Щодо інших прав та обов'язків сторін за договором міни, то вони є аналогічними тим, що є у сторін договору купівлі-продажу та детально вже були розглянуті вище.
Суттєві умови договору міни житла
Що стосується істотних умов договору міни житла, то, наприклад, І.В. Єлісєєв наполягає, що єдиною істотною умовою договору міни нерухомості є умова про предмет. При цьому ціна договору визнана ним звичайною умовою. Аргументується це тим, що ціна не обов'язково повинна бути присутня в договорі міни нерухомості в грошовому вираженні - сама річ виступає натуральним вираженням, еквівалентом ціни і сторони, коли вони визначають предмет договору, тим самим визначають його натуральну ціну. У ч. 2 п. 4 Указу Президента України «Про рієлторську діяльність» від 27 червня 1999 року №732/99 говориться: «Оцінка вартості нерухомого майна є обов'язковою у разі його відчуження...»3. Отже, визначення грошової оцінки житла, зокрема в договорі міни житла, є обов'язковим. Міна, як відомо, є одним із засобів еквівалентного відчуження житла. Для того, щоб з'ясувати, має місце міна у чистому вигляді чи це змішаний договір з елементами купівлі-продажу чи дарування, необхідно з'ясувати вартість зустрічного надання. Крім того, оцінка житла необхідна для цілей публічних - обчислення державного мита та подальшого оподаткування.
Відповідно до п п. «а» п. З ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 року № 7-93 ставка державного мита, що стягується за нотаріальне посвідчення договорів міни житла, встановлена в розмірі одного процента від суми договору. Ця ставка застосовується, якщо житло знаходиться у власності громадянина-продавця та якщо мито складає не менш, ніж один неоподаткований мінімум прибутків громадян. Вважаємо, що ця норма викладена не зовсім досконало як за формою, так і за змістом. Адже виникає ряд питань. По-перше, стаття 26 Конституції України проголосила рівність прав громадян України, іноземців і осіб без громадянства. Але у ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» йдеться про громадянина-продавця і при буквальному тлумаченні цієї норми фізичні особи поставлені в нерівне становище. Крім того, з тексту статті неясно, про яких громадян йде мова: тільки українських чи іноземних також. Тому вважаємо, що п. п. «а» п. З ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» було б найкраще викласти в такій редакції: «За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будиночків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна, які перебувають у власності фізичної особи - 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму прибутків громадян».
Якщо ознаками предмету є його оцінка, індивідуальні показники, то не можна обійтися і без кількісного показника, який також потрібно визнати істотною ознакою предмета договору. Як правило, проводиться міна одного об'єкта житлового фонду на іншій, але також є можливим інший варіант. Наприклад, іноді зустрічається так зване «розселення». При цьому результатом міни є те, що власники кімнат комунальної квартири отримують у власність ізольоване житло, а інша сторона стає єдиним власником цієї колишньої комунальної квартири. У цьому випадку укладається декілька договорів міни житла з декількома власниками, а кількість об'єктів житлового фонду відповідно зростає. Останніх в договорі міни житла може бути не менше двох, та вони мають бути визначені. При цьому за одним договором міни кожна зі сторін має право як відчужувати, так і набувати у власність один або декілька об'єктів житлового фонду, що складають предмет договору.
Предметом договору міни взагалі може бути будь-яке майно, що не є обмеженим у цивільному обігу. Це прямо витікає з легального визначення договору міни в ст. 241 ЦК УРСР. Наприклад, громадянин може поміняти будинок (квартиру) на автомобіль, гараж і т. і.
У сучасному праві майно, що обмінюється за договором міни, не має спеціального визначення на термінологічному рівні, інша ситуація була у дореволюційному російському праві. Як відмічав К.П. Победоносцев, відносно речі, яка набувається чи відчужується за договором міни, було встановлено, що перша іменувалася річчю, яку особа виміняла, друга - річчю, яку вона проміняла. Дійсно, ця термінологія специфічна та характерна лише для відносин міни, але на сьогоднішній день вже застаріла та здебільшого застосовується саме для ретроспективних досліджень. У сучасних умовах найчастіше вживаються терміни «відчужувана річ» та «річ, що набувається». Тому саме ці поняття вживаються нами в цьому дослідженні.
Виходячи з буквального тлумачення чинного законодавства, міна передбачає речове надання. Але в цьому випадку необхідно говорити про розповсюджене тлумачення законодавчої норми, оскільки застосування правовідносин міни в ряді випадків говорить про те, що поряд з речовим наданням є можливим також особисте зустрічне надання (у вигляді робіт чи послуг). Тобто останнє не є виключним та не суперечить діючому законодавству та правовим принципам.
Підтвердженням того є й думки вчених, що висловлювались з цього приводу. Наприклад, В.А. Ойгензіхт описує договір міни, за яким одна сторона надає у власність річ, інша - зобов'язується виконати певну роботу. Зараз є підстави говорити, що ця конструкція міни може бути закріплена також на нормативному рівні, оскільки вона відображені у п. 5 ст. 763 проекту ЦК України. В.А.Ойгензіхт називає та кій договір конгломератним. Адже при міні речі за робот (послугу) маємо різнорідні за своєю сутністю зобов'язання що обумовлюється різним наданням - речовим у першому випадку та особистим - у другому. При цьому конгломератний договір є різновидом змішаного договору. Останній має місце, наприклад, при міні речі на іншу річ з грошовою доплатою. Має місце саме змішаний договір, а не новий вид договору, оскільки всередині одного правочину об'єднують ся два вже відомих договори з елементами міни і купівлі продажу, міни і підряду тощо. Вони й складають змішаний договір, практичне значення якого, за словами О.С. Іоффе полягає в тому, що його юридичне нормування забезпечується правилами, які відносяться до кожного з об'єднаних у ньому договірних типів2. Іншими словами, кожна з складових частин змішаного договору врегульовуються нормами права того розділу законодавства, що регулює кожен з цих договорів.
У проекті ЦК України міна представлена значно ширше, ніж в ЦК УРСР. При цьому прямо закріплено як речове, так і особисте надання в рамках одного договору міни. Підтвердженням тому служить п. 5 ст. 763 проекту ЦК України згідно з яким договором міни може бути передбачений збалансований за вартістю обмін майна на роботи (послуги), як неопосередковані рухом грошових коштів. Таким чином у нашій країні зроблена перша спроба легально закріпити відносини міни, згідно з якими, з одного боку, може виступати речове надання та особисте надання - з другого. Легалізація обміну майна на роботи (послуги) є позитивною і необхідною. На жаль, у проекті ЦК України не знайшло відображенню пряме посилання на можливість грошової доплати за майні (роботу, послугу) більшої вартості. Це може невиправдано обмежити застосування такого підвиду міни. Тим більш, як вже йшлося вище, застосування грошової доплати у відносинах міни взагалі є припустимим. Якщо ж вартість роботи (послуги) буде більше або менше, ніж вартість майна, то сторонам доведеться або укладати два окремих договори, за одним з яких проводяться грошові розрахунки, або ж якійсь із сторін доведеться навмисно продешевити. У першому випадку невиправдано ускладнюється юридична процедура; у другому спостерігаємо невідповідність волі і волевиявлення однієї з сторін, що не є можливим. Тому при міні майна на роботи (послуги), на наш погляд, припустимою і навіть необхідною є можливість грошової доплати за майно або роботи (послуги) більшої вартості.
Форма договору міни житла. Припинення договору міни житла
На договір міни житла розповсюджуються правила про форму, що є характерними для будь-якого договору на відчуження житла. Тобто необхідною є письмова нотаріальна форма договору з подальшою державною реєстрацією. Більш детально ця форма договору вже була розглянута в підрозділі «Купівля-продаж» тому в цьому підрозділі повторюватись не будемо. Зазначимо лише, що коли об'єкти житлового фонду, що обмінюються, знаходяться в різних населених пунктах, нотаріальне посвідчення договору може бути здійснено в будь-якому з них на вибір сторін.
На думку С.П. Грішаєва, виникнення права власності за договором міни житла у кожного з набувачів необхідно віднести до того моменту, коли він здійснить державну реєстрацію. Така конструкція, на наш погляд, є цілком виправданою. Щодо діючого та перспективного законодавства, то ст. 128 ЦК УРСР та 4 ст. 763 проекту ЦК України передбачає, що право власності у сторін договору міни виникає водночас після виконання зобов'язань з переданням майна обома сторонами, якщо інше не передбачене законом, іншими правовими актами або договором.
Виконання всіх обов'язків за договором міни кожною з зобов'язаних сторін є необхідною і достатньою підставою для припинення договору. При цьому кожна із сторін стає власником того майна, що перейшло до неї від іншої сторони. Крім того, у кожного з відчужувачів за договором міни припиняється право власності на майно, що передано ним іншій стороні. При цьому вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла.
З моменту належного виконання договору міни кожною з сторін припиняються зобов'язання сторін та договір як документ стає правовстановлюючим документом, що підтверджує право власності на житло. Цей договір є основним документом, що може згодом стати підставою для укладення інших правочинів з житлом та має правовстановлююче значення.
8. Договір довічного утримання
Поняття та юридична характеристика договору
За договором довічного утримання одна сторона, що є особою непрацездатною за віком або станом здоров'я (відчужувач), передає у власність другій стороні (набувачеві майна) будинок або його частину, замість чого набувач майна зобов'язується надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (ст. 425 ЦК УРСР), Відразу ж зазначимо, що договір довічного утримання, який закріплено у ЦК УРСР, - єдиний з розглянутих видів договорів, за яким може відчужуватись тільки житло. Наприклад, за договорами купівлі-продажу чи міни може відчужуватись будь-яке не виключене з цивільного обігу майно. Але договір довічного утримання може укладатись лише з приводу житлового будинку, його частини чи іншого житла, що знаходиться у приватній власності. Це випливає з легального визначення договору, що було наведено вище.
Договір довічного утримання необхідно віднести до договорів на отримання житла у власність. Хоча за ЦК УРСР зазначений договір належить до групи договорів про надання послуг. За часів прийняття ЦК УРСР, у 1963 році законотворень виходив з того, що непрацездатна особа, відчужуючи будинок чи його частину, має на меті передусім одержати утримання, догляд та інші послуги, яких вона потребує через непрацездатність.
Цей договір є сплатним, оскільки майно надається набувачу не безкоштовно, а на платній основі. Платою є зустрічне матеріальне або грошове надання з боку набувача на користь відчужувача майна чи вказаної ним третьої особи (останнє передбачене проектом ЦК України). Необхідно зазначити, що проект ЦК України передбачає можливість зустрічного надання не тільки в натурі, а також і у вигляді грошей. Договір довічного утримання не можна визначити як еквівалентний договір. Цей договір необхідно віднести до алеаторних договорів, оскільки на момент його укладення не можна визначити, що буде більшим - вартість житла чи остаточна вартість зустрічного надання. Адже період життя відчужувача на момент укладення договору не є відомим.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
