Очевидным является тот факт, что современная практика объективно выявляет примат договора аренды в регулировании арендных отношений, что представляет определенную закономерность, обусловленную тем аспектом, что превальвирование государственно-правовых трафаретов договоров сегодняшним контрагентам незнакомо, подтверждением этого является использование ГК РФ словосочетания «если иное не предусмотрено договором». Кроме того, договор аренды является правовым актом обособленного волеизъявления сторон, ценность которого заключается «не в его краткости, а в полном, доступном понимании и удобном в применении содержании».[87]
Вышеобозначенный аспект рассматривается как свобода усмотрения сторон в договоре, что может повлечь включение в текст последнего недобросовестных условий.
Под «недобросовестными» понимаются условия, которые объективно противоречат интересам арендодателя или арендатора и не компенсируются предоставлением дополнительных прав (благ) контрагенту.[88]
Возможность присутствия недобросовестных условий в договоре аренды предопределяется нормой ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закрепляет, что «в случаях, когда условие договора, предусмотренное нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней». Случаи такого договорного исключения содержатся, например, в ст. 450 ГК РФ, допускающей установление дополнительных оснований одностороннего изменения и расторжения договора. В связи с этим возможны случаи, когда наиболее сильная сторона (арендодатель) навязывает контрагенту (арендатору) изменение невыгодного для себя диспозитивного правила, призванного охранять и гарантировать интересы последнего. Поэтому ГК РФ содержит ряд норм, направленных на защиту прав арендатора: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества (п.1 ст. 616 ГК РФ); обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых от арендованного имущества улучшений (п.2 ст. 623 ГК РФ); запрет на пересмотр арендной платы чаще, чем один раз в год (п. З ст. 614 ГК РФ) и т.д. Отказ от указанных гарантий арендатором не должен расцениваться как правомерное деяние последнего, поскольку, во-первых, создает действенную основу для существенного изменения условий договора аренды по инициативе арендодателя, что идет вразрез с тем фактическим положением обстоятельств, из которых исходили стороны на момент заключения договора; во-вторых, если арендодатель не предоставляет арендатору дополнительных прав и гарантий — это свидетельствует о факте принуждения последнего к заключению договора, что является объективным противоречием волеизъявления арендатора; в-третьих, нарушается действие управомочивающих норм, обеспечивающих стабильность арендных отношений в течение согласованного срока, с применением обязательных принципов равенства сторон и свободы договора.
Указанное лишение прав арендатора противоречит как юридической природе договора аренды, так и принципам гражданского права, ставя арендатора в зависимое положение от неправомерных действий арендодателя.
2.3 Порядок и основания расторжения договора аренды
Существуют несколько вариантов расторжения договора: по взаимному соглашению сторон, расторжение договора, инициируемое либо арендодателем, либо арендатором.
Вариант расторжения договора аренды «по обоюдному согласию» означает расторжение договора по соглашению сторон. Согласованный вариант выхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным в том случае, когда контрагенты сохраняют существующие деловые отношения. Понятно, что совместные действия дают им равные возможности в поиске оптимального решения, которое может оказать существенное влияние на их дальнейшую деятельность. Более того, переговоры позволяют сторонам сохранить взаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажным фактором. Однако в целях обеспечения «правовой безопасности» сторон и работы принципа равноправия законодатель установил ряд исключений. Эти исключения должны быть прямо предусмотрены законом или же оговорены арендодателем и арендатором непосредственно в содержании договора либо в соответствующем приложении к нему.
Возможен вариант, регламентированный гражданским законодательством - расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, который допускается лишь при существенном нарушении условий договора другой стороной, а также по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами или договором. Вопрос о праве «потерпевшей стороны» на расторжение договора аренды в одностороннем порядке отражен в российском законодательстве в виде регламентированных гарантий: российское законодательство не предусматривает автоматического возникновения права на одностороннее расторжение договора аренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств. Но при действенности данного варианта договор аренды, может быть, расторгнут только на основании решения суда.
Поскольку понятие «существенное нарушение договора» дано законодателем довольно абстрактно, на сегодняшний день, данный факт по-прежнему оставляет «излишнее место» для судебного усмотрения
Если разрешение проблемы путем переговоров невозможно, а сам договор не содержит подходящих положений о его расторжении в одностороннем порядке, единственной возможностью его досрочного расторжения является обращение одной или обеих сторон в суд. Договор аренды, может быть, расторгнут досрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Причем ст. ст. 619, 620 ГК РФ достаточно детально регламентируют основания досрочного расторжения договора аренды.
Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Более того, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. На практике данный аспект вызывает непонимание и столкновение интересов сторон.
Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 619 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура регулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.[89]
Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).
По замечанию В.В. Витрянского: «Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (особенно в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы».[90]
Для сохранения «юридической безопасности» сторон договора аренды в аспекте последствий его расторжения уже на стадии заключения договора аренды арендодателю и арендатору необходимо придерживаться следующих положений: во-первых, необходимо четко уяснить, что начало действия договора есть начало действия арендного обязательства, просрочка исполнения которого всегда влечет наступление договорной ответственности, даже если такая ответственность не предусмотрена договором аренды; во-вторых, знание момента прекращения действия договора аренды избавит от возможных споров пролонгации договора; в-третьих, необходимо максимально учитывать корректность и юридическую грамотность слов и предложений текста договора, дабы избежать субъективного толкования его содержания; в-четвертых, сторонам необходимо четко сформулировать круг прав и обязанностей, гарантий и условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность. Следует избегать включения в текст договора аренды предложений типа «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания для досрочного расторжения...» либо «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания наступления ответственности...», т.е. без четкой регламентации оснований.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Сторонам необходимо учитывать, что свобода договора это предусмотренная законом возможность решения возникших гражданско правовых споров. В связи с этим все используемые в договоре аренды термины, понятия должны соответствовать юридической терминологии во избежание произвольного субъективного, двоякого толкования. В случае возникновения определенных разногласий по договору аренды возникает необходимость в его толковании.
В процессе осуществления толкования стороны могут по-разному интерпретировать договор аренды, используя один из элементов толкования - уяснение. Поэтому в таких случаях появляется необходимость независимого разъяснения судами в соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ. Это правило установлено в целях обеспечения однообразия и объективности толкования условий договора аренды при разрешении споров в судебном порядке. ГК РФ закрепляет положение о том, что при толковании суд сначала должен исходить из буквального значения слов и выражений, содержащихся, в частности, в договоре аренды, что ориентирует арендодателя и арендатора на более тщательную и детальную работу над текстом договора аренды, в целях адекватной объективизации волеизъявлений сторон.[91]
Учитывая трудности процесса толкования, А. М. Эрделевский предлагает использовать словарь соответствующего (специального) языка, а в случае возникших затруднений, вызванных многозначностью языка, - назначать лингвистическую экспертизу.[92] Однако судам необходимо использовать все способы толкования при исследовании договора аренды, при этом опираясь на «теорию воли». Иными словами, «суды должны пытаться установить действительные намерения сторон, поскольку именно намерения составляют существо любого договора, и только в том случае, когда это не удалось — использовать буквальное толкование».[93]
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
