Щодо реальності чи консенсуальності договору ренти житла. Ст. 784 проекту ЦК України, як і ЦК РФ, встановлює, що за договором ренти одна сторона передає іншій стороні у власність майно. Отже, виходячи з легального визначення договору ренти у проекті ЦК України, його юридична характеристика щодо реальності чи консенсуальності начебто повинна співпадати з російською, оскільки формулювання поняття ренти тут майже тотожні. Але розглянемо детальніше ренту, що закріплена у проекті ЦК України. Згідно зі ст. 786 проекту ЦК України майно, що відчужується під виплату ренти, може бути передане одержувачем ренти у власність платника ренти за плату чи безоплатно. Відповідно до цього договору застосовуються правила купівлі-продажу або дарування. Коли право власності на майно переходить у власність платника ренти безкоштовно, немає заперечень щодо реальної конструкції договору ренти. Адже річ передається безкоштовно, договір вважається укладеним з моменту передачі речі і після цієї передачі платник ренти починає сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Якщо ж сторони домовляться про сплатний перехід права власності на майно, то при реальній конструкції ренти стає неможливим виконання обов'язку платника ренти щодо сплати цього платежу до передачі майна. Адже будь-який реальний договір вважається укладеним з моменту передачі речі. Обов'язок не може виникати раніш укладення договору. Але п. 2 ст. 786проекту ЦК України встановлює, що у цій частині до договору ренти застосовуються правила купівлі-продажу, якщо це не суперечить суті договору ренти. При купівлі-продажу виконання набувачем обов'язку щодо сплати грошей до передачі речі є можливим, оскільки це консенсуальний договір. Виходячи з цього, і у договорі ренти, за яким передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, також є можливою сплата цього платежу на користь одержувача ренти до передання майна. Але необхідною умовою для цього є саме консенсуальна конструкція такого договору ренти, оскільки тут права і обов'язки сторін виникають не з моменту передання речі, а з моменту досягнення сторонами домовленості за усіма суттєвими умовами договору та надання йому відповідної форми. Таким чином, коли договором ренти передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, договір ренти буде консенсуальним. Коли майно, що відчужується під виплату ренти передається у власність платника ренти безоплатно, договір ренти буде реальним.
З проведеного вище аналізу випливає, що коли майно передається у власність платника ренти за плату, цей договір буде двостороннім. Адже у одержувача ренти виникає обов'язок щодо передачі речі платникові. Відповідно, у платника виникає обов'язок щодо здійснення рентних платежів на користь одержувача ренти. Коли майно передається у власність платника ренти безоплатно, цей договір буде одностороннім. Адже річ передається одержувачем ренто платнику до укладення договору (саме з моменту передачі речі реальний договір ренти є укладеним) і з цього моменту функції відчужувача в основному вичерпуються. Односторонні обов'язки за договором виникають лише у платника ренти Отже, договір ренти буде двостороннім, коли майно передається у власність платника ренти за плату, та одностороннім, коли майно передається у власність платника ренти безоплатно.
Як зазначається у п. 2 ст. 784 проекту ЦК України, можливими є два варіанти виплати ренти: безстрокова рента та рента, що сплачується протягом певного строку (яка в літературі визначається також як термінова рента). Російським законодавством передбачена, крім того, довічна рента. Ст. 793 проекту ЦК України лише передбачає, що договором може бути обмежено право викупу безстрокової ренти протягом життя одержувача ренти - фізичної особи, але довічна рента тут не виділена окремо.
Згідно з проектом ЦК України основна відмінність безстрокової ренти від термінової полягає в такому: для першої термін виплати в договорі не є остаточно визначеним. Але безстрокова рента не означає, що термін її виплати близький до нескінченності. Проект ЦК України передбачає можливість викупу безстрокової ренти. Такий викуп можливий з ініціативи платника ренти чи одержувача ренти. Термін строкової ренти є визначеним у часі та відображується в договорі за домовленістю сторін. Законодавцем не передбачені будь-які обмеження щодо строків цього договору. Тому теоретично цей строк може бути як три роки, так навіть і дев'яносто дев'ять років. Це повністю залежить від волевиявлення сторін і лише від нього. Головне, щоб цей строк був узгоджений сторонами та визначений ними у договорі. Але якщо він складає, наприклад, три місяці, то це вже не рента. Бо рента - це завжди довгостроковий договір, що випливає з самої сутності виникаючого зобов'язання. Інакше йдеться про прихований договір купівлі-продажу чи будь-який інший договір, але ніяк не про ренту. Тобто має місце удаваний правочин, що має бути визнаний недійсним. Це випливає з принципу розумності, що проголошений у проекті ЦК України, оскільки довгостроковість ренти є невід'ємною та істотною її ознакою.
Додатковим забезпеченням виконання зобов'язання з оплати ренти її платником завжди виступає застава майна, що є предметом договору ренти. Якщо під виплату ренти надається житло чи інша нерухомість, то при заставі мова завжди йде про іпотеку, що обумовлюється особливістю предмета договору. Таке додаткове заставне обтяження, що запропоноване в проекті ЦК України, є необхідним, оскільки надає додаткові гарантії одержувачеві ренти, який виконує зобов'язання щодо передачі майна відразу, проте отримує зустрічне надання поступово та повинен бути впевнений, що таке надання відбудеться. Застава ж, як речове забезпечення, є найбільш надійним підтвердженням доброзичливості платника ренти. Те, що заставою обтяжується майно, передане під виплату ренти, дає можливість платнику ренти без залучення додаткових коштів надати одержувачеві ренти надійне додаткове забезпечення його вимог.
Ще одним забезпеченням виплати ренти, що передбачено ст. 789 проекту ЦК України, є проценти, які сплачує платник одержувачеві ренти у разі прострочення платежів за договором. Як відомо, згідно зі ст. 170 ЦК УРСР встановлення процентів за зобов'язаннями не дозволяється за винятком операцій кредитних установ та деяких інших, передбачених у законі випадків. Ст. 214 ЦК УРСР припускає лише сплату трьох процентів річних за грошовим зобов'язанням. Тому новелою є встановлення можливості сплати процентів за договором ренти, в якому можливо як грошове, так і інше надання. Більше того, сума процентів за договором ренти не є обмеженою, що підвищує надійність та впливову роль цього забезпечення. Встановлення можливості сплати процентів при простроченні виконання зобов'язання платником ренти в цілому потрібно оцінити позитивно. Адже захищається основне зобов'язання, оскільки платник ренти стимулюється під страхом сплати додаткової грошової суми. Крім того, для одержувача ренти з'являється можливість отримання позасудовим шляхом матеріальної компенсації за прострочення виконання. Нарешті, одержувач ренти стає захищеним від інфляційних та інших несприятливих процесів фінансового характеру. Є очевидним, що проценти повинні сплачуватися у грошовому вираженні. Тому для їх обчислення необхідно в договорі ренти на момент його укладення зробити грошову оцінку надання, якщо воно здійснюється в натурі. Цю оцінку необхідно визнати істотною умовою такого договору. Відсотки є додатковим забезпеченням зобов'язання зі сплати ренти, тому вони повинні становити кількість процентів та умови їх стягнення безпосередньо у межах договору ренти. Адже угода про відсотки є додатковою та залежною від основного зобов'язання - договору ренти.
Іншим показником надійності договору ренти можна визнати те, що у разі відчуження майна, що є предметом ренти, одержувач має право вимоги у розмірі рентних платежів до набувача майна, що випливає з п. 1 ст. 787 проекту ЦК України. Тобто рентою обтяжене майно та його власник, зобов'язаний сплачувати рентні платежі до моменту закінчення строкової ренти чи викупу безстрокової ренти. Тому рента е обтяженням, що слідує за річчю та невідривне з нею пов'язане аж до моменту повної сплати. У цьому аспекті рента зберегла своє первісне значення, що описував ще К.П. Победоносцев - вона слідує за майном і не залежить від зміни власника.
У ст. 796 проекту ЦК України викладена спеціальна норма, згідно з якою ризик випадкової загибелі або псування майна, що передане під виплату ренти, несе платник ренти. Це повністю виправдано, оскільки платник ренти є власником майна і як власник повинен нести вказаний ризик. Така концепція є традиційною у вітчизняному законодавстві і як загальна норма викладена у ст. 130 ЦК УРСР.
Згідно зі ст. 797 проекту ЦК України випадкове знищення чи випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від зобов'язання щодо сплати відповідного надання на користь набувача до закінчення строку виплати ренти на умовах, передбачених договором. У разі випадкового знищення чи випадкового псування майна, переданого за плату під виплату безстрокове виплачуваної ренти, платник, навпаки, має право вимагати відповідного припинення зобов'язання щодо і виплати (п. 2 ст. 796 проекту ЦК України).
Вище вже йшлося про те, що рента є новим договором у сучасній вітчизняної цивілістиці. Тому вважаємо за необхідне зробити окремий порівняльний аналіз ренти з іншими договорами та зробити висновок, чи є рента житла самостійним договором чи відновлює вона вже існуючі договірні відносини. З аналізу літератури можна дійти висновку, що договір ренти вміщує в собі елементи купівлі-продажу, позики, міни, дарування, застави, лізингу, майнового найму, довічного утримання. Тому необхідно дослідити співвідношення ренти саме з цими договорами та знайти їхні спільні та окремі риси, що дозволить з'ясувати, чи є рента самостійним договором.
Щодо договору купівлі-продажу житла, то як і рента, він е договором на сплатне відчуження майна. Оскільки рента передбачає періодичні платежі у майбутньому, то найбільш показовим та близьким за змістом до нього є купівля-продаж з розстрочкою чи відстрочкою платежу. Але специфічністю купівлі-продажу є те, що остаточна ціна майна у цьому договорі завжди визначена, на який би термін не була відстроченою оплата. Тобто йдеться про еквівалентність зустрічного надання, чого не можна сказати про ренту, яка, навпаки є алеаторним договором.
Договір позики за деякими джерелами був пращуром рентні Але еволюція договірних відносин зараз дещо віддалила ці інколи близькі зобов'язання. Як відомо, за договором позики позикодавець передає у власність позичальника гроші чи речі, що визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцю таку ж суму грошей чи рівну кількість речей того ж роду та якості (ст. 374 ЦК УРСР). З цього визначення позики випливають такі відмінності від ренти. По-перше, за договором ренти майно може бути як індивідуально визначеним (ст. 787 проекту ЦК України), так і визначеним родовими ознаками (п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), тобто об'єкт ренти ширше ніж об'єкт позики. По-друге, рента не передбачає повернення еквіваленту, тобто настільки ж цінного майна, як те, що було отримано за договором. По-третє, надання при ренті може бути іншого роду, ніж отримане майно. Адже при позиці, наприклад, за отримані гроші необхідно повернути саме гроші; при ренті ж можна в обмін періодично сплачувати одержувачеві у формі іншого надання (п.1 ст. 784 проекту ЦК України).
Рента найбільш наближається до міни тоді, коли під її виплату передається індивідуально визначена річ, а в обмін на одержане майно платник ренти зобов'язується періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі будь-якого не грошового надання. Але якщо при міні зустрічне надання, як правило, є індивідуально визначеною річчю, то при ренті це надання визначається родовими чи видовими ознаками; при міні надання найчастіше є одноразовим, при ренті - періодичним і досить тривалим за часом. Крім того, міна - це завжди еквівалентний договір, а рента - ризиковий.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
