К субъектам оценки относятся либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, профессионально занимающиеся оказанием услуг по оценке имущества.
К оценочной деятельности предъявляются правовые требования, в части получение лицензии на оказание оценочной деятельности, которую выдает уполномоченный государственный орган (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, и соответствующие уполномоченные органы субъектов РФ). При этом, согласно п.5 ст.18 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», с 01 января 2006г. лицензирование оценочной деятельности прекращается./19/ К требованиям, предъявляемым к субъектам, осуществляющим оценочную деятельность относятся также, требования к наличию соответствующего образования и квалификации, а также наличия профессиональной страховки (страхование гражданской ответственности оценщиков в целях обеспечения защиты прав потребителей услуг оценщиков).
Оценке подлежат следующие объекты: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности»)./20/
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор возмездного оказания услуг, заключенный между оценщиком (исполнителем) и заказчиком.
Оценка проводится как из требований закона, так и по соглашению сторон.
На основании закона устанавливаются случаи обязательности привлечения независимого оценщика (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» закрепляет правило, согласно которому, независимый оценщик обязательно привлекается в случае, например, определения стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду и т.д.). По соглашению сторон, независимый оценщик может быть привлечен, например, в случае преддоговорного спора о цене сделки.
Необходимо отметить, что не установлены последствия такого не привлечения, в том числе, в случаях предусматривающих обязательное привлечение независимого оценщика./57/
Значение отчета об оценке определяется в ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности», где говорится, что это документ, содержащий сведения доказательственного характера, и устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
Субъекты гражданских правоотношений связаны величиной рыночной или иной стоимости объекта оценки только в том случае, если в соответствии с законом установленная величина является обязательной для сторон.
Если же законом не предусмотрено обязательное участие оценщика, но стороны, воспользовались его услугами, то цена объекта оценки является рекомендательной для сторон.
Закон, к сожалению не определяет, какие правовые последствия влечет не привлечение независимого оценщика.
Автор убежден, что обязательная оценка имущества, предусмотренная
законом, представляет собой одно из условий совершения сделки (причем одно из условий законности сделки), при невыполнении которого сделка признается ничтожной (ст. 168 ГК РФ), или договор признается незаключенным, если условие о цене является существенным условием (ст.432 ГК РФ).
Следовательно, оценочная деятельность – это деятельность по определению объективной величины стоимости объекта оценки, в целях обеспечения защиты прав и законных интересов, как заказчиков (сторон какой-либо сделки), так и третьих лиц. Оценщик выполняет, таким образом, охранительную функцию, в то же время, обеспечивает законность сделки и ее объективность.
Профессиональные оценщики осуществляют предварительный контроль, при согласовании сторонами сделки, условия о цене сделки.
6) Опека и попечительство регулируется множеством нормативно-правовых актов. Так, В ст. 31 ГК РФ сказано, что опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке и семье. А гл.3 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, говорит о том, что вопросы опеки и попечительства относятся к вопросам местного значения. Следовательно, органы опеки и попечительства входят в структуру органов местного самоуправления. В каждом муниципальном образовании они создаются и действуют на основании правовых актов местных администраций. Органам опеки и попечительства делегированы некоторые полномочия публичного характера в части обеспечения и защиты прав некоторых категорий граждан (недееспособных (детей, душевнобольных), ограниченно дееспособных (несовершеннолетних, лиц злоупотребляющих алкогольными напитками и наркотическими средствами, и признанные ограниченно дееспособными по решению суда), детей-сирот, и детей оставшихся без попечения родителей).
Так, п.4 ст. 292 ГК РФ выделяет особую категорию членов семьи собственника (пользователей) на которую распространяются специальные правила при отчуждении недвижимого имущества - жилого помещения. К ним относятся несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные.
Согласно норме закона, при отчуждении недвижимого имущества, где проживают граждане, отнесенные к вышеуказанной категории, возможно только с согласия органов опеки и попечительства. При этом, отчуждение в данном случае – это акт распоряжения правом собственности с переходом этого права к другому лицу (лицам). Акты распоряжения не связанные с отчуждением жилого помещения, например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения, и соответственно не требуют согласия органов опеки и попечительства./72/
Как следует из практики, это разрешение дается с условием предоставить иное жилое помещение указанным лицам. Необходимость предоставления отчуждателем гарантии предоставления иного жилого помещения была введена письмом Минобразования от 09.06.1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».
На это И.Н. Кузьмина, как представитель гражданско-правовой науки ответила таким образом: «Приобретение взамен отчуждаемого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения, в котором проживают подопечные члены семьи собственника, т.к. договорные условия фиксируют права и обязанности контрагентов. Приобретение отчуждателем другого жилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем. Наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делает отчуждение возможным»./72/ И далее, «последующее приобретение жилого помещения находится за пределами контроля органа опеки и попечительства и его правовых возможностей влиять на ситуацию. Обещание продавца жилого помещения приобрести другое жилое помещение не порождает у него такой правовой обязанности»./72/
В компетенцию органов опеки и попечительства входят также и иные правомочия. Так, согласно ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных
Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Очевидно, что функции по сохранению закрепленного жилого помещения, за гражданами данной категории, осуществляют органы опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства осуществляют и иные функции, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
Таким образом, органы опеки и попечительства осуществляют предварительный (например, при даче согласия собственнику жилого помещения на отчуждение данного объекта недвижимости, где проживают несовершеннолетние, недееспособные) и текущий, в предусмотренных случаях, контроль.
б) Теперь, необходимо рассмотреть вторую группу - органы, осуществляющие правоохранительную функцию права (опосредованно участвующие) в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.
К ним в частности относятся:
1) Налоговые органы. Правовое регулирование касательно деятельности налоговых органов, включает в себя следующие основные нормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ; Закон «О налоговых органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и, Положение о Федеральной налоговой службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденное постановлением Правительства РФ.
Согласно ст.1 Закона «О налоговых органах» - налоговые органы Российской Федерации, это единая система контроля за соблюдением налогового законодательства Российской Федерации, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет налогов и других обязательных платежей, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет платежей при пользовании недрами, установленных законодательством Российской Федерации, а также контроля за соблюдением валютного законодательства Российской Федерации, осуществляемого в пределах компетенции налоговых органов (Это определение практически идентично, данному в п.1 Положения о Федеральной налоговой службе. Единственная разница состоит в том, что сфера компетенции дополнена обязанностью осуществлять контроль и надзор за производством и оборотом этилового спирта, спиртосодержащей, алкогольной и табачной продукции).
Главными задачами налоговых органов являются контроль за соблюдением налогового законодательства, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет государственных налогов и других платежей, установленных законодательством Российской Федерации (ст.6 Закона).
Так, в чем же связь между данной темой и сферой налоговых органов?
Ст. 40 НК РФ «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогооблажения» наделяет налоговые органы правом при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, проверять правильность применения цен по сделкам в следующих случаях: 1) между взаимозависимыми лицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершении внешнеторговых сделок; 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах не продолжительного периода деятельности.
Настоящая статья устанавливает порядок специального расчета налогооблагаемой базы. Этот расчет применяется при реализации по ценам, отклоняющимся от рыночной цены. В данной статье закреплен принцип – фактическая цена сделки (то есть цена, указанная сторонами сделки по своему усмотрению) является рыночной ценой, пока не доказано иное./69/
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21
