Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.
Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.
Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.
Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда является ордер.
Что касается формы договора коммерческого найма, то он также должен иметь письменную форму.
Договор социального найма заключается в письменной форме. Об этом говорится в ст.674 ГК РФ.
Типовой договор социального найма и примерный договор коммерческого найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства Москвы от 21.01.97 №46 (приложение 1,2).
Таким образом, мы видим, что все четыре вида договоров имеют письменную форму, но в тоже время у каждого договора есть свои особенности.
§ 5. Субъекты договора найма жилого помещения
Субъектами всех ниже перечисленных договоров являются наниматель и наймодатель.
В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого определения позволяет сделать следующие выводы.
Наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, т.е. собственник, имеющий жилищный фонд, может создавать для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Также собственник жилья может непосредственно сам заключать договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.
Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.
В качестве нанимателя в договоре найма может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в нормах ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя.
Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по
общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны
быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся: супруг
(супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка,
прадед, внуки, братья, сестры, иные родственники, бывшие члены семьи (бывший
супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении, любые другие
лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически
постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно
проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта регистрации
гражданина по месту жительства. Заключая договор найма жилого помещения на
коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с
ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его
родственников. Как отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть
семейных или родственных отношений»[12].
Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том,
кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах
наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. При
отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора
(и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов
безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов
наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и,
кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.
В связи с этим закон устанавливает,
что в договоре найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые
будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой
перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем,
как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя.
Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно
с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его
согласия.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при
заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан,
постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении
несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя,
но и лиц, совместно с ним проживающих.
Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение
установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а
также правил учета населения, т. е. в публичных интересах. Вселение допускается
при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на
одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того,
при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем
требуется соблюдение правил регистрационного учета[13].
Как правило, в
качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек (физическое лицо).
Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно
п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с
ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане
несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В
этом случае такие граждане признаются сонанимателями, следовательно, в
обязательсте найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не
одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения
такого договора является уведомление наймодателя.
При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением
самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон
исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не
может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и
постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме
абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно
проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем
в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные
ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность
перед наймодателем несет наниматель. В данном случае имеет место
ответственность должника за действия третьих лиц (ст. 403 ГК). Исключением
является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем,
заключают с ним договор, в соответствии с которым все они становятся
сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность (п. 4 ст.
677 ГК).
Наймодателем в договоре найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти. Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР.
Стороны в
договоре найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном
фонде социального использования предопределены заранее в документе, который
служит предпосылкой заключения этого договора, — в ордере. Ордер адресован
прежде всего наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному
жилищному фонду, то наймодателем выступает муниципальная
жилищно-эксплуатационная организация — жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК),
дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п. Стороной в договоре может быть также
муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем
сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в
качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на
балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими
жилищно-эксплуатационная организация.
Нанимателем в договоре найма жилого помещения может выступать только
гражданин, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР). Следовательно,
переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения
договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.
В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как
правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из
совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними (см. ст. 88
ЖК РСФСР). Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое
помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени
опекуном или попечителем[14].
Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде
социального использования прекращает действие, если выбывший наниматель проживал
один.
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору найма
жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального
использования обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень
лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в
ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного
пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В связи с этим понятие
«член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.
«Единого понятия «член семьи», которое могло бы использоваться в разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т. д.) существует приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя, безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения понятия «член семьи». Закон ограничивается указанием лиц, которых можно считать членами семьи»[15].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
