Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства.
Значимость данного разрешения определяется также иной формулировкой понятия самовольной постройки в законодательстве - строительства архитектурного объекта без разрешения на строительство (ст.24 Закона об архитектурной деятельности, ст.66 Градостроительного кодекса от 07.05.98 года № 73-ФЗ, недействующего в настоящее время).
Если фундамент объекта начали возводить до дачи разрешения на строительство, но в итоге, разрешение было получено, то данный факт не может являться причиной для признания строительства самовольным.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления (ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, ст. 9 Градостроительного устава Приморского края). Порядок выдачи разрешения, требования, предъявляемые к нему, определены ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановлением Правительства от 24 ноября 2005 года № 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", ст. 33 Градостроительного устава Приморского края, Постановлением Администрации Приморского края от 19 мая 2004 года № 120 "Об утверждении порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Приморского края".
Возможность выдачи разрешения может зависеть от специфики строящегося объекта или земельного участка, например, Постановление Правительства РФ от 10.03.2000 № 221 "Об утверждении правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения" и Постановление горного и промышленного надзора РФ от 30.08.1999 № 64 "Об утверждении положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" устанавливают данные особенности.
Закон предусматривает случаи, когда разрешение не требуется: если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности, п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).
Так, не требуется разрешения на постройку - строительный вагончик на земельном участке для дачного хозяйства. Но государственный органы, злоупотребляя своими полномочиями, зачастую требуют наличие разрешения на строительство в случаях, не предусмотренных законом, что является неправомерным.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. В Приморском крае разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.
Если для строительства требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Под архитектурным проектом понимают архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.
Обязательным также является архитектурно-планировочное задание (ст. 51 Градостроительного кодекса). Под ним закон подразумевает комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные как законодательством Российской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются документы, удостоверяющие право собственности заявителя на земельный участок, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Также, к необходимым разрешениям следует отнести проектную документацию (ст.ст. 47-50 Градостроительного кодекса РФ). Она подлежит обязательной государственной экспертизе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 года № 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации". При ее разработке застройщик должен руководствоваться Сводом правил по проектированию и строительству СП 11-111-99 "Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства", утвержденного постановлением Госстроя РФ от 30.12.1999 года № 94.
В соответствии с Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального и хозяйства РФ от 03.06.92г. № 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" нельзя обойтись без разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
Обязательными являются заключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников. Только при наличии данных документов выдаются вышеупомянутые разрешения.
Порядок согласования и получения большинства разрешений отличается в зависимости от субъекта Федерации и муниципального образования, на территории которых находится объект постройки.
Некоторые исследователи, раскрывая данный признак самовольности, говорят лишь о необходимости разрешения собственника или иного законного владельца земельного участка, не придавая значения другим необходимым разрешениям. Данный вывод вытекает из первоочередности и значимости вещного права, но он является не полным, поверхностным.
Если необходимые разрешения были получены, но затем одно из них или все они были отменены или изменены, это не превращает постройку в самовольную.
Подводя итог, можно сказать, что данный признак самовольности в ст. 222 ГК РФ сформулирован достаточно неопределенно. Конкретного перечня разрешений не имеется. Тем более, постоянно изменяется законодательство на федеральном, региональном и местном уровнях власти. А специфика и особенности регулируемых отношений зависят от принимаемых государственными органами субъектов РФ или органами местного самоуправления решений.
2.3.3 Существенное нарушение градостроительных и строительных норм
Постройка будет считаться самовольной, когда существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.
Модельный гражданский кодекс Содружества Независимых Государств градостроительные нормы называет архитектурными (ст. 232).
Градостроительные нормы и правила основываются на положениях Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Следует отметить, что в свете происходящей в настоящее время градостроительной реформы, большинство ранее действовавших норм в данной области отменены. Но ими продолжают руководствоваться и государственные органы и застройщики, либо эти нормы действуют формально (уполномоченными государственными органами не отменены) и применяются в части, не противоречащей новому Градостроительному кодексу РФ. Например, Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29.10.2002 года № 150 "Об утверждении инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации".
Нарушением градостроительных правил являются несоблюдение планировки застройки населенного пункта, конкретной улицы, осуществление надстроек, ухудшающих внешний вид здания. Сюда можно отнести и нарушения, связанные с несоблюдением или нарушением разрешений, о которых шла речь в предыдущем подразделе настоящей главы, например, грубое отступление от проектной документации (нарушение этажности, отклонения от габаритов постройки).
Строительные нормы и правила содержатся в отдельных законах – например:
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости";
- Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";
и в подзаконных нормативных актах – например:
- Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17 сентября 2002 г. № 123 "О принятии строительных норм и правил РФ "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство";
- Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 июля 2001 г. № 80 "О принятии строительных норм и правил РФ "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования";
- Постановление Правительства РФ от 27.12.1997 года № 1636 "О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий".
На территории города Владивостока действуют Правила организации строительных работ, утвержденные решением Думы города Владивостока от 28.10.2005 года № 122.
Перечень норм, которые нужно соблюдать застройщику, очень широк и подробно не исследуется автором, так как строительство объектов недвижимости без нарушений норм права не является темой исследования в настоящей работе.
Нарушения строительных норм и правил могут быть различными по содержанию, в том числе выражаться в снижении прочности, устойчивости или надежности постройки. До вступления в силу Кодекса об административных нарушениях РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ (далее Кодекс об административных правонарушениях РФ) данные нарушения подробно раскрывались в Положении о порядке наложения штрафов за правонарушения в области строительства, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 27.07.1993 года № 729.
Так, с учетом требований ст. 222 ГК РФ, истцу правомерно было отказано в удовлетворении иска в части взыскания затрат на возведенные им объекты и сооружения. Основанием этому послужило отсутствие проектно-сметной документации, необходимых разрешений соответствующих государственных органов и нарушение строительных норм и правил.
Известны случаи, когда застройщики, осуществляя строительство с нарушением установленных законом норм, оспаривали конституционность этих норм. Так, гражданка О.П. Бовина обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, считая, что положения статей 16 (использование земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий), 20 (осуществление градостроительной деятельности в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки), 62 (отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство в случае несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка) Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 года № 73-ФЗ нарушают ее права, закрепленные статьями 18 и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации. В действующем Градостроительном кодексе РФ данные нормы права содержатся в статьях 2 и 51.
Конституционный суд РФ обосновано отказал в принятии к рассмотрению данной жалобы, указав, что обжалуемые нормы не нарушают конституционные права и направлены на реализацию статей 9 (часть 1), 17 (часть 3), 36 (части 2 и 3) и 55 (часть 3) Конституции РФ .
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
