Закон об ипотеке не предусматривает, что закладная должна быть скреплена печатью залогодателя и должника. Если такое требование не предусмотрено Законом об ипотеке или иным правовым актом, то такое требование является дополнительным требованием относительно письменной формы закладной. Однако во избежание необходимости убеждать регистрирующие органы, осуществляющие выдачу закладной после регистрации ипотеки, что проставление печати юридического лица в данном случае является необязательным, с нашей точки зрения, проставление печати является рекомендуемым, так как на практике документы, исходящие от юридических лиц, чаще всего, помимо подписи уполномоченного лица, содержат также и печать такого юридического лица.
13) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Сведения о государственной регистрации договора ипотеки и о дате выдаче закладной ее первому держателю указываются в закладной нотариусом, осуществляющим нотариальное удостоверение договора об ипотеке и оформляющим закладную путем сшивания и нумерации всех ее листов и скрепления их своей печатью нотариуса, и органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию договора об ипотеке и выдачу закладной ее первому держателю.
В соответствии с п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке после проведения государственной регистрации ипотеки учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в закладную вносятся следующие данные:
а) наименование учреждения юстиции по регистрации прав (и
его
филиала, если государственная регистрация
ипотеки проведена филиалом);
б) дата и номер государственной регистрации ипотеки;
в) дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Названные данные заверяются подписью регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним и скрепляются печатью учреждения юстиции по регистрации прав. В качестве даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю указывается дата внесения указанных сведений в закладную и заверения их регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним.[57]
Итак, закон об ипотеке предусматривает четырнадцать обязательных реквизитов закладной как ценной бумаги. При отсутствии хотя бы одного их них документ, названный «закладная», таковой не является и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Если же по какой-либо причине такой документ все же был выдан, он, тем не менее, не может признаваться закладной и является ничтожным в соответствии с п. 2 ст. 144 ГК РФ.
Однако, несмотря на то, что Закон об ипотеке предусматривает лишь четырнадцать обязательных реквизитов закладной как ценной бумаги, стороны договора об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона могут по своему усмотрению включить в закладную любые иные сведения, в дополнение к перечисленным в п. 1 ст. 14 и не противоречащие им. Так, в п. 1 ст. 14 не предусмотрено, что закладная должна содержать дату и место ее составления, однако стороны могут восполнить этот пробел, самостоятельно включив такую информацию в закладную.
Также в ст. 15 Закон об ипотеке предусматривает, что стороны имеют право приложить к закладной документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. При этом, если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то они необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Хотелось бы отметить, что ФКЦБ в своих Методических рекомендациях рекомендует участникам гражданско-правовых отношений по поводу вьщачи и обращения закладных серьезным образом обращать внимание на реквизиты закладных, так как из ее реквизитов можно определить степень рискованности закладной как ценной бумаги. ФКЦБ даже приводит список закладных, которые можно отнести к высокорискованным. Ниже мы приводим данный список, исключая из него пункты, не относящиеся к сфере предпринимательских отношений:
«а) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают РФ, субъекты РФ и муниципальные образования;
б) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;
г) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;
д) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;
е) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
ж) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
з) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;
и) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;
к) закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
л) закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей...».
Рассмотрев вопрос относительно реквизитов закладной, необходимо определить, какие же требования предъявляет действующее законодательство к форме закладной как ценной бумаги.
Прежде всего следует отметить, что в законодательстве не установлено каких-либо требований к форме бланка закладной и не издано ни одного нормативного акта, содержащего примерный или рекомендуемый образец бланка закладной, который мог бы быть использован при ее составлении участниками гражданского оборота. Таким образом, на настоящий момент стороны сами могут определить, какой вид бумаги использовать для составления закладной, поскольку каких-либо обязательных требований в этом отношении не установлено.[58]
Такого же взгляда придерживается ФКЦБ, говоря о том, что в соответствии с Законом об ипотеке «закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом».
Хотя Закон об ипотеке не требует, чтобы листы закладной были сшиты, на практике, как нам кажется, такое положение будет достаточно разумным, для цели избежания возможности утраты отдельных листов закладной, и для избежания необходимости проставления подписей и печатей всех лиц, участвующих в процессе составления и выдачи закладной, на каждом листе закладной. Закон устанавливает, что отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. Такое требование, безусловно, с нашей точки зрения, является требованием к форме закладной как ценной бумаги, без соблюдения которого закладная будет ничтожна.
К требованиям к форме закладной можно также отнести правило Закона об ипотеке, по которому «при недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе».
Отдельно хотелось бы остановиться на положениях Закона об ипотеке, разрешающих вопрос коллизии содержания закладной содержанию договора об ипотеке. Необходимо отметить, что закладная содержит множество условий, которые фактически дублируют содержание договора об ипотеке. Это вполне понятно, так как закладная призвана удостоверять права залогодержателя по договору об ипотеке и, значит, должна содержать определенные его условия, равно как и некоторые условия обеспеченного ипотекой обязательства, которые, кстати сказать, также должны быть указаны в договоре об ипотеке в качестве его существенных условий. Для договора об ипотеке характерно наличие большого количества существенных условий, без которых он не будет считаться заключенным, так как между сторонами не была достигнута договоренность по поводу всех его существенных условий. Это и условия о предмете ипотеки, об оценке предмета ипотеки, условия о существе, размере и сроке исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В договоре об ипотеке также должно быть указано право, в силу которого имущество, передаваемое в ипотеку, принадлежит залогодателю, и так далее (из приведенных выше примеров можно заметить, что все эти существенные условия договора об ипотеке присутствуют также и в закладной).[59]
Но когда существуют два различных документа (закладная и договор об ипотеке и закладная и обеспеченное ипотекой обязательство), вполне возможна ситуация, при которой данные, содержащиеся в них, по какой-либо причине не совпадают. Отсюда возникает вопрос, как быть в таких ситуациях и какой документ должен применяться?
Закон об ипотеке дает ответ на этот вопрос, хотя он и не является вполне однозначным. Пункт 4 ст. 14 Закона устанавливает, что «при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель».
Таким образом, закон устанавливает правило, в
соответствии с которым защищается приобретатель закладной, не являющийся первоначальным ее держателем
(владельцем). В литературе по отношению к приобретателю
закладной, не знавшему о различиях между
закладной и договорами, права по которым
удостоверяются закладной, используется также термин «добросовестный приобретатель».[60]
Однако, как нам кажется, термину «добросовестный приобретатель», установленному ГК РФ, придается несколько иное значение. Этот термин используется при определении возможности собственника истребовать свое имущество из чужого владения, и добросовестным приобретателем в данном случае будет являться лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель). Так добросовестным приобретателем закладной было бы лицо, приобретшее закладную у лица, не являющегося законным владельцем закладной, не зная и не имея возможности узнать, что данное лицо не является законным владельцем закладной, у которого есть все полномочия передать законные права по закладной. Однако приобретателем, который не знал о несоответствии закладной договору об ипотеке и (или) обеспеченному ей обязательству, может быть как добросовестный приобретатель, в понимании ГК РФ, так и недобросовестный приобретатель.
Правило Закона об ипотеке, устанавливающее защиту приобретателя закладной, не знавшего и не имевшего возможности узнать, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют содержанию договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства, исходит из того, что такой приобретатель не участвовал в составлении ни одного из вьппеназванных договоров. Более того, Закон об ипотеке не требует, чтобы приобретатель закладной удостоверился в соответствии закладной какому-либо из удостоверенных ей обязательств. Все чего требует Закон об ипотеке, это чтобы приобретатель закладной убедился, что права лица, передающего права по закладной, основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на закладной предыдущих передаточных надписей. Следовательно, вполне разумно не возлагать возможные отрицательные последствия несоответствия закладной одному или обоим из удостоверенных ей обязательств на приобретателя закладной за исключением случаев, когда такой приобретатель был осведомлен о подобном несоответствии. В этом случае, естественно, бремя доказывания осведомленности приобретателя будет лежать на заинтересованном лице, которое пожелает опровергнуть презюмируемую неосведомленность приобретателя о таких расхождениях.[61]
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
