В действующем законодательстве закреплено, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытою содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом достоинств:
1. право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общего имущества, а распространяется на всю вещь в целом;
2. объект этого права - вещь (имущество);
3. права других сособственников также распространяются на все имущество в целом;
4. поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, из общей собственности выявляется долевая собственность, как особый вид.
Общая собственность на имущество является долевой во всех случаях, кроме когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности. Тем самым в законе закреплена презумпция, согласно которой общая собственность в случае ее возникновения, предполагается долевой.
Общая долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований, но исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. Более того, по соглашению участников совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность, т.е. допускается перевод имущества с режима совместной собственности на режим долевой.
Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной собственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В Законе РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» допускается совместная собственность членов семьи при приватизации жилых помещений.
В комментарии к Гражданскому Кодексу издательства «Феникс», г. Ростов-на-Дону, 1995 года указано, что « правило об установлении общей совместной собственности на основании закона не означает исключительного прямого указания на это закона (например п. 1 ст. 256). В законе возможны и косвенные указания на установление режима совместной собственности, например по договору. Ныне общая совместная собственность перестала быть императивной, пример тому п. 1 ст. 256 и л. 1 ст. 257 « (страница 255).
В комментарии части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей издательства фонда «Правовая культура», Москва, 1995 год Е.А. Суханов, заведующей кафедрой гражданского права доктор юридических наук дает такое толкование:
«Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно, что такая ситуация возможна только в качестве исключения, обусловленного наличием между собственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме соответствующих правомочий их участников. По действующему законодательству такие отношения могут возникнуть в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными узами и в силу этого находящимися в лично- доверительных отношениях друг с другом.
Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая собственность является правилом, а образование совместной (бездолевой) собственности - исключением, прямо предусмотренным законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается как противоречащее требованиям закона (ст.168)» (страница 252)
Различное толкование одних и тех же положений в статьях закона требует их незамедлительного урегулирования, иначе при их применении, в зависимости от того, какая точка зрения кажется более удобной для должностного лица, реализуемые права граждан попадают в юридическую зависимость от неурегулированности.
Особое место в правовом режиме общей собственности отведено совместной собственности супругов. В ранее действовавшем законодательстве правовой режим имущества супругов определялся Кодексом о браке и семье по принципу раздельности добрачного имущества и общности совместно нажитого.
Ныне действующее законодательство претерпело существенные изменения в самом подходе к правовой регламентации имущественных отношений между супругами. В соответствии с ГК РФ и Семейным кодексом Российской Федерации супругам предоставлено право и достаточно широкие возможности самим определять судьбу приобретенного имущества. В ст. 252 ГК РФ и ст. ст. 40-41 Семейного кодекса РФ закреплены положения как о законном режиме имущества супругов, так и о договорном (но не ущемляющем законных прав ни одного из них ст. 44 СК РФ).
Заключая брачный контракт супругам предоставлено право относить имущество либо к общей, либо к долевой, либо к раздельной собственности. Что касается добрачного имущества, то оно, как и прежде признается собственностью каждого из них. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, полученное одним из супругов в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены в период брака, за счет общих средств.
Определение собственности каждого из супругов, данное ст. 36 СК РФ отличается от содержавшегося в ст. 22 КОБиС РСФСР только указанием на то, что собственностью каждого супруга является не только имущество, полученное в дар или перешедшее по наследству, но также и по иным безвозмездным сделкам (под такими сделками Е. Чефранова, кандидат юридических наук Российской правовой академии, подразумевает сделки, направленные на передачу в частную собственность имущества в порядке бесплатной приватизации жилья и другой государственной собственности).[19]
Важно при всем этом отметить, что лишь зарегистрированный брак порождает права и обязанности супругов, а имущество, нажитое лицами, находящимися в фактических брачных отношениях, хотя бы оно и было нажито в период этих отношений, к совместной собственности не относится (если, разумеется, они не будут приравнены к зарегистрированному браку). В зависимости от конкретных обстоятельств указанное имущество попадает под правовой режим либо раздельной, либо долевой собственности со всеми вытекающими из этого последствиями. Презумпция равенства долей при разделе общей собственности здесь не действует.[20] Как разъяснил Верховный Суд РФ, спор о разделе имущества лиц, состоящих в семейных отношениях без регистрации брака, должен разрешаться не по правилам ст. 251 ГК. РФ, а в соответствии со ст. 252 ГК РФ, иными словами, по правилам об общей долевой собственности.
При решении вопроса, какую форму собственности выбрать при приватизации квартиры, следует учесть и одно семейное обстоятельство - дети вырастают быстро. Если жилое помещение окажется объектом долевой собственности, то в качестве долей могут служить изолированные комнаты в жилом помещении, которые по достижения совершеннолетия дети будут вправе продать, получив некоторый « стартовый капитал» для независимости и самостоятельной жизни. В этом случае, если сособственник не может расплатиться с кредитором, то последней имеет право воспользоваться положением ст. 255 ГК РФ.
Предпочтительнее выглядит общая собственность на жилое помещение, так как любые операции могут производиться только с общего согласия всех проживающих в нем граждан, а все имущественные споры разрешаются в судебном порядке. С учетом этих возможных в будущем последствий в г. Орле практика приватизации складывалась с преимущественной передачей жилых помещений гражданам в общую совместную собственность. В последствии, с неурегулированностью вопроса о распоряжении совместной и долевой собственностью, с появлением публикаций об обязательности долевого определения собственности практика о закреплении различных форм собственности изменилась. С 1995 года большая часть из приватизированных квартир передавалась в долевую собственность.
О последствиях двоякого толкования совместной и долевой собственности подробнее в третьей главе.
2.4. Закрепление права собственности
Определив выгодную для себя форму собственности квартиры, необходимо документально закрепить это право, так как это является важнейшим элементом процесса приватизации. Первый шаг - подача заявления (документа обладающего силой доказательства во избежании всевозможных недоразумений и судебных споров на будущее).
Статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда определяет процедуру этого процесса « Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.»
Статья 7 «Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи...»
Содержание этого договора - состоявшееся соглашение сторон о передаче объекта из состава государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в индивидуально-определенной квартире (с ее реквизитами, санитарными и техническими характеристиками) на условиях той формы собственности, которую наниматели выбрали по своему усмотрению.
В этом случае идет речь о договоре как юридическом факте. Договор о передаче квартир представляет собой волевой акт, т.е. единое волеизъявление, выражающее общую волю сторон, а для этого он должен отвечать принципу свободы, правила которой определены ст. 421 ГК РФ.
Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциальным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивностью, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основные принципы гражданского права, подробно отраженные в первом параграфе.
При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком безвозмездность передачи ( но при этом надлежит указывать стоимость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера государственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)
Обязательным условием договора является его регистрация в органах, осуществляющих таковую ( В г. Орле обязанности по регистрации недвижимости в настоящее время исполняет Государственное унитарное предприятие -Орловский областной центр «Недвижимость», созданный на базе Бюро технической инвентаризации). Цель регистрации - зафиксировать собственника жилого помещения и последующее изменения субъекта собственности и исключить возможность «двойного» отчуждения одного и того же имущества. Новый Гражданский Кодекс РФ ст. 131 законодательно закрепил государственную регистрацию недвижимости и момент возникновения права собственности по договору, подлежащему такой регистрации (ст. 223 ГК РФ)
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
