По общему правилу, сначала нужно изменить целевое назначение земельного участка или получить разрешение на строительство, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Более того, из анализа перечня оснований, по которым может быть отказано в выдаче разрешений на строительство, можно сделать вывод, что начало строительства само по себе не может стать препятствием для получения разрешения на строительство. Поэтому уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения после того, как строительные работы начаты или даже завершены. Теоретически такую ситуацию не стоит воспринимать как нормальную, но практически – это реальность в современных российских условиях.
В выдаче разрешения на строительство могут отказать при отсутствии у застройщика доказательств принадлежности ему соответствующей постройки. В таком случае застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки. Отказ административных органов выдать разрешение на строительство при наличии у застройщика доказательств принадлежности ему постройки является основанием для обращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Признание права собственности на следующий вид самовольной постройки – постройку, осуществленную с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, также не охватывается ст. 222 ГК РФ. Если для отмены или изменения градостроительных и строительных норм и правил нет оснований, то при существенном их нарушении суд не может признать право собственности на самовольную постройку и включить ее в гражданский оборот в качестве полноценного объекта недвижимости. Никакой административный орган не может принять решение, позволяющее сохранить такую постройку. Следовательно, возможен лишь спор о том, является ли существенным допущенное нарушение. Но этот спор будет рассматриваться судом не по иску о признании права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ), а в связи с обжалованием соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, например, при отказе произвести приемку объекта в эксплуатацию.
Получается, речь идет не о судебном признании права собственности на самовольную постройку, а об устранении в судебном порядке тех нарушений, которые препятствуют возникновению права собственности на объект.
Также следует отметить, что признание права собственности в судебном порядке в контексте абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ не всегда целесообразно, так как, по общему правилу, вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. В итоге, признак самовольности ликвидируется во внесудебном порядке, и нет необходимости решать вопрос "узаконения" постройки в суде. В суд может быть заявлено требование о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка.
Многие юристы раскрывают процесс легализации со стороны государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Данный вариант узаконения самовольной постройки, несмотря на ряд возникающих трудностей, находит свое применение на практике. Значительная часть построек легализуется именно в таком порядке.
На основании стст. 16-18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицо, которое возвело недвижимость с соблюдением всех предусмотренных правил отвода земли и осуществления строительства, представляет в учреждение юстиции в обязательном порядке: разрешение на строительство, проектную документацию, акт приемки объекта в эксплуатацию. Очевидно, что самовольный застройщик названных документов не имеет в силу самовольности возведенного им объекта. В связи с этим возникают сомнения по поводу того, что учреждение юстиции в такой ситуации может осуществить государственную регистрацию самовольно возведенного объекта недвижимости.
В подобной ситуации заинтересованное лицо при обращении в учреждение юстиции вправе представить заключение полномочных и компетентных органов о соответствии объекта "самостроя" градостроительным и строительным нормам и правилам. Учреждение юстиции, принимая данное заключение в совокупности с правоустанавливающими документами на землю под таким объектом, легализует самовольную постройку во внесудебном порядке. Но данный порядок легализации мало основан на законе. Из анализа правовых норм следует обратный вывод – регистрация права собственности на самовольную постройку является незаконной. Поэтому, последующая регистрация не препятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации права собственности на самовольное строение. Легализуя самовольную постройку таким способом, недобросовестные участники гражданских правоотношений пытаются обойти закон.
Так, Товарищество обратилось в суд с заявлением об установлении юридического факта владения на праве собственности вновь возведенным объектом недвижимости на том основании, что это необходимо заявителю для регистрации права собственности. Решением первой инстанции данное требование было удовлетворено. Но Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 3 сентября 2002 года № 4544/02 данную судебную ошибку ликвидировал. Возведенный объект отвечал всем признакам самовольности. Поэтому требование о признании права собственности на данный объект могло быть рассмотрено только в порядке искового производства, а не путем установления юридического факта.
В случае отказа в государственной регистрации, заинтересованному лицу – застройщику остается лишь обратиться с соответствующим иском в суд, либо обжаловать в суд отказ учреждения юстиции.
Судья арбитражного суда Краснодарского края С. Моргунов говорит еще об одном способе легитимного вовлечения в гражданский оборот самовольно возведенной недвижимости.
При отсутствии спора между самовольным застройщиком и законным владельцем земли главной проблемой является отсутствие разрешения на строительство и акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта.
В настоящее время еще действует постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках". В соответствии с ним местная администрация может предоставить застройщикам разрешение на строительство в установленном порядке, при отсутствии оснований к сносу постройки. Отсюда следует вывод, что при отсутствии обстоятельств, однозначно препятствующих сохранению самовольной постройки, застройщик имеет возможность потребовать от администрации местного образования выдать разрешение на строительство. Полученное таким образом разрешение на строительство может служить основанием для оформления акта приемки в эксплуатацию объекта самовольной постройки.
Но данный вариант легализации мало применим на практике, так как указанное постановление применимо к сооружениям, самовольно возведенным до его издания, то есть до 1940 года, и в отношении только индивидуальных застройщиков. Юридические лица не охватываются данной нормой закона. Тем более, юридическая применимость данного постановления вызывает сомнения.
Огромное количество принимаемых решений в области строительства зависит от органов местного самоуправления. Они не редко злоупотребляют своими полномочиями, способствуя незаконной легализации самовольной постройки. Многие из них пытались и пытаются сейчас решить вопрос легализации самовольных построек во внесудебном порядке путем принятия соответствующих нормативных актов.
Примером может служить постановление городского совета депутатов г. Рубцовска Алтайского края "Об утверждении Временного положения о порядке признания права собственности на самовольные постройки в границах города Рубцовска". Этот документ устанавливал внесудебный (административный) порядок "узаконивания" отдельных построек, возведенных с нарушением градостроительного законодательства. Но в судебном порядке оно было отменено, так как орган местного самоуправления не имел права вторгаться в компетенцию федерального законодателя.
Подводя итог, можно сказать, что распространенным является мнение, согласно которому решение по любому вопросу о самовольном строительстве должно быть принято только судом. Такова позиция большинства судей, прокуроров, должностных лиц органов местного самоуправления. Но данный подход является поверхностным и узким, он не раскрывает процесс легализации в целом, во всех аспектах. Ведь, во многих случаях право собственности на самовольную постройку возникает без судебного разбирательства. И не каждый судебный процесс, связанный с самовольным строительством, протекает по правилам искового судопроизводства на основании ст.222 ГК РФ.
3.3 Перспективы совершенствования законодательства в области самовольного строительства
В настоящей работе автором исследовались вопросы, связанные с самовольным строительством, как в теоретическом аспекте, так и в практическом. Подробно проанализированы нормы о самовольной постройке (объект, признаки, последствия, легализация).
Динамика развития правоотношений в любой области юриспруденции зависит от содержания закона и механизма его реализации. В условиях становления и развития рыночных отношений в нашем законодательстве не редкостью является наличие пробелов и коллизий. Это препятствует формированию единой судебной практики при решении споров и осуществлению правосудия в целом. За последние годы коренным образом изменилось земельное и градостроительное законодательство. Соответственно, нормы Гражданского кодекса РФ, а в частности статьи 222, приобретают иную характеристику, изменяется их толкование, появляются противоречия при сопоставлении вновь принимаемых с действующими ранее нормативно-правовыми актами.
Как видно из исследования, нормы гражданского права не всегда корректно и точно формулируют отдельные дефиниции, признаки.
Так, определение объекта самовольной постройки в статье 222 вызывает ряд вопросов в юридической науке и приводит к разнообразной судебной практике. При расширительном толковании нормы круг возможных объектов достаточно широк, а при буквальном – сильно сужается. В итоге, решение спорного вопроса зависит от позиции конкретного судьи, прокурора, уполномоченного лица органа власти. А это не допустимо в правовом государстве.
После проведенного анализа, автор предлагает несколько вариантов совершенствования норм статьи 222 ГК РФ, которые уменьшат проблемы самовольного строительства.
В первом пункте данной статьи следует уточнить объект и второй признак самовольности:
"Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, пристройка к ним, объект незавершенного строительства или иное недвижимое имущество, созданное (реконструированное) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное (реконструированное) без разрешений в соответствии с градостроительным законодательством, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил."
На взгляд автора, можно объединить второй и третий признаки в один, при этом сущность самовольной постройки не изменится. В законе он может быть выражен так:
"…либо созданное (реконструированное) с нарушением градостроительного законодательства и строительных норм и правил". Необходимые разрешения содержатся в указанных нормах, их отсутствие означает нарушение этих норм.
Пункт второй, описывающий неблагоприятные последствия самовольной постройки не вызывает разногласий в правоприменительной деятельности. Поэтому, каких либо дополнений у автора не имеется.
Отдельного внимания требует третий пункт, характеризующий возможность признания права собственности в судебном порядке. В действующем законе права застройщика отражены в большей степени, чем права собственника (абз. 1, 2 п.3 ст.222 ГК РФ). Это противоречит сущности права собственности, как абсолютного вещного права. Также не затронуты все случаи признания права собственности на объекты самовольного строительства в 222 статье. То есть, законодатель не предусматривает административный порядок легализации, а также судебную легализацию других видов самовольных построек.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
