Договор пожизненного содержания нельзя рассматривать как договор купли-продажи из за присущих ему существенных признаков и отличий, хотя и имеющего ряд сходных черт с договорами, направленными на отчуждение имущества.
Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены, и дарения, по договору пожизненного содержания имущество переходит в собственность приобретателя имущества, который одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора пожизненного содержания и указанных выше договоров позволяет распространить на отношения сторон пожизненного содержания, связанные с передачей имущества, его оплатой и государственной регистрацией в местных органах исполнительной власти (ст. 227 ГК Украины) правила о купле-продаже (глава 20 ГК Украины). Однако соответствующие правила применяются к отношениям пожизненного содержания лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 37 ГК и не противоречат существу договора пожизненного содержания.
Однако сходство пожизненного содержания с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращают договор пожизненного содержания в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор пожизненного содержания приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений.
В советской юридической литературе О.А. Красавчиков связывал заключение данного договора не с моментом достижения соглашения о передаче дома с условием пожизненного содержания, а с самой передачей. По его мнению, обязанности по передаче дома, которая предшествовала бы самой передаче, в данном случае не существует, и приобретатель не вправе требовать ему принудительной передачи дома на том основании, что соглашение об отчуждении дома уже достигнуто и даже облечено в требуемую законом форму. Исходя из этого автор сделал вывод, что данный договор является реальным, считается заключенным с момента надлежаще оформленной передачи дома.
Однако, в советской литературе высказано и другое мнение. Полагаем, что поскольку отчуждение дома должно быть нотариально удостоверено с последующей регистрацией договора в исполкоме местных советов, то договор должен считаться заключенным с момента облечения соглашения в соответствующую форму, имеющую конститутивное значение. Таким образом, он является консесуальным, а по этой причине может быть и взаимным (двусторонним).
Практики соглашаются именно с данным утверждением, поскольку, закон весьма строго подходит к форме договора пожизненного содержания и данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а Законом Украины “О нотариате” (ст. 1) именно на нотариат возложена обязанность удостоверять права, а также факты, имеющие юридическое значение. Раз нотариальная деятельность направлена на придание официальной силы, достоверности юридическим правам, фактам и документам, то и договор пожизненного содержания вступает в силу с момента его нотариального удостоверения со всеми вытекающими из него последствиями, т.е. нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания свидетельствует не только о переходе права собственности, но и об обязанности лица предоставлять содержание до смерти другого лица.
Таким образом, сам закон указывает на то, что в сделке заинтересованы обе стороны и в правоотношениях, возникающих вследствие заключения договора пожизненного содержания. Обе стороны могут настаивать на расторжении договора, если их права будут нарушаться. Поэтому невозможно одновременно говорить о том, что договор пожизненного содержания является односторонним и может регулироваться по правилам купли-продажи. Правоотношения, возникающие на основании заключенного договора пожизненного содержания, более сложные. Здесь связываются гуманистические принципы и интересы как обеих сторон, так и государственные.
Ряд авторов высказывает мнение о том, что приобретателем имущества может быть не только физическое, но и юридическое лицо, обосновывая это тем, что юридическое лицо может иметь большие возможности для материального обеспечения отчуждателя. Действительно, проект ГК Украины признал возможным приобретение права собственности на имущество по договору пожизненного содержания также и юридическим лицом. Согласно ч. 1 ст. 798 проекта ГК Украины приобретателем имущества по договору пожизненного содержания может быть любое как физическое, так и юридическое лицо. Такого же мнения придерживаются и российские законодатели (ч. 1 ст. 601 ГК РФ). На рассмотренном ранее примере о том, что трудоспособное лицо, заключая договор пожизненного содержания с юридическим лицом, по которому отчуждатель (физическое лицо) передает в собственность приобретателю имущества (юридическому лицу) квартиру, взамен чего приобретатель имущества обязуется выплачивать отчуждателю определенную денежную сумму, представляется возможным такие правоотношения выделить в отдельный правовой институт, как, например, это сделали российские законодатели, введя институт ренты. Более того (это уже отмечалось ранее), разделив институт ренты на три подвида, они разрешили целый ряд противоречий, связанных с субъектным составом, право выкупа ренты, предметом договора ренты.
Поскольку договор пожизненного содержания является разновидностью гражданско-правового договора, то можно говорить о цене этого договора, но цене своеобразной, которая может выражаться не только в денежной сумме, но и в материальном обеспечении в натуре. В договоре должна быть четко определена оценка отчуждаемого имущества по согласованию сторон, которая определенным образом должна быть адекватной обусловленному договором материальному обеспечению. Понятно, что точно определить объем и размер затрат на материальное обеспечение в натуре или в денежном выражении просто невозможно. Это можно сделать лишь приблизительно. К тому же несоответствие отчуждаемого имущества предусматриваемым затратам на материальное обеспечение в натуре или в денежной сумме может стать препятствием к заключению договора пожизненного содержания. Необходимо отметить, что это дело сторон – они могут прийти к соглашению даже при наличии указанного несоответствия.
Проект ГК Украины предусматривает также возможность включения в условия договора пожизненного содержания обязанность приобретателя имущества оплатить ритуальные услуги.
Стороны могут предусмотреть и другие виды, способы и формы материального обеспечения в натуре. Они должны быть лишь точно конкретизованы. В практике заключения договоров пожизненного содержания часто предусматривается обязанность приобретателя имущества выплачивать отчуждателю ежемесячные небольшие денежные суммы на мелкие расходы.
Желательно, чтобы в договоре все виды материального обеспечения в натуре также оценивались в денежном выражении.
Согласно проекта ГК Украины, приобретателем имущества может быть и юридическое лицо. Тогда возникает вопрос о дальнейшей судьбе имущества после его ликвидации. На основании ст. 803 проекта ГК, в случае ликвидации юридического лица обязанности по договору пожизненного содержания переходят к правопреемникам юридического лица, заключившего договор. В данном случае имущество, которое было ранее отчуждено с условием пожизненного содержания, подлежит возврату отчуждателю. Однако, обязанности по содержанию отчуждателя переходят к правопреемникам юридического лица, а отчуждаемое имущество должно быть возвращено отчуждателю.
Коллектив авторов (А.В. Дзера, Н.С. Кузнецова, А.А. Пидопригора) вполне обоснованно считают, что эту норму сформулировано неудачно и она требует определенного уточнения. Объясняют они это тем, что, если данную норму необходимо толковать так, как сформулировано, то в таком решении этой проблемы отсутствует логика. Обязанности по содержанию отчуждателя имущества переходят к правопреемникам юридического лица, а имущество должно быть возвращено отчуждателю. В таком случае отпадает правовое основание для содержания отчуждателя имущества правопреемниками юридического лица.
Необходимо отметить, что согласно российского законодательства согласие на заключение договора требуется и от супруга приобретателя имущества, поскольку расходы на пожизненное содержание будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства), об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона. А также при удостоверении договора ренты (в том числе и пожизненного содержания с иждивением), по которому передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом доме, квартире. При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и попечительства. Если под выплату ренты передается жилое помещение. В договоре должны быть отражены возможные имеющиеся обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым помещением.
На мой взгляд, выше указанные дополнения очень существенны, и с практической точки зрения необходимые элементы процессуального порядка нотариального удостоверения и договора пожизненного содержания.
Отчуждение дома (квартиры) приобретателем при жизни отчуждателя не допускается, поэтому накладывается запрещение на отчуждение недвижимого имущества, о чем делается соответствующая надпись на всех оригиналах договора и вносятся сведения в Единый реестр запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества.
В сообщении о наложенном запрещении отчуждения объекта недвижимого имущества указываются:
- сведения о нотариусе, который наложил запрещение отчуждения объекта недвижимого имущества;
- дата и время наложения запрещения отчуждения;
- сведения о документе, на основании которого наложено запрещение отчуждения (наименование документа, номер и дата документа, кем выдан документ);
- сведения об объекте, на который наложено запрещение отчуждения (наименование объекта, адрес нахождения объекта, размер доли, площадь);
- сведения о собственнике имущества, в отношении которого наложено запрещение отчуждения:
- для физических лиц: фамилия, имя, отчество, место проживания, серия, номер и дата выдачи паспорта;
- для юридических лиц: наименование, юридический адрес.
Сведения о наложении запрещения отчуждения недвижимого имущества вносятся регистратором в Единый реестр запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества в день их поступления.
Список использованной литературы
Нормативные материалы
Конституция Украины. Принята на пятой сессии Верховной Рады Украины 28 июня 1996 года // Ведомости Верховной рады Украины – 1996 - №30 – ст. 141.
Гражданский Кодекс Украины.
Кодекс о браке и семье Украины.
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 21.10.94 г.
О нотариате. Закон Украины от 2 сентября 1993 года // Ведомости Верховной Рады Украины – 1993 - №39 – ст. 383.
О пенсионном обеспечении. Закон Украины от 6 декабря 1991 года // Ведомости Верховной Рады Украины – 1992 – №3 – ст. 10.
О собственности. Закон Украины от 25 марта 1991 года // Ведомости Верховной Рады Украины – 1991 - №20 – ст. 249.
Об урегулировании деятельности нотариата Украины. Указ Президента Украины от 23 августа 1998 года // Официальный вестник Украины – 1998 - №34 – ст. 1274.
О порядке ведения Государственного реестра залогов движимого имущества. Постановление Кабинета Министров Украины от 30 июля 1998 года // Официальный вестник Украины – 1998 - №34 – ст. 38.
Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Приказ Министерства юстиции Украины от 18 июня 1994 года №18/5.
Положение о Едином реестре запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества. Утверждено приказом Министерства юстиции Украины от 9 июня 1999 года №13/5.
Проект Гражданского Кодекса Украины от 1.06.2000 г.
Ухвала судової колегії в цивільних справах Верховного Суду України від 14 червня 2000 р. // вісник Верховного суду України – 2000 - №6 (22).
Специальная литература
Гражданское право Украины: Учебник (Под ред. А.А. Пушкина, В.М. Самойленко). – В 2-х частях. Часть 1. – Харьков: Основа, 1996.
Гражданское право: Учебник (Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого). – В 2-х частях. Часть 2. – М.: проспект, 1998.
Єрух А.М., Козяков Ю.М., Круковес Н.В. Довідник нотаріуса (Відповідальний редактор С.Р. Станін – міністр юстиції України). – Випуск 1. – К.: Видавництво “Істина”, 2000.
Зайцева Т.И., Галеева Р.Ф., Ярков В.Н. Настольная книга нотариуса. Справочно-методическое пособие. В двух томах. Том 1. – М.: Бек, 2000.
Зобов`язальне право: теорія і практика: Навч. посібн. (За ред. О.В. Дзери). – К.: Юрінком Інтер, 1996.
Карпий С.В., Семко Л.И. Региональная экономика. Уч. пособие. – Н., 1999.
Комиров В.В., Баранкова В.В. Нотариат и нотариальный процесс: Учебник. – Х.: Консум, 1999.
Советское гражданское право: Учебник (Под ред. О.А. Красавчикова). – В двух томах. Том 2. – М.: Высшая школа, 1985.
Советское гражданское право: Учебник. В двух частях. Часть 2. – Л., 1982.
Фурса С.Я., Фурса Є.І. Нотаріат в Україні. Навч. посібн. Особлива частина (За ред. О.В. Дзери). – К.: Вен турі, 1999.
Цивільне право України: підручник (За ред. О.В. Дзери, Н.С. Куєнєцової) в двох кн.. Кн.. 2. – К.: Юрінком Інтер, 2000.
Цивільне право. Підручник (За ред. Д.В. Борової, О.В. Дзери, Н.С.Кузнєцової, О.А. Підопригори). Частина друга. – К.: Вентурі, 1997.
Космін Ю. Договір довічного утримання // Право України. – 2000. – №2. – с. 69-71.
Украинчук О. Введение в договорное право // Посредник. – 26.01.1998. – с. 45.
Материалы практики
Архивные материалы I Николаевской государственной нотариальной конторы:
- наряды договоров отчуждения домов, квартир (их частей) за март 1993, декабрь 1996;
- наряд наследственных дел за апрель 1994.
Судебная практика Центрального районного суда г. Николаева, архивные гражданские дела за 1993 – 2000 гг.
1 Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции // Гражданско-правовой договор и его функции: Сб. – Свердловск, 1980 – с. 16-20.
1 Постановление №15 Пленума Верховного Суда Украины от 25.05.1998 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного Суда Украины по гражданским делам»
2 Зобов`язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. / За ред. О.В.Дзери – К.”Юрінком Інтер” 1998, ст. 374
Цивільне право України: підручник у 2-х кн. Книга друга / За ред. О.В. Дзери. Н.С. Кузнєцової – К. “Юрінком Інтер” 2000, ст. 158
1 Зобов`язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. / За ред. О.В.Дзери. – К. “Юрінком Інтер. – 1998 – с. 374; Цивільне право України: Підручник у 2-х кн. Книга друга / За ред. О.В. Дзери, Н.С.Кузнєцової – К. “Юрінком Інтер”. – 2000 – с. 157
1 Советское гражданское право: Учебник в 2-х кн. Книга вторая / под ред. О.А. Красавчикова. – М. Высшая школа. – 1985.
2 Советское гражданское право / В 2-х частях. Часть вторая – Л. – 1982. – с. 19
1 Космін Ю. Договір довічного утримання // Право України. – 2000 - №2 – с. 69-71
1 Цивільне право України: Підручник у 2-х кн. Книга друга / За ред. О.В. Дзери. Н.С. Кузнєцової – К. “Юрінком Інтер” 2000
1 Єрух А.М., Козяков Ю.М., Круковес Н.В. Довідник нотаріуса / За ред. міністра юстиції Випуск 1. – К. Видавництво “Істина” – 2000 р. – с. 75
1 Приказ Министерства юстиции Украины от 18.06.94 №18/5 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины»
1 Фурса С.Я., Фурса Е.Г. Нотаріат в Україні / особлива частина навч. посібн. (за ред. Дзери О.В.) – К. “Вентура” – 1999 р. – с. 153
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
