2.2 Порядок и основания изменения договора аренды
Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом...».[78]
В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.
Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.
Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основных способа изменения договора, данное закрепление положений соответствует воззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГК РФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетом определенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменение договора, а также наличия категории направленности «изменение», данное закрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание на волевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой модели стороны - изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующим образом: изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).
Первым и основным способом изменения договора аренды является изменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободы договора. Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочием заключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именно так и реализуется принцип свободы договора аренды, который должен распространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и на стадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или изменен по соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренные законом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица: если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договора максимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практике заключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон для действенности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участником правоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либо специальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицировать подобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется, что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий «необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, без участия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит те юридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договор содержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишь при наличии волеизъявления всех (трех) сторон.
Соглашение об изменении договора аренды представляет собой самостоятельную дву- или многостороннюю сделку. Таким образом, порядок изменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичной той, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариально оформленная). Это же правило распространяется и на договоры аренды недвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу с момента государственной регистрации[79].
Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора аренды напрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на его форму должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок».[80] Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?
ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничения доказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо от того, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этих доказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся в одном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственных моментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, в частности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случае указанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательство изменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ, необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменении договора аренды является составление документа на бумажном носителе, во избежание недоразумений.
Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иных видов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательный подход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, с применением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп - приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как у пишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, это средство связи актуально. Тем не менее, такой способ передачи информации установлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передать информацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Для идентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для получения этой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь и номер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номера телефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, поскольку законодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, как номер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию в регистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодатели помещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и где контрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса о принадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклонен организацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой на конфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутому вопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.
Доказать принадлежность электронного адреса стороне договора аренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запрос держателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получение достоверной информации нет.
Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договора аренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.
Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.
Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеет значение для изменения договора аренды не как определение степени законности поведения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебном порядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, к которым они стремились.
Следующий способ изменения договора аренды - судом по требованию одной из сторон. ГК РФ допускает изменение договора аренды по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда другой стороной нарушаются условия договора аренды, но не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры: нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Представляется, что в качестве существенного нарушения условий договора можно признать: а) одностороннее изменение условий договора, предусматривающего твердый размер арендной платы либо механизм ее исчисления чаще одного раза в год, а также б) невнесение арендной платы в полном объеме, с указанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию его изменения.
Изменение договора аренды на основании решения суда по требованию одной из сторон возможно также при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Исходя из логики ст. 451 ГК РФ, в отношении договора аренды основания определяются следующим образом:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
