Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10.
В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.
В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощности дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
Комплекс возникших к настоящему времени противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.
Общим условием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст.ст. 2, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст.ст. 92-98 ЖК РФ[9]).
И наоборот, подлежат приватизации те жилые помещения, которые предназначены именно для постоянного проживания граждан, подтверждением чего является заключенный договор социального найма. Важно подчеркнуть, что право на приватизацию не возникает в том случае, если жилое помещение хотя и предоставлено в постоянное пользование, но на условиях коммерческого найма, то есть в том случае, когда наймодателем является лицо, отличное от публичного субъекта гражданских правоотношений - органов государственной или муниципальной власти.
К сожалению, реализация права на приватизацию в ряде случаев (их мы укажем ниже) осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и только на основании вступивших в законную силу решений судов заключаются договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность.
Часто исполнение судебного решения затягивается ввиду того, что местные администрации настаивают на изменении "статуса жилого общежития", заключении договора социального найма, необходимости признания права пользования - и только после всего этого передают жилые помещения в собственность граждан. Рождается пагубная практика, требующая своего разрешения на уровне закона.
В частности, Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 может быть дополнен положением о том, что вступившее в законную силу решение суда о признании права на приватизацию жилого помещения является основанием для заключения договора о приватизации, при этом совершение иных действий, в том числе заключение договора социального найма, в таких случаях не требуется.
Предлагаемое положение находится в соответствии с позицией Верховного Суда РФ, согласно которой при рассмотрении споров, связанных с приватизацией жилья, суд должен проверить, подлежит ли приватизации данное жилое помещение и занимает ли гражданин то помещение, которое он желает приватизировать.
Поскольку установленные вступившим в силу решением суда факты не подлежат дополнительному признанию и доказыванию, теряет смысл и практика предварительного заключения договоров социального найма при наличии судебного решения о признании права на приватизацию. Иное не способствует нормальному гражданскому обороту и создает препятствия к реализации гражданами права на приватизацию[10].
Так, районным судом за С. было признано право на приватизацию занимаемого им жилого помещения, предоставленного еще в 1988 г. на основании служебного ордера.
Во внесудебном порядке администрация заявителю в приватизации отказала, что и послужило основанием для обращения в суд. Предприятие, предоставившее жилое помещение, было ликвидировано в 1994 г., однако акты передачи жилого дома в муниципальную собственность были утрачены. Вынесенным по делу решением было также признано право пользования С. на занимаемое жилое помещение на условиях социального найма. Однако исполнение решения суда заняло более полугода, что было связано с требованиями администрации заключить договор социального найма, для чего предварительно исключить жилое помещение из числа служебных (о чем выносится распоряжение главы администрации), и только потом возможно заключение договора о приватизации. Вместе с тем подобная практика противоречит самому Закону о приватизации, допускающему приватизацию служебных жилых помещений, переданных в ведение органов местного самоуправления, на общих основаниях и - без обращения в суд[11].
Проблема реализации жилищных прав возникает при включении жилого помещения в список жилищного фонда, запланированного к реконструкции. Вместе с тем, согласно закону о приватизации реконструкция жилого помещения основанием для отказа в приватизации не является. Иное возможно исключительно в случае признания дома аварийным. Однако очевидно, что не каждое запланированное к реконструкции жилое помещение является аварийным. Реконструкция может производиться одновременно с капитальным ремонтом и влечет за собой, как правило, изменение фасада здания либо его части.
Иные ограничения на приватизацию регулируются ст. 4 Закона о приватизации, в частности в отношении установления запрета на приватизацию общежитий. Существо запрета на приватизацию жилых помещений в общежитиях связано с тем, что общежития относятся к категории специализированного жилищного фонда и не предназначены для постоянного проживания граждан. Однако в связи с вступлением в силу с 01 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ, ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
То есть законом изменено целевое предназначение предоставленных до вступления в силу нового ЖК РФ жилых помещений в общежитиях. Поскольку указанные нормы закона имеют прямое действие, дополнительного признания пользования жилым помещением в общежитии на условиях социально найма, в том числе путем заключения договора социального найма, не требуется. Факт предназначения жилого помещения для постоянного проживания граждан установлен законом, а значит, такое жилое помещение подлежит приватизации, в том числе с учетом положения ст. 4 Вводного закона, согласно которой впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации (в том числе и Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1), они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Вводному закону. Таким образом, принятие более позднего по времени Вводного закона, имеющего большую юридическую силу, чем Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1, ограничило действие ст. 4 последнего о запрете приватизации жилых помещений в общежитиях. Значительное количество граждан, руководствуясь положительными изменениями жилищного законодательства, реализовали принадлежащее им право на приватизацию.
Однако практика диктует свои условия. Так, часть жилых помещений в общежитиях были отнесены местными администрациями со ссылкой на ст. 92 ЖК РФ к числу специализированного жилого фонда. Требования граждан о признании права на приватизацию таких общежитий оставались неудовлетворенными в судебном порядке. Однако суды, на наш взгляд, не учитывали, что статьей 92 ЖК РФ установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду[12].
Согласно п. З Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды. В связи с действием ст. 7 Вводного закона, Правилами установлено, что отнесение общежития к специализированному жилому фонду возможно в случае, если они не заняты гражданами на условиях социального найма, т.е. исключительно после расселения проживающих в нем на условиях социального найма граждан. Таким образом, принимаемые местными администрациями решения об отнесении того либо иного общежития к числу специализированного жилищного фонда до момента расселения живущих в нем граждан противоречат действующему законодательству[13].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
