В данном случае закон защищает интересы добросовестного возмездного приобретателя имущества, который на основе сложного юридического состава становится собственником приобретенного имущества.
Согласно мнения В.П. Грибанова и С.М. Корнеева, подобное решение вопроса объясняется тем, что собственнику можно поставить в вину непродуманный выбор контрагента, которому он решился доверить свое имущество[68].
Однако, по нашему мнению, собственника далеко не всегда можно упрекнуть в этом плане в какой-либо неосмотрительности. Поэтому, по нашему мнению, предпочтительнее так называемая конструкция "наименьшего зла", в соответствии с которой коллизия интересов собственника и добросовестного возмездного приобретателя решается в зависимости от того, кто из них имеет больше возможностей защитить свои имущественные интересы, если вопрос об отобрании самой вещи будет решен не в его пользу[69].
Так, по мнению Ю.К. Толстого, отказывая собственнику в виндикации имущества, выбывшего из его обладания по его собственной воле, законодатель учитывает, что собственник, как правило знает то лицо, которому он вручил свое имущество, и потому имеет возможность взыскать с него понесенные убытки, если ему будет отказано в возврате вещи. По сравнению с ним добросовестный возмездный приобретатель, в случае отобрания у него вещи, находился бы в худшем положении, ибо он, как правило, меньше знает то лицо, у которого он приобрел вещь, и соответственно имеет меньше шансов возместить за счет последнего понесенные убытки. Напротив, в случае выбытия вещи из владения собственника помимо его воли в лучшем положении, в смысле возможности возмещения убытков, оказывается уже добросовестный возмездный приобретатель. В отличие от собственника, у которого в этой ситуации вообще нет контрагента, приобретатель имущества имеет хоть какое-то представление о лице, у которого он купил вещь. По этой причине вещь возвращается собственнику, а добросовестному возмездному приобретателю предоставляется возможность покрыть возникшие у него убытки за счет продавца[70].
Сейчас гражданское законодательство не предусматривает таких исключений, хотя, по смыслу закона, они объективно существуют. В этих случаях в интересах добросовестного приобретателя действует принцип ограниченной виндикации. Предполагается, что лицо, которое приобрело имущество в порядке исполнения судебных решений, является добросовестным приобретателем, так как у него были все основания полагать, что имущество продано ему органом, управомоченным на это.
Все изложенное говорит об ограничении виндикации в отношении добросовестного приобретателя чужого имущества. Ранее такие ограничения действовали лишь в отношении имущества граждан и не применялись при истребовании государственного и общественного ("социалистического") имущества из чужого незаконного владения. Последнее подлежало, в силу вышесказанного, неограниченной виндикации, без различия добросовестного и недобросовестного владения, что служило его особой повышенной правовой охране. Как пишет Ю.К. Толстой, правило об обеспечении государством равных условий защиты права собственности гражданам, организациям и другим собственникам устранило данные необоснованные привилегии[71].
Примером когда суд удовлетворил исковые требования собственника недвижимости выбывшей из его владения и истребовавшего её у добросовестного приобретателя может послужить следующий случай.
Так, ИЧП "Ирина" в установленном законодательством о приватизации порядке приобрело в собственность помещение книжного магазина, оформив все необходимые документы. ЗАО "Три Д" под угрозой применения насилия (что было установлено органами внутренних дел) заставило ИЧП "Ирина" заключить с ним договор купли-продажи недвижимости и оформить все необходимые документы. При этом акционерное общество ничего не заплатило предприятию. Затем ЗАО "Три Д" заключило с коммерческим банком кредитный договор на крупную сумму и обеспечило его залогом - книжным магазином.
Поскольку кредит возвращен не был, банк обратился в арбитражный суд, который удовлетворил исковые требования, а в связи с отсутствием у ЗАО "Три Д" денежных средств на расчетном счете взыскание было обращено не имущество. На недвижимость наложили арест и выставили на торги. С победителем торгов - ТОО "Ветерок" был заключен договор купли-продажи магазина, и товарищество оформило все необходимые документы.
ИЧП "Ирина" обратилось в арбитражный суд с иском к ТОО "Ветерок" об истребовании имущества - книжного магазина - из незаконного владения товарищества. В обосновании своих требований ИЧП "Ирина" ссылалось на вступившее в законную силу решение арбитражного суда о признании недействительным договора купли-продажи магазина, заключенным частным предприятием и закрытым акционерным обществом "Три Д" по влиянием угрозы (ст.179 ГК РФ).
ТОО "Ветерок" возражало против заявленных требований, объясняя, что не знало и не могло знать об отсутствии у продавца права отчуждать имущество, так как продавцом в данном случае являлась фирма, действовавшая на основании определения районного суда.
Арбитражный суд исковые требования ИЧП "Ирина" удовлетворил, исходя из того, что объект недвижимости выбыл из владения собственника - ИЧП "Ирина" - помимо его воли, что подтверждается решением суда. И хотя товарищество с ограниченной ответственностью "Ветерок" действительно являлось добросовестным приобретателем имущества, в данной ситуации закон защищает права собственника, из владения которого имущество выбыло помимо его воли, поскольку ст.302 ГК РФ прямо говорит об этом[72].
В итоге можно говорить о том, что в настоящее время в российском законодательстве реализуется принцип "Hand muss Hand wahren" - принцип добросовестного обмена. Но его проведение вместе с тем недостаточно последовательно. Ввиду этого существует противоречие между виндикацией и применением последствий недействительности сделок. Судебная практика не может разрешить эти противоречия, хотя и пытается их смягчить. В этом отношении представляется обоснованным использовать как традиционные положения, так и опыт современного законотворчества европейских государств в сфере частного права[73].
Во-первых, было бы уместно дополнить ст.302 ГК РФ положением о переходе к добросовестному приобретателю права собственности в случаях, когда виндикация невозможна. Это позволило бы преодолеть существующую неопределенность в принадлежности права собственности.
Во-вторых, для защиты интересов добросовестного приобретателя следовало бы на законодательном уровне исключить возможность применения последствий недействительности сделки в случаях, когда виндикация имущества невозможна по ст.302 ГК РФ. Данная норма закрепила бы рациональный баланс между виндикационным иском и иском о применении последствий недействительности сделок.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
