Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок[28].
Исходя из положений Общей части Гражданского кодекса, следует различать последствия признания сделки приватизации ничтожной и признания ее недействительной. При наличии оснований для признания ее ничтожной сделка приватизации жилья не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Такая сделка недействительна в силу нормы права уже в момент ее совершения. Поэтому следует считать, что граждане не приобретали право собственности на жилое помещение и не использовали свое право на приватизацию жилья, следовательно, право однократной бесплатной приватизации за ними должно быть восстановлено.
Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора. Следовательно, восстановить нужно и право на бесплатную приватизацию. Данное правило не должно применяться только в случае признания договора приватизации недействительным в результате виновных действий лица, приватизировавшего жилое помещение (например, предоставление подложных документов)[29].
В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение:
- по основаниям ничтожности - со дня регистрации договора приватизации;
- по основаниям оспоримости - со дня вступления в законную силу решения суда.
В отличие от судебной процедуры при добровольной деприватизации отсутствует спор между сторонами (собственником жилого помещения и уполномоченным органом).
Распространенным является мнение о деприватизации жилья путем расторжения по соглашению сторон зарегистрированного договора приватизации жилого помещения. Вопрос о возможности деприватизации жилого помещения таким способом является спорным. Что касается законодательного регулирования, то Закон о приватизации жилья вообще не упоминает о возможности расторжения договора приватизации.
Следует отметить, что такой подход к деприватизации противоречит Гражданскому кодексу. Согласно ст. 453 ГК РФ расторжение договора прекращает обязательства сторон, его заключивших. Договор приватизации предусматривает обязательство одной стороны передать жилое помещение в собственность другой стороне. При этом право собственности на жилое помещение у этой стороны возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре (ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда). Таким образом, после государственной регистрации права собственности на жилое помещение обязательство по передаче этого жилого помещения является исполненным, следовательно, прекращается. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения[30].
Также нельзя расторгнуть и незарегистрированный договор приватизации, так как он является заключенным только с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
До регистрации договора приватизации правоотношения, возникшие между сторонами, могут быть прекращены в следующих случаях:
1) отзыв гражданином заявления о приватизации жилья;
2) отказ уполномоченного органа в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию;
3) отказ органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора приватизации и права частной собственности граждан на жилое помещение.
При наличии любого из указанных обстоятельств жилое помещение не передается в собственность гражданина, то есть не происходит его приватизация.
Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан.
Несмотря на давно назревшую необходимость законодательно урегулировать деприватизацию, попытка сделать это была предпринята только в 2002 году: гражданам было предоставлено право заключать договоры передачи своих жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. В Закон о приватизации жилищного фонда была включена ст. 9.1[31], закрепившая право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, на соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять жилое помещение в собственность и заключить договор социального найма с этими гражданами.
Такая передача, по сути, и является деприватизацией, но осуществляемой не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Именно такой подход к договорной деприватизации нашел свое отражение в законодательстве.
Следует отметить, что подобные договоры заключались и ранее, поскольку право граждан передавать свои квартиры в государственную или муниципальную собственность вытекает из положений Общей части Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.
Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.
В течение десяти лет пробел в законодательстве в сочетании с необходимостью осуществления деприватизации на практике породил множество неясностей. Прежде всего, относительно способов осуществления деприватизации. Так, на протяжении долгого времени передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность могла осуществляться как путем расторжения договора приватизации (на основании Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда), так и путем заключения отдельного договора передачи (в соответствии с положениями ГК РФ о свободе договора). Лишь с внесением в 2002 году изменений в Закон о приватизации жилищного фонда был сделан выбор в пользу второго способа.
В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением[32].
ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ
3.1 Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений
Приватизация жилых помещений - одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.
Прокурору, участвующему в процессе о признании сделок по приватизации жилых помещений недействительными, необходимо владеть соответствующим нормативным материалом.
Основные положения, регулирующие порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, установлены Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации).
Согласно статье 1 названного Закона, приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
В связи с изменением социально-экономических условий Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 гг.[33], принят Жилищный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. Этими актами существенно изменен порядок приватизации жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 и статьей 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2007 г. статья 1 Закона о приватизации признается утратившей силу. Это означает, что бесплатной приватизации жилья после указанной даты уже не будет.
Согласно статье 12 "Вводного" закона, не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.
То есть бесплатной приватизации подлежат лишь те жилые помещения, которые предоставлены гражданам до 1 марта 2005 г., и только в срок до 1 января 2007 г.
Кроме того, в связи с предстоящим прекращением бесплатной приватизации жилых помещений "Вводным" законом ограничен срок действия до 1 января 2007 г. других статей Закона о приватизации, которые регулируют порядок приватизации и расприватизации, определяют жилые помещения, не подлежащие приватизации[34]. Однако до указанной даты Закон о приватизации продолжает действовать.
В соответствии со статьей 2 Закона о приватизации приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
К государственному относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации. Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
