4. «Сделка». Вход процесса – подготовленные документы для проведения сделки, выход – зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, управляющий процесс – требования закона и правила безопасности. К мероприятиям процесса относятся: подписание необходимых документов с контрагентами, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, проведение взаиморасчетов, учетная регистрация в эксплуатирующей организации.
5. Возможный бизнес-процесс «Аренда». Входом данного процесса является зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, выходом является вступление арендатора в права пользования объектом недвижимости, а управляющим процессом является расчет финансовой выгоды. Мероприятиями данного процесса являются: маркетинговый анализ, реклама объекта недвижимости, привлечение сторонних риэлторов, показ объекта недвижимости, переговоры с контрагентами, подготовка и заключение необходимых документов, взаиморасчеты, государственная регистрация права аренды, передача помещения арендатору во временное пользование.
6. «Продажа объекта». Вход данного процесса – это зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, выход процесса – получение денежных средств на расчетный счет Общества, управляющий процесс - расчет финансовой выгоды. Мероприятия данного бизнес процесса во многом идентичны мероприятиям предыдущего бизнес-процесса с той лишь разницей, что речь идет не передаче права пользования объектом недвижимости, а о передаче права собственности на объект. В связи с этим указанные процессы отличаются своей спецификой. Также к мероприятиям добавляются такие действия, как уплата необходимых налогов и декларирование доходов.
Выше были описаны ключевые бизнес-процессы, осуществляемые в Обществе. Каждый из приведенных процессов подразделяется на ряд дополнительных подпроцессов, главным образом в соответствии с мероприятиями основного бизнес-процесса. Таким образом, можно сказать о том, что структурирование существующих процессов произведено системно и подчинено концепции развития Общества.
Необходимо кратко описать основные технологические показатели деятельности Общества. Данные показатели носят очень усредненный характер, так как в инвестиционном бизнесе на рынке недвижимости нельзя говорить об обобщенных показателях или о какой-либо среднестатистической величине по какому-либо критерию, кроме средней цене продажи или аренды одного квадратного метра общей площади объекта.
В Обществе ежемесячно появляются для согласования 3 – 4 новых объекта для инвестирования. Только 1 – 2 из них после продолжительного анализа со стороны различных служб Общества могут превратиться в утвержденный проект.
Продолжительность каждого проекта индивидуальна. Если говорить о минимальных сроках, то следует отметить, что кратчайшие сроки достигаются с относительно ликвидными объектами жилой недвижимости небольшой площади на вторичном рынке жилья города Москвы. Продолжительность проекта в данном случае может составлять около шести месяцев. Если же говорить об объектах коммерческой недвижимости большой площади в строящихся офисно-деловых центрах, то срок от нахождения объекта до окончательного взаиморасчета сторон по договору может составлять до трех лет. Кроме того, следует сказать, что из всего этого времени большую часть занимают два бизнес-процесса – это Подготовка к сделке, продолжительностью от полутора до восьми месяцев, а также Сделка. В данном бизнес-процессе, применительно исключительно к объектам недвижимости в строящихся деловых центрах и жилых домах, большая потеря времени осуществляется за счет ожидания окончания строительства, и оформления документов в государственных органах после окончания строительства, которые обычно составляют больше одного года.
Размер инвестиций также зависит от выбранного объекта недвижимости. Диапазон вложений – от 5 миллионов рублей за объект жилой недвижимости на вторичном рынке до 500 миллионов рублей за объект коммерческой недвижимости в строящемся офисном центре или за земельный участок в Подмосковье.
Доходность вложений была весьма высокая, и бизнес был весьма рентабельным до начала мирового финансового кризиса. Прибыль от одного проекта составляет от 10 до 25 процентов от размера инвестиций.
Общество построено по матричной организационной структуре. В силу особенностей технологического процесса никакая другая схема управления, кроме указанной, в Обществе применена быть не может. В основе хозяйственной деятельности лежат отдельные утвержденные проекты.
Возглавляет организацию Общее собрание участников (учредителей) Общества. Общие собрания бывают очередными, то есть проводимые один раз в год для утверждения годового отчета и утверждения плановых параметров на новый год и для распределения прибыли, и внеочередными, проводимые в остальных случаях для утверждения новых проектов, смены руководства, внесения изменений в учредительные документы. В состав участников Общества входят физические лица.
Руководство текущей деятельностью осуществляет генеральный директор. Он назначается на свою должность, освобождается от нее решением Общего собрания участников Общества и в своей деятельности подотчетен ему. Генеральный директор Общества выполняет функции по руководству текущей деятельностью Общества в пределах полномочий, предоставленных ему нормативными актами Российской Федерации, Уставом Общества, Положением о Генеральном директоре и иными локальными актами Общества. Генеральный директор защищает законные права и интересы Общества, заботится о сохранности имущества Общества и содействует получению Обществом максимальной прибыли.
В непосредственном подчинении генерального директора Общества находится заместитель генерального директора, который выполняет обязанности по координации деятельности руководителей проектов и рабочих групп, осуществляет текущее руководство проектами, входит в рабочие группы в качестве куратора. Также заместитель генерального директора участвует в переговорах с контрагентами, осуществляет контроль за всеми сделками и за перечислением денежных средств по сделкам, принимает управленческие решения в пределах своих полномочий, исполняет обязанности генерального директора в его отсутствие.
Отдел недвижимости состоит из шести человек. Отдел возглавляет начальник отдела, который подотчетен генеральному директору и находится в его подчинении. Сотрудники отдела занимаются подбором новых объектов для инвестирования, участвуют в утверждении проекта, занимаются подготовкой к сделке, формируют необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, участвуют в переговорах с контрагентами, осуществляют показы и просмотры объектов. Сотрудники отдела назначаются руководителями проектов и несут ответственность за их реализацию.
Юридическая служба состоит из двух человек. Каждый из юристов входит в различные рабочие группы по работе над проектами. В обязанности юристов входит правовой анализ предстоящей сделки, оценка степени риска проекта на разных этапах, включая риск утраты или неполучения права собственности, прогнозирование правовых последствий развития проекта в соответствии с утвержденным планом, изучение правовых оснований владения объектом недвижимости предыдущими собственниками. Несмотря на то, что формально каждый из юристов закреплен за своими проектами, координация их деятельности осуществляется очень успешно, коммуникации находятся на высоком уровне.
Финансовая служба состоит из финансового директора, бухгалтера и менеджера по персоналу. Указанную службу возглавляет финансовый директор, который подчиняется генеральному директору. Финансовый директор занимается анализом предстоящей рентабельности объектов недвижимости перед утверждением проекта, определяет размеры доходов и расходов, поступлений и отчислений средств, кредитные взаимоотношения и взаимоотношения Общества с контрагентами и бюджетом, составляет балансы доходов и расходов, кассовые планы и кредитные заявки, участвует в подготовке планов инвестирования и продажи или сдачи в аренду объектов недвижимости, выполняя к ним необходимые расчеты. Бухгалтер Общества ведет бухгалтерский учет и анализ финансово-хозяйственной деятельности, осуществляет прием, контроль, учет и обработку бухгалтерской документации, подготавливает необходимые документы для проведения банковских операций, производит начисление и перечисление платежей контрагентам и в бюджет, обеспечивает составление и сдачу в налоговые органы бухгалтерской отчетности. Менеджер по персоналу организует работу с персоналом в соответствии с общими целями развития, обеспечивает укомплектование Общества работниками необходимых профессий, специальностей и квалификации, осуществляет подбор кадров, проводит собеседования с соискателями на работу, с целью комплектования штата работников, организует обучение персонала, координирует работу по повышению квалификации, доводит информацию по кадровым вопросам и важнейшим кадровым решениям до всех работников, совместно с генеральным директором участвует в принятии решений по вопросам найма, перевода, продвижения по службе, понижения в должности, наложения административных взысканий, а также увольнения работников, составляет и оформляет трудовые договоры и контракты, ведет личные дела работников и другую кадровую документацию.
Специалист по рекламе и связям с общественностью осуществляет деятельность по рекламированию объектов недвижимости, находящихся в собственности Общества с целью их продвижения на рынке продажи или аренды, осуществляет планирование и координацию работ по проведению рекламных кампаний, разрабатывает планы рекламных мероприятий и определяет затраты на их проведение, осуществляет выбор форм и методов рекламы, определяет конкретных носителей рекламы, изучает рынок сбыта и покупательский спрос, организовывает деловые связи с партнерами, контрагентами, государственными и муниципальными органами и средствами массовой информации.
Инженер технического надзора осуществляет контроль качества при выполнении проектных и строительно-монтажных работ в приобретенных объектах недвижимости в строящихся комплексах, координирует работу подрядных организаций, согласовывает сметы, выполняет приемку выполненных работ согласно технической и проектной документации и СНиПам, осуществляет технический надзор за сроками выполняемых работ, за их соответствием утвержденной проектно-сметной документации.
Анализ финансового состояния Общества показал следующую картину.
На 01 января 2008 года на балансе Организации числилось основных средств на сумму 48 300 тысяч рублей, из них офисное помещение 86 кв.м., стоимостью 17 500 тыс. рублей, которое используется Обществом для своего размещения, а также квартира 125,3 кв.м., стоимостью 30 800 тыс. рублей. Также на балансе числились объекты незавершенного строительства, площадью 368,6 кв.м., стоимостью 84 778 тыс. рублей. Имелась кредиторская задолженность на общую сумму 107 078 тыс. рублей.
Кредиторская задолженность образуется из договоров займа с физическими и юридическими лицами, займов учредителей, а также из кредитных договоров между Обществом и банками. Как правило, займы и кредиты привлекаются на условиях возврата с выплатой процентов по ним для приобретения основных средств и объектов незавершенного строительства.
В 2008 году были привлечены займы на общую сумму 237 398 тыс. рублей. На эту сумму Обществом были приобретены следующие основные средства и объекты незавершенного строительства:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
