Данное обстоятельство, подчеркивает также еще один представитель цивилистической науки, Л.А. Чеговадзе, указывая, что «Предприятие как объект вещных прав может быть реализовано только в целом, притом, что отдельные его элементы будут передаваться путем цессии или перевода долга»./92/
Но как кажется автору данной работы, тезис о том, что оборот вещей возможен только при применении конструкции для оборота вещей (купля-продажа, дарение и т.д.), а оборот прав - посредством конструкций, предусмотренных для оборота прав (уступка права и перевод долга) является несостоятельным, по некоторым нижеизложенным обстоятельствам:
1) В конце концов, задайте себе вопрос: «Чем я распоряжаюсь, - вещью или правом на вещь?». Да обыкновенно говорится о распоряжении вещью, а не о распоряжении правом. Но при этом, надо понимать, что распоряжение вещью (например, через договорную конструкцию купли-продажи) имеет опосредованный характер, т.к. в действительности происходит распоряжение не вещью, а правом на нее (вещное, обязательственное). Ибо, не имея права на вещь, я не могу определить судьбу этой самой вещи, через совершение какой-либо сделки.
2) Ни в одной стране мира, имеются в виду близкие к континентальному праву, нет ни одного ГК, который включил бы договор цессии, но есть договора купли-продажи и т.д., распространяющиеся и на права. Т.е. еще раз повторюсь, и сразу уточню, что в странах имеющих пандектный кодекс, цессия иначе как в общей части не содержится. Во всех странах (ну или практически всех) движение прав оформляется посредством конструкций купли-продажи, мены, дарения и т.д. (в нашей стране, предусмотренных только для перехода вещей).
3) Более того, нет никакого законодательного запрета для того, чтобы передать права и долги, используя модель обычную, которую употребляют и для вещей; т.е. в договоре можно написать примерно следующее – «я Вам передаю право, а Вы мне платите за это, я передаю право, а Вы мне отдаете другое право».
Проще говоря, любой договор, предусмотренный для передачи вещей можно использовать и для перехода прав.
Что значит переход прав через ту же конструкцию купли-продажи, наверное спросите Вы? Так дело то в том, что, совершая сделку по распоряжению вещью или правом, мы всегда первично распоряжаемся лишь правом (вещным, обязательственным, корпоративным). Распоряжение же вещью, а не правом, происходит лишь через применение так называемых распорядительных сделок, где происходит (но после или параллельно с движением прав), передача вещи (традиция (как правило, оформляется актом приема-передачи), индоссамент, передаточное распоряжение и т.д.). Следовательно, распоряжение вещью в приведенном случае, является ни чем иным, как моментом исполнения договора одной из сторон (или моментом исполнения одного из его условий), посредством совершения распорядительной сделки.
Дело, конечно же, не ограничивается теоретической стороной вопроса о сделках с предприятиями, и связанными с этим проблемами докринального характера. Что касается реализации данных норм, то и в данном случае существуют не меньшие проблемы. Так, ряд ученых, в частности В.В. Ярков, указывают на следующие практические причины «проблемности» сделок с предприятиями: «Учитывая, что для сделок с предприятиями необходимо подготовить значительный и довольно дорогой пакет документов, можно констатировать, что нормы о сделках с предприятиями в настоящее время практически бездействуют. Намного проще включить нового учредителя в состав того же общества (товарищества), а прежнему, выйти из него с последующей перерегистрацией соответствующих учредительных документов»./59/
Вывод: в гражданском праве возникает параллелизм правового регулирования, когда объекты формально разделяются, но для регулирования отношений по поводу новых объектов используются те же средства, что и для уже существующих./75/
Рассмотрим еще один признак недвижимости. А именно признак публичности. Многие ученые склонны считать, что публичность не относится к признакам недвижимости. Так, Е.М. Тужилова-Орданская считает, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством»./55/
Но как кажется автору, публичность – это органически присущий недвижимости признак, что подтверждается п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой говорится, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».
И еще одно замечание, вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы (например, самовольная постройка, не может быть объектом гражданского оборота, т.к. не является объектом недвижимости в юридическом смысле).
Что же такое «публичность», что это за признак? Термин «публичность» не всегда напрямую связан с публичным правом. О публичности можно говорить в смысле открытости, гласности, обращении к неопределенному кругу лиц./43/
В смысле этой работы, публичность – это и гласность, и открытость и необходимая составляющая недвижимости. В общем, это частица публичного права, необходимая для обеспечения интересов, прежде всего сторон сделки и всех третьих лиц с ней связанных.
Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (в настоящее время – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации./77/ Еще, великий дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости»./97/
В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ.
А такие объекты недвижимости, как водные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальной регистрации в другие реестры (не в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Признак публичности – это акт государственной регистрации (особый
юридический факт). Осуществление регистрации государством не означает, что переход прав на недвижимое имущество относится к сфере публичного права. Административные по своей природе отношения, складывающиеся между регистрирующим органом и заявителем, носят вспомогательный, служебный характер. Государственная регистрация (и в этом ее цель, причина появления, смысл) порождает гражданско – правовые отношения./77/
Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости./77/
Государственной регистрации присущ ряд признаков:
1) государственной регистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Законодательство содержит условно – исчерпывающий перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Это – право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами;
2) государственная регистрация по общему правилу представляет собой правоустанавливающий акт. Установление права на недвижимое имущество связывается с моментом государственной регистрации;
3) регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права./77/
Таким образом, государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним. Это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты вещных прав владельцев, пользователей и собственников объектов недвижимого имущества.
На данном этапе в рассмотрении признаков недвижимости мы остановимся.
Итак, отобразим в завершении раскрытия признаков недвижимости общие выводы:
1) недвижимость не всегда индивидуально – определенная вещь (наглядный пример, предприятие);
2) недвижимость признается таковой не только в силу физических и объективных свойств, но и в силу закона;
3) прочная связанность с землей, не всегда является признаком, позволяющим выявить объект недвижимости, но и более того, этот признак не всегда является обязательным.
В завершении хотелось бы отметить, что в настоящее время, такие фундаментальные признаки недвижимости, как земельный участок, и все, что с ним связанно, не являются единственно существующими. Исторически появились и сформировались, еще два признака: признак публичности (хотя, можно предположить, исходя из Памятников права, что он в той или иной степени присутствовал всегда), и признак, или скорее критерий законодательный - признания той либо иной вещи (хотя и не всегда, разумеется это будет вещь) недвижимостью.
Теперь необходимо остановимся для полноты картины, на рассмотрении видов недвижимости.
Все объекты недвижимости, указанные в российском гражданском законодательстве, относятся к определенному единству, суммативной совокупности. Недвижимость – это не столько нечто «целое», сколько прочная, достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории «система»./87/
Недвижимое имущество - это всегда система условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена по меньшей мере тремя группами факторов: а) объективно – физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени – в частном.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21
