В договоре коммерческого и социального найма изменение договора не предусмотрено.
Подведя итог всему вышеперечисленному в этой главе, можно сделать вывод, что положения об изменении договора достаточно полно регулируются в ЖК, менее полно в ГК и совсем не регулируются в П.Пр-ва № 46.
Глава IV. Расторжение договора найма жилого помещения
Рассмотрение этой главы я начну с оснований расторжения договора коммерческого и социального найма
Расторжение договора найма допускается по соглашению сторон.
Договор коммерческого и социального найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;
- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре в течение шести
месяцев:
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не
пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора коммерческого и социального найма в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:
- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;
- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не
пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель,
члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Гражданский кодекс РФ также устанавливает основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения могут применяться к договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, если иное не установлено жилищным законодательством.
Так, ст. 687 ГК, положения которой регулируют основания расторжения договора найма схожи с положениями П.Пр-ва № 46, но также между ними существуют некоторые отличия. Так, в соответствии, с п.1 ст.687 ГК «Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найм с письменным предупреждением наймодателя за три месяца». Таким образом, в положениях ГК предусматривается возможность одностороннего расторжения договора найма, а в коммерческом найме одностороннее расторжение договора возможно только в судебном порядке.
В пример этому можно привести судебную практику.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния. При этом выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства
Управление муниципального жилья администрации г.Якутска обратилось с иском к Богомяковым о расторжении договора найма жилого помещения и выселении с предоставлением другого жилого помещения. В обоснование иска указало, что дом, в котором находится квартира, занимаемая Богомяковыми с двумя детьми, является непригодным для проживания.
Решением Якутского городского суда иск удовлетворен.
Удовлетворяя иск, суд сослался на п.3 ст.687 и ст. 688 ГК РФ, согласно которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, при этом наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Однако суд не учел, что такое выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства.
Между тем предоставляемое Богомяковым жилое помещение находится в маневренном жилом фонде, предназначенном для временного проживания граждан при переселении их из домов, признанных непригодными для проживания. Однако Богомяковы от такого переселения отказались. Возможность же принудительного выселения в маневренный жилищный фонд до предоставления другого жилого помещения, отвечающего необходимым требованиям, жилищное законодательство не предусматривает (за исключением выселения на время производства капитального ремонта с сохранением действия договора найма на ремонтируемое помещение). В каком качестве намерен в дальнейшем эксплуатировать дом истец, не выяснено, хотя данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
Суд должен был учитывать, что при переоборудовании жилых домов (жилых помещений) государственного и общественного жилищного фонда (в том числе и переданных в муниципальную собственность) в нежилые, а также в случаях, когда дома грозят обвалом или подлежат сносу (в том числе и по причине непригодности для дальнейшего проживания в них граждан), проживающие граждане выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст.ст.91, 92, 93, 96 Жилищного кодекса РСФСР). По протесту заместителя Генерального прокурора РФ состоявшиеся постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение»[21].
Аналогичное положение содержится и в ЖК, в ст. 89, которая регулирует договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Но опять же существуют отличия. Здесь наниматель вправе расторгнуть договор с согласия членов семьи, а не постоянно проживающих с ним граждан (как в договоре найма и коммерческого найма), и не содержится условия о письменном предупреждении наймодателя за три месяца.
Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя. Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.
Перечень оснований, по которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в ГК в П.Пр-ва № 46 очень схожи:
· Не внесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
· разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Как и при коммерческом найме в ГК также нанимателю предоставляется определенный срок, в течение которого наниматель должен устранить нарушения.
П.2 ст.687: «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года».
· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
· если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
В ГК РФ (ст.688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.[22].
Норма этой статьи отличается от соответствующей нормы жилищного законодательства тем, что не устанавливает последствия выселения из жилого помещения на основании судебного решения постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства.
Проанализировав положения ЖК, можно сделать вывод, что расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается только по основаниям, установленным законом. Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч.1 ст.90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц.
Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст.98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.[23]
Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным. Жилищный кодекс РСФСР ст.100 предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным, только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц: эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
