В итоге, это приводит к незаконным действиям недобросовестных участников по легализации "самостроя". Правда, закон – это не единственная причина. Этому способствуют и экономические условия в нашей стране.
Нет сомнения в необходимости совершенствования третьего пункта 222 статьи. Но по какому пути пойти? По принципу юридической и фактической связи недвижимости с землей, от которого наше законодательство в последнее время отступает. Либо по преобладающему в последнее время принципу имущественного разграничения земельного участка и находящегося на нем строения.
Если следовать первому подходу, то надо исключать полностью первый абзац третьего пункта. Согласно второму подходу, такое исключение не требуется. Но, в соответствии с общими началами гражданского права и приоритетом защиты права собственности, о легализации постройки за собственником земли надо говорить в первую очередь. Поэтому, первый и второй абзацы надо поменять местами. Автор работы допускает возможность признания права собственности за застройщиком, но законодатель должен указывать на такую возможность лишь после аналогичного права за собственником земли.
Также, не совсем понятно молчание законодателя по поводу легализации других видов самовольных построек. Данные нормы требуют обязательного включения в статью 222 ГК РФ, либо в земельное и градостроительное законодательство.
Например, статья 222 может быть дополнена следующим абзацем:
"Вопросы признания права собственности на самовольную постройку при нарушении градостроительных и строительных норм, регулируются в соответствии с градостроительным законодательством".
Следует также внести изменения в законодательство в области земельных, градостроительных и строительных отношений, устанавливающих особенности возникновения прав на различные виды самовольных построек. Тогда решение многих вопросов не будет зависеть от позиции региональных и местных органов власти.
Не требующим изменения и весьма важным, на наш взгляд, является абзац 3 пункта 3 статьи 222, защищающий права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Также, определенный результат принесло бы увеличение мер административной ответственности, применяемых к недобросовестным застройщиком.
В направлении совершенствования не бездействует и законодатель. Для решения существующих проблем в Государственную Думу Российской Федерации было внесено несколько законопроектов, направленных на упрощение процедуры легализации прав на земельные участки, образованных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и используемых для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества.
Проектом № 150175-4 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации", принятом в первом чтении 16.11.2005 года уточняется, что выдача разрешения на строительство гаража не требуется только в случае его строительства на земельном участке, предоставленном физическому лицу для индивидуального жилищного строительства, либо непосредственно для строительства индивидуального гаража.
Также в первом чтении был принят проект федерального закона № 263127-4 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости".
Значительная часть недвижимости сегодня не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия правоустанавливающих документов, а также документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости как объект права.
В правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных до введения в действие Земельного кодекса РФ, зачастую не указано право (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования), на котором предоставлен земельный участок. Законодатель предлагает считать такие земельные участки предоставленными на праве собственности, за исключением случаев, когда такой участок изъят из оборота или на него распространяется запрет на приватизацию.
Распространенными являются случаи, когда индивидуальный жилой дом, дачная постройка или гараж возведены без разрешения на строительство. Действующая редакция Градостроительного кодекса РФ устанавливает перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). Но, действие Градостроительного кодекса РФ не распространяется на недвижимость, построенную (реконструированную) до его введения. А Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию.
Поэтому, упомянутый выше законопроект говорит о необходимости распространения действия части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (отсутствие разрешения на строительство) на ранее возведенные постройки, а также о возможности регистрации прав на указанные объекты на основании документов, подтверждающих право гражданина на земельный участок, и технического паспорта на возведенную на нем постройку.
В связи с массовым характером самовольных построек, по мнению законодателя, судебный порядок признания прав не сможет обеспечить в ближайшие годы легализацию прав на жилую недвижимость.
Для ускорения процесса легализации законодатель предлагается установить временный - до 1 января 2009 года - упрощенный порядок проверки соответствия градостроительным регламентам и строительным нормам жилых домов (за исключением многоквартирных), построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. В соответствии с указанным порядком проверка будет проводиться органом местного самоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства по заявлению правообладателя либо уполномоченного им лица, к которому прилагаются документы, подтверждающие право гражданина на земельный участок и технический паспорт на него.
То есть, речь идет об административном порядке легализации, о котором в настоящее время закон не упоминает, но теоретически и фактически он существует.
Очередной законопроект, внесенный Государственной Думой 17.06.2005 года, № 187331-4 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предлагает дополнить главу IV статьей 23.1, именуемой: "Государственная регистрация прав на земельные участки, используемые для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, и сделок с ними". Данная статья устанавливает минимальный перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации ранее возникших прав на указанные земельные участки. Этот перечень является исчерпывающим и дополнительных справок, документов истребовать у заявителя запрещается.
Подводя итог, следует отметить, что сейчас нормы о самовольной постройке очень "гибкие", имеют "двусторонний характер". Некоторые отдельные положения сформулированы неконкретно, относительно абстрактно, другие – вообще не упоминаются законодателем ни в гражданских нормах, ни в градостроительных, земельных нормах.
Все просчеты законодателя, к сожалению, умело используются недобросовестными субъектами гражданских правоотношений. Изложенные выше предложения в адрес законодателя и принятие ряда поправок в действующий закон могут ограничить возможность незаконной легализации "самостроя". Меньшей критике будет подвергаться позиция законодателя и многих правоприменителей, рассматривающих самовольную постройку, как одного из способов приобретения права собственности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог нашему исследованию, можно сформулировать следующие выводы.
Во-первых, институт самовольной постройки не возник стихийно, он имеет свою историю. Изначально он возник, как "суперфиций", затем – как "право застройки", а в настоящее время классифицируется, как "самовольная постройка". Данный институт всегда занимал важное место в гражданском праве, регулируя при этом общественные отношения в области земельного и строительного права.
По замыслу законодателя и сложившейся практике в нашей стране, можно с полной уверенностью раскрывать сущность самовольной постройки как одного из способов приобретения права собственности. Ряд юристов подвергают критике это положение, рассматривая самовольную постройку лишь в административно-правовом аспекте – как правонарушение. Естественно, при таком подходе, не может быть и речи о возможности вовлечения объекта самовольного строительства в гражданский оборот. Но, такой вывод является неверным, поверхностным и не поддерживается автором.
Самовольная постройка относится к первоначальным способам приобретения права собственности, с помощью которого правомерно можно стать собственником имущества.
Во–вторых, подробно проанализированы все теоретические аспекты самовольного строительства, что очень важно для юридической науки. Были исследованы все объекты, которые могут попасть под действие статьи 222 Гражданского кодекса РФ, так как вопрос об объекте является одним из первым при разрешении спора в суде. Ими могут быть: жилой дом; пристройка части жилого дома; строение и сооружение, не предназначенные для проживания (административное здание, кафе гараж, скважина водоснабжения); объект незавершенного строительства; самовольная реконструкция объекта.
Большое внимание также уделено признакам, при наличии которых постройка обретает статус самовольной. Критерии самовольности выражаются в основном в несоблюдении строительных и градостроительных норм. Несмотря на огромное количество нормативно-правовых актов, содержащих данные нормы, Гражданский кодекс РФ весьма абстрактно и неточно определяет пределы, в рамках которых постройка считается самовольной. Такая позиция законодателя способствует росту бюрократизма в нашей стране. На сегодняшний день, отнесение различных строений к "самострою" в большей степени зависит от политики государственных органов на уровне субъектов РФ или органов местного самоуправления. Поэтому весьма разнообразна судебная практика. А это не характеризует наше государство, как правовое.
Главным среди признаков самовольности является наличие права на земельный участок или соответствие его целевому назначению. Именно с этого признака началось формирование института самовольной постройки. Начиная с римского права и до настоящего времени, во многих ведущих правовых системах действует принцип "права почвы". Российский закон с развитием рыночных отношений все больше и больше отклоняется от этого принципа. На первый план выходит принцип имущественного разграничения прав на земельный участок и находящееся на нем строение. Это очередной довод в пользу позиции автора - путем самовольной постройки можно на законных основаниях приобрести право собственности.
В-третьих, предметом отдельного исследования стала практика применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ и других норм гражданского права при признании права собственности на объект самовольного строительства. Были выявлены общие закономерности, особенности и проблемы рассмотрения данной категории судебных дел. За последние годы количество таких дел увеличилось, но количество вопросов по ним при этом не уменьшается.
Помимо упомянутой в статье 222 Гражданского кодекса РФ судебной легализации, возможен и внесудебный порядок ее осуществления. В третьей главе были изложены все возможные варианты, при которых наступление негативных правовых последствий самовольной постройки не происходит. Именно к такому результату стремится большинство участников гражданских правоотношений. Исключением не является и законодатель. Это подтверждается анализом находящихся на рассмотрении в Государственной Думе законопроектов. Все законопроекты направлены на упрощение процедуры легализации.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
