Невозможным является изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного недвижимого имущества, в случае, если эта часть не может являться самостоятельным объектом прав. Скажем, если по договору об ипотеке в залог передавалось несколько объектов недвижимого имущества (например, несколько отдельных зданий), то не представляется проблематичным изменение предмета ипотеки путем распространения ее лишь на часть заложенных зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом недвижимости и отдельным объектом прав. Однако если из объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, не может быть выделена часть, которая будет являться самостоятельным объектом прав, изменение предмета ипотеки и внесение изменений в реквизиты закладной не допускаются.[68]
Интересно также правило, установленное Законом об ипотеке в отношении возможности внесения в реквизиты закладной изменений, связанных с изменением размера обеспечения. Закон говорит, что «в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства» стороны могут заключить соглашение, в соответствии с которым «размер требований, возникших из кредитного договора или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается». Не совсем понятно, что имеет в виду законодатель, говоря, что при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства размер требований по нему может увеличиться. Как нам кажется, данное положение Закона абсурдно, и в этой связи законодатель должен внести коррективы в формулировку положений п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, правильно отразив экономическую сущность факта частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Напротив, вполне понятно положение, при котором при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства сумма долга должника кредитору (залогодержателю) уменьшается и стороны могут своим соглашением внести изменения в условия, содержащиеся в реквизитах закладной, предусмотрев уменьшение суммы обязательства, обеспеченного ипотекой.
Закон об ипотеке устанавливает, что соглашение между сторонами по поводу изменения предмета ипотеки и размера обеспечения должно быть совершено в письменной форме. Такое соглашение фактически вносит изменения не только в условия, содержащиеся в реквизитах закладной. Одновременно вносятся изменения в определенные условия договора об ипотеке, причем как условие о предмете ипотеки, так и условие о размере обязательства, обеспеченного ипотекой, являются существенными условиями договора об ипотеке.[69]
Несмотря на это, Закон об ипотеке не устанавливает правила об обязательной государственной регистрации такого соглашения сторон. Ст. 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Итак, Закон, воспользовавшись оговоркой, приведенной в ст. 452 ГК РФ, установил более мягкую форму для соглашения сторон по закладной об изменении условий как закладной, так и самого договора об ипотеке. Косвенно в п. 7 ст. 13 Закона устанавливается, что стороны при заключении соглашения, предусмотренного в п. 6 той же статьи, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, с заявлением о внесении изменений в данные Единого реестра. Также ч. 2 п. 2 ст. 23 говорит, что в случае заключения между сторонами соглашения, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, возможно внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке. Однако по-прежнему ничего не сказано о необходимости государственной регистрации такого дополнительного соглашения.
Мы уже говорили о необходимости предоставления сторонам ипотечных правоотношений права выбора формы, в которой они хотят закрепить свои ипотечные отношения (либо путем заключения договора об ипотеке, либо путем составления и выдачи такой ценной бумаги как закладная). Если исходить из этого, то при условии заключения сторонами договора об ипотеке, безусловно, правильным видится установление в Законе об ипотеке правила, в соответствии с которым соглашения сторон, вносящие изменения в договор об ипотеке, или, во всяком случае, в те его условия, которые по Закону об ипотеке являются существенными и данные о которых должны содержаться в Едином реестре, требуют обязательной государственной регистрации. Иначе, как уже ранее упоминалось, фактически законом будет предусмотрена возможность «внесения в документ строго определенной формы изменений, совершенных в форме менее строгой, но имеющей те же последствия».
Если же стороны выбрали оформление своих ипотечных правоотношений путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги как закладная, Закон об ипотеке должен предусматривать обязанность сторон обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки в отношении заложенного объекта недвижимости, с целью внесения в Единый реестр данных об изменении предмета ипотеки или размера обеспечения, а также для того, чтобы орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, выдал либо новую закладную, составленную с учетом вышеназванных изменений, либо старую закладную, к которой в качестве ее неотъемлемой части было бы приложено соглашение сторон относительно изменения определенных ее условий.[70]
В любом случае Закон об ипотеке должен четко регламентировать обязанности сторон по обращению в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, даже если не существует требования об обязательной государственной регистрации дополнительного соглашения сторон, так как вышеназванным соглашением вносятся изменения в существенные условия договора об ипотеке, которые должны быть отражены в Едином реестре.
Пункт 7 ст. 13 Закона об ипотеке предусматривает, что при заключении соглашений, изменяющих предмет ипотеки или размер обеспечения, а также при заключении соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, предусмотренного п. 3 ст. 36 того же Закона, или соглашения о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству стороны должны предусмотреть в этих соглашениях одно из следующих условий:
1) либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;
2) либо аннулирование закладной и одновременную выдачу новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. При этом одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. Итак, Закон об ипотеке предоставляет сторонам выбор в отношении того, каким образом в закладной отражаются изменения, установленные дополнительным соглашением сторон. В первом случае стороны, видимо, должны от руки письменно внести в закладную положение о том, что неотъемлемой частью закладной является дополнительное соглашение сторон, указав его реквизиты с такой степенью точности, которая достаточна для его идентификации, как этого требует ст. 15 Закона об ипотеке.[71]
Такое рукописное положение на закладной должно быть заверено подписями ее составителей, и, при желании, скреплено их печатями, если составители закладной являются юридическими лицами. Сам текст дополнительного соглашения не должен быть прикреплен к закладной, а может существовать независимо от нее, хотя, естественно, удобнее, когда закладная со всеми ее приложениями составляет единый, сшитый вместе документ. Однако, в принципе, существование отдельного от закладной документа, являющегося ее неотъемлемой частью, вполне нормально.[72]
При этом, с нашей точки зрения, стороны обязаны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, для внесения изменений в данные, содержащиеся в Едином реестре, несмотря на то, что четкое правило об этом не установлено Законом об ипотеке.
Второй вариант, который могут выбрать стороны, состоит в том, чтобы аннулировать закладную и выдать залогодержателю, владельцу закладной, новую закладную, учитывающую изменения, внесенные в права и обязанности сторон дополнительным соглашением. Составителями закладной составляется новая закладная, которая также оформляется по тем же правилам, что и предыдущая, одновременно с удостоверением дополнительного соглашения между залогодержателем, залогодателем и должником, если он не является залогодателем.
После этого стороны обращаются в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, с целью, опять-таки, внесения изменений в данные Единого реестра в связи с изменением условий ипотеки, а также аннулирования старой закладной, совершения всех необходимых формальностей, которые должен совершить в отношении закладной орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, и выдачи новой закладной залогодержателю, законному владельцу закладной, учитывающей изменения, внесенные дополнительным соглашением залогодержателя, залогодателя и должника.
Подлинник аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов и хранится там до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке после погашения регистрационной записи об ипотеке и аннулирования действующей на тот момент закладной аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.[73]
Необходимо, однако, понять, какие сведения должен внести регистратор в новую закладную для того, чтобы она отвечала требованиям об обязательных реквизитах закладной, установленных в ст. 14 Закона об ипотеке. Закладная, как один из своих обязательных реквизитов, должна содержать сведения о государственной регистрации ипотеки и о выдаче закладной ее первоначальному держателю. Сведения о государственной регистрации ипотеки не изменятся и будут на новой закладной идентичны указанным в аннулированной. Что же касается сведений о выдаче закладной ее первоначальному держателю, то здесь возможно двоякое толкование.
Однако возможно и другое толкование, в соответствии с которым для соблюдения требований об обязательных реквизитах закладной в отношении ее выдачи достаточно указания сведений о выдаче новой закладной, так как первоначальным ее держателем, в измененном виде будет первый держатель новой закладной.
В связи с таким двойным толкованием данной нормы Закона об ипотеке рекомендуется, во избежание недоразумений, указание в закладной и той и другой информации, так как указание излишней информации в закладной не возбраняется. Помимо внесения в реквизиты закладной изменений на основании обоюдного соглашения сторон, Закон об ипотеке также предоставляет должнику право, если обеспеченное ипотекой обязательство должно исполняться по частям, вносить в закладную отметки об исполнении части обязательства либо иным образом удостоверить исполнение части обязательства так, чтобы такое удостоверение было достаточно для залогодателя и очевидно для возможных последующих владельцев (держателей) закладной (п. 2 ст. 17).
Так как закладная находится в хозяйственном господстве владельца (держателя) закладной, Закон об ипотеке совершенно верно выражает право должника вносить в закладную отметки о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, через корреспондирующую обязанность владельца (держателя) закладной обеспечить должнику возможность реализовать такое предоставленное ему право.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
