3.2. Основные виды сделок, их содержание и краткая характеристика
Гражданское право изобилует многообразием различных сделок. Классификация сделок на виды производится по различным признакам. Единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок не существует, так как в основу деления сделок на виды положены различные основания.
Самым распространенным видом сделок является - договор. Договор как юридический факт представляет собой соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 2 ст. 420 ГК РФ). Договор подчиняется общим для всех видов сделок правилам, на него распространяются все основные принципы гражданско-правовых отношений, которые изложены во введении настоящей работы, и правила об отдельных видах договоров (п. п. 2, 3 ст. 420 ГК РФ). Заключение договора позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, создать юридические гарантии для его участников и т.д.
Из многообразия сделок особый интерес исследования представляют сделки. в том числе и договоры, классифицированные по основанию, вытекающему из содержания ст. 3 Закона о приватизации жилья, то есть те, которые не противоречат закону и которые могут совершать граждане, приватизировавшие жилые помещения и закрепившие за собой право собственности на них.
Новый Гражданский Кодекс РФ к числу договоров по отчуждению жилых помещений, предусмотренных ГК РСФСР 1964 года, добавил такие, которые были неизвестны нашему законодательству. Самый распространенный на практике из разновидностей гражданско-правовых договоров, применяемых в реализации имущественных прав на приватизированное жилье является:
Договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность принадлежащее ему жилое помещение, а покупатель - принять его и оплатить обусловленную между ними определенную денежную сумму. Правила, регулирующие порядок заключения и исполнения этих договоров определены по общему принципу продажи недвижимости (ст. ст. 549-558 ГК РФ) с учетом специальных норм, изложенных в ст. ст. 223, 246, 250, 251 ГК РФ, и общих правил, установленных для договоров. Граждане вправе продать принадлежащую им квартиру или долю в квартире по свободной цене.
Купля-продажа жилых помещений допускается лишь при обязательном нотариальном удостоверении и, в отличии от договора о приватизации, с обязательной регистрацией в органах, ее осуществляющих (до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним - ст. 8 Закона РФ «О введение в действие части 1 ГК РФ»). Договор купли-продажи является возмездным.
Договор аренды или найма - это соглашение, по которому собственник жилого помещения, предоставляет его во временное владение и пользование за договорную плату, включая плату за коммунальные услуги. Разница между арендой и наймом установлена ст. ст. 1,13-18 Закона «об основах Федеральной жилищной политики» и главами 34 § 1 и 35 ГК РФ. Договор возмездный.
Договор дарения: в гражданском праве это договор, согласно которому одно лицо (даритель) передает или обязуется передать принадлежащее ему имущество другой стороне (одаряемому) безвозмездно. При наличии встречного или возмездного получения за дарение какого-либо предмета, денег, или услуг договор не считается дарением, и к такому договору применяется п. 2 ст. 170 ГК РФ о недействительности сделок. Договор дарения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения считается заключенным в момент передача вещи (имущества). Специальные нормы в ст. ст. 572-578 гражданского кодекса РФ.
Договор о залоге. В этом виде договора должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. В отношении жилых помещений договор должен быть составлен в нотариальной форме и подлежать государственной регистрации. Договор возмездный.
Договор мены - договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного жилого помещения на другое, после исполнения договора каждая сторона утрачивает право собственности на переданное помещение и приобретает такое право на полученное. По своей юридической природе договор мены сходен с договором купли-продажи, и оба они представляют собой способы эквивалентного обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое отдает, и покупателем имущества, которое получает. Сходство приводит к применению правил, регулирующих отношения купли-продажи, момента возникновения прав собственности и других обязательных условий (ст. 567 ГК РФ). Подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Договор ренты. Возникновение самого слова «рента» происходит от латыни, что в переводе означает «уплаченное, употребляемое как вид дохода»[23]. Словарь русского языка определяет значение ренты: «В капиталистическом обществе: доход с капитала, имущества или земли…»[24] На юридическом языке - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст. 58З ГК РФ).
Договор ренты имеет несколько разновидностей: постоянная рента с выкупом, пожизненная рента, рента пожизненного содержания с иждивением собственника имущества и (или) указанного им третьего лица (ст. ст. 601-602 ГК РФ).
Вызывает много толков и сомнений ст. 535 ГК РФ, определяющая порядок отчуждения имущества под выплату ренты, в части ее применения. П. 1 этой статьи предусматривает передачу имущества в собственность плательщика за плату или бесплатно.
П.2 предусматривает, что в случае, когда имущество передается бесплатно, к отношениям сторон по передаче имущества применяются правила о договоре дарения, поскольку иное не противоречит существу договора ренты. Но ведь самому понятою ренты противоречит бесплатная передача имущества. Сама норма статьи противоречит не только ее содержанию, но и вкладываемому в нее понятию. Так как договор ренты является возмездным, к нему никак не могут быть применены правила договора дарения, тем более эта статья применима быть не может и, на мой взгляд, требует в части дарения ее полного исключения.
01 марта 1997 - первая годовщина действия ч. 2 ГК РФ, и применение этой статьи в практике имело место, но ни одно юридическое издание вопроса об этом явном противоречии в статье не поднимало, что не соответствует основным началам этого нового для нашей жизни гражданско-правового договора.
Предварительный договор по Гражданскому Кодексу РФ - договор, предусматривающей взаимные обязанности сторон заключить в будущем договор о передаче имущества в форме, установленной для основного договора. Этот договор должен содержать условия, позволяющее установить его предмет, срок заключения основного договора и его другие существенные условия. К таким договорам можно отнести договор обещания дарения ( см. п. 2 ст.572 ГК РФ). Необоснованное уклонение одной из сторон к заключению основного договора, может повлечь для нее по требованию другой стороны решение суда о понуждении заключить договор (ст. 420 ГК РФ).
Договор поручения - это договор , по которому одна сторона (поверенный) обязуется от имени и за счет другой стороны (доверителя) совершить определенное юридическое действие (ст. 971 ГК РФ) за определенное договором вознаграждение. В содержание договора входят взаимные обязанности сторон и сроки их исполнения. Договор возмездный, установлена обязательная письменная форма. Таким образом , договор поручения есть договор о представительстве одного лица от имени другого.
Договор доверительного управления (траст) или договор об учреждении траста, по которому собственник передает имущество в доверительное управление другому лицу для совершения с этим имуществом любых законных операций и сделок для получения максимальной выгоды, с оплатой услуг доверительному управляющему (обычно в виде определенного между ними процента от полученной прибыли) и определением его материальной ответственности. Как правовой институт доверительное управление имуществом впервые нашло закрепление в ГК РФ, это договор будущего, он может быть применен только в период устойчивых рыночных традиций. Характерен для охраны имущественных интересов несовершеннолетних и других недееспособных граждан. Договор срочный, и по источении срока имущество возвращается собственнику ( ст. ст. 1012-1024 ГК РФ).
Брачный договор (контракт) - соглашение между супругами, определяющее режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Обязательная нотариальная форма (ст. 42 Семейного Кодекса РФ)
Все эти договоры имеют не только общие правила, но и специфические особенности, которые закреплены для каждого отдельного вида договора. Договор - одно из самых уникальных средств, в правовых рамках которого могут быть удовлетворены интересы всех его участников. Именно договор способен обеспечить организованность, порядок, стабильность и баланс между спросом и потреблением, при распоряжении жилыми помещениями в том числе. Договор позволяет отчуждать излишнее жилье и приобретать необходимое, исходя из материальных возможностей каждого, договор может обеспечить дополнительные средства к существованию в наше непростое время - эти и многие другие качества договора усиливают его роль и расширение сферы применения по мере перехода к рыночной экономике.
Доверенность - одна из разновидностей гражданско-правовых сделок, означает письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Доверенность - правовой документ, который должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым законом к сделкам: может быть выдана только для совершения правомерных юридических действий, воля должна быть сформирована свободно и адекватна волеизъявлению. Законом предъявляется повышенное требование к форме доверенности: так, для совершения сделок с недвижимостью определена обязательная нотариальная форма. В отличие от договора доверенность - сделка сугубо срочная. Максимальный срок ее действия - три года (ст. 186 ГК РФ), если в тексте не указан срок истечения ее действия, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения (исключения составляют доверенности для действия за границей, сроки которых согласно международным договорам сохраняются до полной отмены ).
Доверенность - документ именной и подразделяется на несколько видов: общие, специальные и разовые, каждому из которых присущ определенный объем полномочий. Уникальность этой сделки заключена в обстоятельствах, прекращающих действие доверенностей, что отличает ее от договоров ( ст. 186 ГК РФ).
Завещание - односторонняя сделка, содержание которой заключается в распоряжении гражданина своим имуществом только на случай смерти. Законом определена обязательная нотариальная форма с указанием таких реквизитов, как место и время составления и собственноручная подпись завещателя. Юридические последствия возникновения гражданских прав по завещанию идентичны правам одаряемого по договору дарения, разница только в моменте их возникновения, поэтому люди часто путают эти сделки. Совершение завещания не требует никакого встречного волеизъявления.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
