Смысл толкования состоит в обеспечении правильного использования договорной формы, с применением как общих, так и специальных норм, относящихся к конкретным видам имущественных связей,[94] определяемых нормообразующими признаками видов договора аренды, его «направленностью»[95]: передачей имущества во временное владение и пользование и обязательствами арендодателя и арендатора. Это позволит дать правильную квалификацию правоотношений сторон, от чего «зависит законность судебных решений».[96]
Несмотря на то, что ст. 421 ГК РФ предусматривает ряд положений о «свободе договора», являющейся одним из основополагающих принципов гражданского законодательства вообще, договор аренды должен соответствовать обязательным для арендодателя и арендатора правилам, установленным законом, которые действуют в момент заключения договора. Часть 2 ст. 422 ГК РФ определяет, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Особое внимание при заключении договора аренды следует обратить на порядок разрешения споров. Исходя из принципа свободы договора, стороны вправе сами устанавливать этот порядок, так как договор аренды оформляет не просто выражение волеизъявлений, а согласие волеизъявлений.
Вообще, при сложившейся практике «договорного правосудия» можно порекомендовать уделять наибольшее внимание разрешению споров путем переговоров.
Сторонам необходимо обращать внимание на четкое формулирование существенных условий договора аренды. Поскольку любая разновидность гражданско-правовых договоров должна включать определенный набор существенных условий, М.Г. Масевич отмечает, что закон предъявляет более жесткие требования в отношении существенных условий договоров недвижимости.[97]
Залог объективной юридической защищенности договора аренды заключается не только в конкретной преддоговорной индивидуализации контрагента, в четкой, грамотной формулировке предмета договора, сроков, прав и обязанностей сторон, но и в уяснении, что договор аренды является формой правоотношений, которая закрепляет,. при наличии множественности, обособленность волеизъявления сторон, их автономию, свободу и согласованность волеизъявления, признает в качестве основного элемента юридическое равенство сторон и устанавливает договорную ответственность, проявляющуюся в самообеспечении договорных условий. Именно конкретность, детальность, доскональное изучение контрагента, безоговорочное исполнение договорных обязательств позволит расторгнуть договор аренды без ощутимых потерь для арендодателя и арендатора.
Расторжение договора аренды отличается от изменения договора аренды волевой направленностью сторон: прекратить в будущем времени весь комплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором. Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а, следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФ определения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всего комплекса прав и обязанностей.
Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо классифицировать по действенному признаку:
1) на основания, в случае нарушения условий договора аренды арендатором (сдача арендатором объекта, без согласия арендодателя, в субаренду; незаключение арендатором договоров со специальными организациями на обслуживание объекта; при невнесении платежей по договорам на техническое обслуживание и т.д.);
2) основания, не связанные с каким-либо нарушением условий договора аренды арендатором (вследствие производственной необходимости; при государственной и общественной необходимости и т. д.).
2.4 Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды
По договору аренды ответственность в равной степени несут и арендодатель, и арендатор. Представляется, что необходимо обратить большее внимание на механизм защиты прав сторон. В этой связи ГК РФ предусмотрел ряд оснований ответственности арендодателя и, в частности, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.
В случае уклонения арендодателя от предоставления имущества в срок, установленный сторонами, или в разумный срок, арендатор вправе выбрать альтернативу поведения, закрепленную законодательством. Можно истребовать имущество посредством судебных органов в принудительном порядке, при этом последний вправе взыскать с арендодателя убытки, порожденные задержкой выполнения обязательства. Другой вариант - это потребовать расторжения договора с возмещением убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. В счет возмещения убытков могут входить: во-первых, реальный ущерб (дополнительные затраты, понесенные арендатором в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица); во-вторых, упущенная выгода (из-за простоя в связи с несвоевременным получением предмета аренды).
Также на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора аренды. Более того, ответственность наступает и тогда, когда имели место скрытые недостатки, то есть при заключении договора арендодатель не знал о них. В этом случае арендатор может потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения арендной платы; 3) при устранении недостатков силами арендатора, требовать возмещения данных расходов; один из вариантов - удержание определенной суммы, эквивалентной полностью либо в части степени понесенных расходов, с предварительным предупреждением арендодателя; 3) расторжения договора аренды.
Однако альтернативная модель поведения предлагается законодателем и арендодателю. В частности, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки за счет арендодателя, последний может либо безвозмездно устранить недостатки, либо заменить аналогичным имуществом, находящимся в пригодном для использования состоянии.
П.2 ст. 621 ГК РФ содержит некоторые исключения из общего правила ответственности арендодателя. В соответствии с данным положением арендодатель не несет ответственность: 1) за те недостатки, которые были обговорены при заключении договора аренды либо были заранее известны арендатору; 2) за те недостатки, которые должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества, сдаваемого в аренду. Целью данного изъятия является необходимость достаточно внимательной проверки получаемого по договору имущества, а также защиты арендодателя от притязаний недобросовестного контрагента.
Как видно, ответственность является результатом недобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. Определенное значение имеет распределение обязанности между сторонами по содержанию имущества, надлежащего его использования и проведению как капитального, так и текущего ремонта. В соответствии со ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт - это обязанность арендодателя, а текущих - арендатора, но если иное не предусмотрено законом или договором. Существенное значение, данное положение имеет для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий. Например, при аренде транспортного средства без экипажа проведение капитального и текущего ремонта является обязанностью арендатора (ст. 644 ГК РФ), при аренде транспортного средства с экипажем данная обязанность возлагается на арендодателя (634 ГК РФ).
При невыполнении этой обязанности одна из сторон вправе по своему выбору произвести: 1) капитальный ремонт и взыскать с контрагента его стоимость или, если это арендатор, зачесть в счет арендной платы либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; 2) досрочно расторгнуть договор с требованием возмещения убытков.
Расторжение договора аренды также может рассматриваться как вид ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором. Участники арендной сделки заинтересованы в том, чтобы договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом и завершился в связи с истечением срока его действия. Но в жизни часто возникают ситуации, когда требуется досрочное расторжение договора. Как правило, досрочное расторжение сделки является крайней мерой, применяемой стороной, права которой нарушены.[98] Поскольку в основном должником по договору аренды является арендатор, то и основания для досрочного расторжения сделки чаще всего касаются случаев ненадлежащего исполнения обязанностей последним. Например, вследствие просрочки платежа более двух раз.
При расторжении договора аренды работает общее правило: 1) если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК РФ), поэтому, по справедливому замечанию В.А. Хохлова, при обнаружении иных обстоятельств договор не должен расторгаться, например, «если ущерб от нарушения значителен, но кредитор не лишается рассчитываемого блага. Если соответствующие обстоятельства имели место при предъявлении иска, но до его рассмотрения отпали, удовлетворять требования кредитора также нельзя»;[99] 2) если возникли убытки вследствие изменившихся обстоятельств, то последствия выходят за рамки ответственности и определяются судом «исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора» (п. З ст.451 ГК РФ).
ГК РФ предоставляет арендатору по истечении срока договора с арендодателем преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако реализация этого права возможна только при соблюдении ряда условий.
1. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. К обязанностям арендатора относятся, в частности: своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ); пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); поддержание имущества в исправном состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ); в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в том случае, если речь идет о передаче имущества третьему лицу именно в аренду.
3. Поскольку в ст. 621 ГК РФ говорится о договоре аренды на новый срок, следует признать, что при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Это означает, что арендатор вправе изменить условия предоставления имущества в аренду на новый срок (например, увеличить размер арендной платы). Если прежний арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, согласен с такими условиями, он имеет преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если же нет, то ни о каком заключении договора с ним речи не будет. Законодатель говорит о предоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочих равных условиях.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
