Уникальность завещания состоит в том, что его можно в любое время отменить или изменить, по своему усмотрению выбрать наследника. Юридическую силу оно приобретает только после смерти завещателя при соблюдении всех законных требований к его составлению (ст. ст. 534, 536, 538, 540, 543, 544 ГК РСФСР -1964 года).
Вот тот, довольно широкий, но не весь спектр сделок, которыми могут воспользоваться собственники жилых помещений для реализации своих субъективных прав.
3.3. Возникновение прав собственности при наследовании долевой и совместной собственности
Жилые помещения, находящееся в собственности граждан, включаются в состав имущества, подлежащего наследованию. и на них распространяется общий режим наследования (ст. ст. 527- 561 ГК РСФСР 1964 года).
Ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантирует право наследования.
По общим правилам в случае смерти гражданина принадлежащее ему имущество переходит к другим лицам. Для отдельных видов имущества установлены специальные условия или порядок перехода.
В результате приватизации граждане получили жилые помещения в собственность, формы которой уже были определены:
1. индивидуальная собственность
2. долевая собственность
3. совместная собственность.
Индивидуальная собственность означает, что единственным собственником является тот из членов семьи, на имя которого был оформлен договор передачи. В случае смерти индивидуального собственника квартира по общим правилам о наследовании переходит к его наследникам по закону или завещанию вне зависимости от того проживают ли они в данной квартире или нет. Другие проживающие в этой квартире члены семьи, не ставшее наследниками, сохраняют лишь право на проживание.
Долевая собственность означает, что все участники имеют определенные доли в общем имуществе, которые указаны в договоре передачи с поименным перечислением всех участников общей долевой собственности. В случае смерти одного из сособственников по наследству переходит только доля умершего. Получившие эту долю наследники становятся также участниками общей долевой собственности независимо от того, проживают ли они в данной квартире или нет.
Сложнее всего обстоит вопрос с оформлением наследства на совместную собственность. В договоре о передаче - только участники - долей нет, нет и законодательного регулирования наследования совместной собственности (исключение только для совместной собственности супругов). Возникла очередная острая проблема. Мнения юристов, как среди теоретиков, так и среди практиков, разделились.
С точки зрения главного научного сотрудника Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российский Фёдерации К. Ярошенко:[25] « Приватизация в общую совместную собственность означает, что доли в договоре передачи не указаны, однако эти доли могут быть определены в любой момент,» и далее продолжает: «...Следует обратить внимание на ошибочность достаточно распространенного мнения о том, что в случае приватизации квартиры в совместную собственность доля умершего переходит к другим сособственникам. Нужно иметь в виду, что разница между долевой и совместной собственностью состоит лишь в том, что участник обшей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности - на определение доли и ее выдел» - и из этого он делает вывод, что в случае смерти участника общей совместной собственности по требованию наследника определяется доля умершего, которая включается в состав наследственного имущества.
«Ошибочность достаточно распространенного мнения», по словам К. Ярошенко, четко опровергнута кандидатом юридических наук Н. Шалягиной в публикации « Собственность долевая или совместная? Выбирайте».[26]и
Она полагает, что «...в совместной собственности право каждого распространяется на всю квартиру, и пока существует право общей совместной собственности, у каждого из сособственников нет определенной доли в этом праве. Из этого следует, что ни один из сособственников не может самостоятельно, без остальных, распорядиться квартирой или ее частью. Сособственники могут участвовать в сделках только все вместе, все сособственники обладают одинаковыми правами.
В случае смерти одного из сособственников его права переходят к оставшемся сособственникам, наследования в этом случае не происходит, так как нет конкретной доли собственности, которая могла бы наследоваться.»
На практике наследование совместной собственности происходит по этим двум путям, в зависимости от того, какую точку зрения разделяет нотариус.
Эта проблема явилась как следствие неурегулированности вопросов взаимодействия права собственности и права проживания, изложенных во втором параграфе.
Разделяя доводы Н. Шалягиной, можно сделать выводы о несостоятельности мнения К. Ярошенко. Обращая внимание на тот факт, что « доли сособственников могут быть в любой момент определены...», К. Ярошенко упустил из вида процедуру их определения, которая возможна только при выражении волеизъявления всех сособственников (п. 5 ст. 244 ГК РФ), в случае же смерти одного из участников - никто уже не может узнать его волю, она захоронена вместе с ним.
Давая характеристику разницы между долевой и совместной собственностью, К. Ярошенко подвел ее к общему знаменателю - «выдел доли» и «определение доли и ее выдел» - понятия идентичны: в первом случае происходит обособление конкретной комнаты при наличии долей, а во втором - определение и выделение одновременно, а разница в праве и наличии долей. В его аргументах не затронут вопрос о том, что есть категория приватизированных квартир (однокомнатные и двухкомнатные «хрущевки»), которые нельзя разделить в натуре и они составляют понятие неделимой вещи.
Ч. 1 ст. 254 ГК РФ допускает раздел общего имущества или выдел из него доли только между участниками совместной собственности, поэтому наследники не могут требовать выдела доли умершего - они не были участниками этой собственности.
В еще действующей части ГК РСФСР 1964 года о наследовании в комментарии к ст. 527 ли 4 указано: « в состав имущества умершего, переходящего по наследству не входят имущественные права и обязанности, которые носят личный характер (... право пользования жилой площадью).»
Подход К. Ярошенко к возникшей проблеме вообще упраздняет совместную собственность как особый правовой институт.
Процедуру обеспечения нормального хода реализации прав граждан при наследовании общего имущества предстоит определять на федеральном уровне.
Не случайно большинство сделок, которые могут совершать граждане, распоряжаясь находящимися в их собственности жилыми помещениями, отданы под юрисдикцию нотариата.
Нотариат - это орган, на который возложено удостоверение сделок и бесспорных фактов, оформление наследства и определение прав собственности, совершение всех правовых действий, направленных на юридическое закрепление гражданских прав и предупреждение их возможного нарушения в дальнейшем. Нотариат призван обеспечить в соответствии с Конституцией РФ, принимаемых в соответствии с нею законов защиту не только прав, но и законных интересов граждан и юридических лиц.
Вызывает некоторые опасения положение, в связи с введением в действие ч. 2 ГК РФ отменяющее обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Граждане лишатся защиты их прав, проводимой нотариусами в виде правовой экспертизы, включающей проверку принадлежности права собственности, полномочий сторон, дееспособности физических и правоспособности юридических лиц, что неминуемо приведет к увеличению судебных споров, а в худшем случае и к увеличению преступности. Кроме того, отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок может негативно сказаться на международном авторитете Российской Федерации, поскольку с 1995 года Россия является членом Международного союза Латинского нотариата, одним из основных принципов законодательства стран его участниц является обязательность нотариального закрепления сделок.
Эта заложенная в закон норма, еще бездействуя, предполагает возникновение непоправимых правовых ошибок и проблем на будущее, поэтому хочется такого регулирования нашего права, чтобы не было обидно за общество в целом и за высокое профессиональное звание «юрист».
Заключение
Суммируя изложенное, можно сделать главный вывод, что степень научного подхода к исследованию проблем, возникших в процессе приватизации жилья и возникающих в процессе реализации гражданских прав по распоряжению собственностью, явно недостаточна. Целостная научная концепция, охватывающая основные аспекты затронутых в работе проблем, отсутствует. Позиции ученых по отдельным вопросам носят крайне противоречивый характер.
Процесс приватизации жилищных фондов продиктован политикой нашего государства, и это стало поистине немаловажным событием для наших граждан.
Впервые в русской истории смена собственности произошла не с оружием в руках, а путем принятия закона, разработчики которого вооружалась авторучками, профессионализмом и перспективой создания цивилизованного общества, с развитой системой свободной, независимой от административной власти частной собственности.
Пять лет прошло с первой попытки передела государственной собственности жилищной сферы в частную, и уже можно отметить два ее несомненных достоинства:
· главное, что переход государственного жилищного фонда в частный осуществлен на практике;
· происходит свободная купля-продажа приватизированного жилья, что создает насыщение рынка.
Это дает возможность видеть не только реальное утверждение частной собственности, но и необходимость объективного анализа процесса формирования собственности.
1991 год характеризуется как старт жилищной реформы в отношении собственности (принятие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»)
1992 год - пробный шаг на зыбкую почву приватизации ( Закон РСФСР « Об основах Федеральной Жилищной политики»).
1993 год - подкорректированный закон интенсивно прокладывает прямую дорогу в рынок жилья. Пик приватизации (смотри приложение).
1994 год - обнаружены промахи и неурегулированность законных прав определенной категории лиц. Опять корректировка и результат - внесение необходимых изменений и дополнений от 20.07.1994 г
1995 - 1996 годы - пройдено больше половины пути - в г. Орле приватизировано 51% жилых помещений, подлежащих приватизации (см. приложение)
Но при всех достоинствах приватизации жилищного фонда, существуют нюансы, которые заставляют задуматься и искать пути их разрешения.
Определенная категория граждан, потенциальных собственников, руководствуясь принципом «поживем - увидим», скорее всего не торопится приобретать квартиру в собственность, и, может быть, окажется права, если в дальнейшем сохранится привилегированное положение нанимателей квартир в домах муниципального фонда по обслуживанию за счет средств бюджета. Однако в мире нет ничего постоянного, поэтому, принимая решение о статусе своего жилища, каждый будет руководствоваться в первую очередь «рыночными» соображениями
Проблемы могут возникнуть, если в муниципальном доме будет приватизирована лишь часть квартир, и встанет вопрос об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования и мест общего пользования - выделить доли собственности каждому из общего имущества невозможно, а неопределенная ответственность может провести к разрушению дома.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
