- наложение государственными или частными нотариусами запрещения отчуждения на объект недвижимого имущества, которые являются регистраторами Единого реестра запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества (далее Единый реестр);
- сообщение о наложении запрещения отчуждения на объект недвижимого имущества государственной нотариальной конторой или частным нотариусом, которые не являются регистраторами Единого реестра;
- сообщение должностного лица исполнительного комитета сельского, поселкового, городского Совета о наложении запрещения отчуждения на объект недвижимого имущества;
- сообщение судебных, следственных органов, государственной исполнительной службы.
Все вышеперечисленные органы и лица обязаны сообщить письменно, по установленному образцу, Регистратору Единого реестра о наложении запрещения отчуждения или ареста объекта недвижимого имущества в день его наложения.
Что же касается регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества, то здесь дело обстоит хуже – отсутствие необходимых нормативных актов, регулирующих данный процесс. Исключение составляет регистрация залога движимого имущества, предусмотренная Постановлением Кабинета Министров Украины №1185 от 30.07.1998 г. «О порядке введения государственного реестра залогов движимого имущества». Согласно п. 3 указанного Порядка, основанием внесения записи в Государственный реестр залогов движимого имущества является заявление залогодержателя или залогодателя, а не письменное сообщение органов и должностных лиц, предусмотренных в «Положении о Едином реестре запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества». Поскольку отсутствуют необходимые нормативные акты. регулирующие процесс регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества, то соответственно имеются опасения неконтролированного отчуждения данного вида имущества. По-моему, данный момент все же требует уточнения либо исключения из предмета договора имущества, которое может быть отчуждено неконтролировано либо принятия необходимого нормативного акта, который урегулирует процесс государственной регистрации запрещений отчуждения объектов движимого имущества данным образом.
Поскольку договор пожизненного содержания является разновидностью гражданско-правового договора, то можно говорить о цене этого договора, но цене своеобразной, которая может выражаться не только в денежной сумме, но и в материальном обеспечении в натуре. В договоре должна быть четко определена оценка отчуждаемого имущества по согласованию сторон, которая определенным образом должна быть адекватной обусловленному договором материальному обеспечению. Понятно, что точно определить объем и размер затрат на материальное обеспечение в натуре или в денежном выражении просто невозможно. Это можно сделать лишь приблизительно. К тому же несоответствие отчуждаемого имущества предусматриваемым затратам на материальное обеспечение в натуре или в денежной сумме может стать препятствием к заключению договора пожизненного содержания. Необходимо отметить, что это дело сторон – они могут прийти к соглашению даже при наличии указанного несоответствия.
В договоре должны быть четко указаны виды, объем, качество и другие характеристики материального обеспечения в натуре, прежде всего определены виды материального обеспечения в натуре. В том случае, когда речь идет о жилье, то оно должно быть конкретно указано – какая именно комната, какого размера, ее местонахождение, отопление, освещение. В договоре также должно быть указано вид и качество питания – сколько раз в сутки, его калорийность и отдельные элементы, из чего оно складывается. Следует отметить, что отчуждателями в большей степени являются нетрудоспособные по возрасту и состоянию здоровья люди. Они могут нуждаться в специальном рационе питания, поэтому все это должно быть отражено в договоре.
Составной частью материального обеспечения в натуре отчуждателя имущества может быть уход за ним. В договоре также должно быть четко указано, из чего состоит этот уход (своевременная замена нательного и постельного белья, уборка комнаты, прогулки в сопровождении другого лица, покупка одежды, обуви). Чтобы избежать споров по данному случаю, необходимо в договоре указать виды, способы и формы такого ухода, их периодичность, качество и содержание. Такой уход может включать и медицинское обслуживание. В договоре также должно быть указано, в каком именно медицинском обслуживании нуждается отчуждатель – в медобслуживании вообще или в специальном, приобретении медикаментов. Необходимо учесть, что медикаменты в современных условиях – речь далеко не простая. Отчуждатель может требовать достаточно редкие и дорогие лекарственные препараты, приобретение которых не под силу приобретателю. Поэтому и это условие необходимо конкретно оговорить в договоре – какие именно лекарства, их количество и приблизительную стоимость.
В соответствии с действующим законодательством, отчуждатель имеет право также на другую необходимую помощь со стороны приобретателя по договору пожизненного содержания. В договоре необходимо указать, в чем заключается эта помощь, ее виды, формы, размер.
В соответствии с проектом ГК, пожизненное содержание может предоставляться не только в виде материального обеспечения в натуре, но и в денежной сумме. В таком случае в договоре должны быть определены размеры периодических выплат, их очередность. Проект ГК допускает возможность замены предоставления пожизненного содержания в натуре в период действия договора выплатой периодических платежей в денежной форме. При этом размер денежной суммы, которая указывается в договоре из расчета на месяц должен быть не менее размера денежной оценки прожиточного минимума.
Отчуждатель имущества может обратиться с иском к приобретателю не только о расторжении договора, но и о том, чтобы заставить приобретателя исполнить взятые им на себя обязательства или взыскании с него в денежном выражении всех этих видов материального обеспечения в натуре. В том случае, если договор предусматривает обязанность периодической выплаты денежной суммы на личные затраты отчуждателя, то в случае ее несвоевременной выплаты наступают последствия, обусловленные просрочкой исполнения обязательства. Так, согласно ст. 214 ГК Украины, приобретатель обязан заплатить еще и три процента годовых от невыплаченной суммы. Стороны в договоре могут предусмотреть и другой размер штрафа.
Проект ГК Украины предусматривает также возможность включения в условия договора пожизненного содержания обязанность приобретателя имущества оплатить ритуальные услуги.
Стороны могут предусмотреть и другие виды, способы и формы материального обеспечения в натуре. Они должны быть лишь точно конкретизованы. В практике заключения договоров пожизненного содержания часто предусматривается обязанность приобретателя имущества выплачивать отчуждателю ежемесячные небольшие денежные суммы на мелкие расходы.
Желательно, чтобы в договоре все виды материального обеспечения в натуре также оценивались в денежном выражении.
Как отмечалось выше, по договору пожизненного содержания право собственности на отчуждаемое имущество переходит к приобретателю со всеми последствиями, которые из этого вытекают.
Необходимо отметить, что действующее законодательство устанавливает определенные ограничения относительно этого имущества. Прежде всего, отчуждатель имущества должен быть его собственником. Это имущество не должно быть обременено залогом или другими обязательствами. Как действующий ГК Украины, так и проект ГК содержат норму, согласно которой приобретатель хотя и становится собственником приобретенного по договору пожизненного содержания имущества, но он не имеет права во время действия договора обременять полученное имущество долгами и отчуждать его. Вместе с тем, отчуждатель имущества в соответствии с ч. 1 ст. 800 проекта ГК Украины приобретает статус залогодержателя.
Режим имущества, приобретенного по договору пожизненного содержания, определяется статусом собственника этого имущества. Так, например, риск случайной гибели или повреждения указанного имущества по общему правилу несет приобретатель – собственник. В данном случае приобретатель имущества не освобождается от обязательств, возложенных на него договором.
Одним из важных условий договора является срок его действия. Поскольку приобретатель обязан содержать отчуждателя пожизненно, то срок действия договора невозможно четко определить. Срок действия договора может быть достаточно продолжительным, однако практике известны не одиночные случаи прекращения договора ранее наступления смерти отчуждателя. Это характеризует договор пожизненного содержания как договор с неопределенным сроком действия, т.е. обязательства, которые вытекают из этого договора являются такими, которые продолжаются неопределенный срок.
Наступление смерти отчуждателя имущества является условием прекращения договора пожизненного содержания. Однако этот договор нельзя признать условным правоотношением, поскольку в условных правоотношениях условие может наступить, а может и нет. Смерть – объективная категория, она обязательно наступит независимо от воли сторон. Поэтому договор пожизненного содержания скорее следует определить длящимся, а не условным правоотношением.
2.3. Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания
Поскольку договор пожизненного содержания является разновидностью гражданско-правового договора, то следует остановиться на правах и обязанностях сторон. Как уже отмечалось, по договору пожизненного содержания одна сторона (отчуждатель) передает в собственность другой стороне (приобретателю имущества) дом (квартиру) или его часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставить отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре. Тогда из смысла договора следует, что отчуждатель обязан передать имущество в собственность приобретателя, а последний обязан предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Собственно у отчуждателя появляется право требования от приобретателя предоставления указанного в договоре материального обеспечения, а у приобретателя возникает право собственности на жилое помещение (дом, квартиру), его часть за исключением отчуждения данного имущества при жизни отчуждателя.
Исполнение условий договора состоит в предоставлении всех видов материального обеспечения в натуре в соответствии с содержанием договора. Поэтому и требуется, чтобы в договоре были достаточно четко определены виды, объем, способы и формы пожизненного содержания. Если же, к примеру, в договоре определена конкретная комната для предоставления жилища отчуждателю, то заменить эту комнату на другую (другое жилье) можно лишь с согласия последнего. Это правило касается всех других видов материального обеспечения в натуре. Однако некоторые виды содержания или материального обеспечения можно четко конкретизировать в договоре. Так, вряд ли можно наперед определить содержание ухода или необходимой помощи, которые будут необходимы отчуждателю в будущем во время срока действия договора. И все же их общее содержание и объем определить в договоре необходимо.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора приобретатель несет ответственность. Она заключается в том, что отчуждатель имеет право согласно ст. 428 ГК Украины требовать расторжения договора, если приобретатель имущества не выполняет взятых на себя обязанностей. В соответствии с проектом ГК Украины право требовать расторжения договора по указанной причине имеет не только отчуждатель имущества, но и лица, в пользу которых заключен договор. В таком случае приобретенное приобретателем имущество подлежит возврату отчуждателю. Затраты приобретателя имущества на содержание отчуждателя до расторжения договора по этому основанию возмещению не подлежат (ч. 2 ст. 428 ГК Украины).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
