Наступною істотною умовою договору купівлі-продажу житла сумова про ціну. Ціна житла - це певна грошова сума, що відповідає договірній вартості житла та повинна бути сплачена покупцем продавцю. Ст. 228 ЦК УРСР говорить про те, що продаж майна відбувається за цінами, що встановлені за згодою сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.
Розглянемо, чи встановлено таке обмеження щодо ціни житла. У постанові Кабінету Міністрів України «Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна» №1030 від 31.08.96 р. вказано, що «при відчуженні об'єктів нерухомості її вартість...не повинна бути менш балансової вартості, визначеної в довідці-характеристиці БТІ». Ця постанова була відмінена Постановою Кабінету Міністрів України №544 від 09.06.97 р. Однак досі діє «Інструкція про порядок обчислення та сплати держмита», що затверджена наказом Державної Податкової Інспекції №15 від 22.04.93 р., яка зареєстрована у Міністерстві юстиції України від 19.05.95 р. за № 50. У ній йдеться про те, що при обчисленні держмита за посвідчення договорів на відчуження житла вартість таких договорів приймається не нижче інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в довідках-характеристиках Бюро технічної інвентаризації. У Свідоцтві про право власності на житло, що отримує власник після приватизації, вказується відновна вартість житла. Ця вартість, відповідно до листа Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики №11/21-238 від 30.12.97 р. являє собою вартість будинку на момент його введення в експлуатацію. Саме ця вартість фактично вказується в довідках-характеристиках БТІ з урахуванням поправочних коефіцієнтів на знос та індексації. Саме з цієї суми нараховується ставка держмита, що сплачується при укладенні договору на відчуження житла.
Але у всіх вказаних нормативних актах йдеться саме про обчислення держмита, яке стягується при посвідченні договору купівлі-продажу житла, та ніде не обмежується, власне, договірна ціна житла. Відповідно до ст. 228 ЦК УРСР можна зробити висновок, що договірна ціна житла при його відчуженні зараз законодавчими актами не є обмеженою.
Тому в самому договорі на відчуження житла ціна його може бути як нижчою, ніж оцінка БТІ, так і більшою за неї. Вона визначається за взаємною згодою сторін та відповідно встановлює цивільно-правовий обов'язок покупця щодо сплати продавцю певної грошової суми.
Щодо самої методики оцінки житла, яка здійснюється БТІ, необхідно зазначити, що зараз вона не є досконалою щодо визначення саме договірної ціни житла. Власно кажучи, БТІ не стільки оцінює ринкову вартість житла, скільки вказує вартість будівництва. Саме ринкова вартість житла є найбільш близькою до договірної його ціни. Крім вартості будівництва, ринкова ціна житла залежить від цілого ряду показників. Зокрема це ціна житла, за яку його реально можна придбати. Вона залежить від географічного місцезнаходження в мікромасштабі (центр або околиця) та в макромасштабі (обласний центр або селище); загального економічного становища населеного пункту; етажності будинку (середні поверхи або перший чи останній); наявності телефону і ремонту; загального планування будинку (звичайна або поліпшена); роздільності чи сумісності кімнат та служб; віддаленості об'єктів інфраструктури, транспортних магістралей; наявності балконів та підсобних приміщень; озелененості району та відстані від місць масового відпочинку; віддаленості від промислових підприємств тощо. Усе це не враховується при оцінці житла в довідці-характеристиці БТІ. Але саме ринкова оцінка вартості житла переважно співпадає з договірною ціною. Адже остання є юридичним відображенням у договорі фактично здійсненої покупцем продавцеві оплати. На жаль, оцінка вартості житла БТІ, яку потребують зараз нормативні акти, не завжди співпадає з ціною договору на відчуження житла. У підсумку реальна Ціна житла може бути як більшою, так і меншою тієї, яка вказана в довідці-характеристиці БТІ. Вважаємо, більш досконалим було б проводити оцінку вартості житла БТІ з урахуванням прийнятих у світі методик, що наблизять таку оцінку До реальної вартості житла. Другий можливий варіант - довіряти оцінку нерухомості фахівцям-оцінювачам, інститут яких практично вже сформований в Україні.
Відсутність ціни у договорі купівлі-продажу житла вказує на те, що договір не укладено, оскільки сторони не досягли згоди за однією з істотних умов цього договору - згоди про ціну житла.
До суттєвих умов можуть бути віднесені також інші умови, якщо на цьому наполягає хоча б одна із сторін. Такими є, наприклад, строк звільнення житлового приміщення або умова щодо порядку сплати грошей покупцем (з розстроченням чи відстроченням платежу) тощо.
Форма договору купівлі-продажу житла
Форма будь-якого договору взагалі та купівлі-продажу зокрема є необхідною умовою, якої повинні дотримуватися сторони. Ст. 227 ЦК УРСР встановлює, що договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є фізична особа. Недотримання цієї вимоги веде до недійсності договору за ст. 47 ЦК УРСР. Договір купівлі-продажу житлового будинку має бути зареєстрований у виконкомі місцевої Ради.
Отже, нотаріальне посвідчення правочинів з житлом є необхідним. Переваги та необхідність нотаріального посвідчення виявляються у тому, що нотаріус:
- по-перше, є уповноваженою державою особою та надає договору юридичної вірогідності;
- по-друге, має відповідну юридичну кваліфікацію та спроможний на високому професійному рівні допомогти сторонам укласти такий договір;
- по-третє, має досвід правозастосувальної діяльності, що позитивно впливає на надійність договору, що ним засвідчується.
Нотаріус роз'яснює сторонам надані ним права, покладені на них обов'язки, а також правові наслідки угоди; засвідчує підписи сторін; виявляє волю одного з подружжя щодо можливості розпорядження нерухомістю іншим з подружжя: перевіряє дієздатність сторін та свободу їх волевиявлення тощо.
У зв'язку з юридичною складністю правочинів з житлом діяльність нотаріуса є незамінною та важливою. До того ж відповідно до Закону України «Про нотаріат» діяльність нотаріуса контролюється Міністерством юстиції, що сприяє суворій відповідності нотаріальних дій вимогам нормативних актів. Відмова нотаріуса у здійсненні нотаріальної дії, пов'язаної з укладенням договору на відчуження житла, може бути оскаржена в судовому порядку. У разі необґрунтованості відмови суд зобов'язує нотаріуса виконати нотаріальну дію.
Посвідчення договорів про відчуження житла здійснюється за місцем знаходження такого майна, що визначається статтею 53 Закону України «Про нотаріат». Це пояснюється необхідністю здійснення дій супутніх відчуженню, серед яких: проведення технічної інвентаризації житла, перевірка заборон на його відчуження, перевірка права власності на житло, сповіщення учасників часткової власності про право переважної купівлі, дотримання інтересів неповнолітніх дітей та інших дій, які доцільно здійснювати саме за місцем знаходження житла.
Поряд з нотаріальним посвідченням договорів на відчуження житла на практиці зустрічається укладення цих договорів на товарній біржі. Підставою до цього стала ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»2, ст. 9 Житлового кодексу України; п. 49 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.
Але практика укладання біржових правочинів в Україні показала, що на біржах не завжди в достатній мірі забезпечуються вимоги щодо належного документального супроводження правочинів з житлом. Так, зареєстрований 25.01.95 р. Харківською універсальною біржею договір купівлі-продажу будинку за копією свідоцтва про право власності на нього не був зареєстрований у виконкомі місцевої Ради народних депутатів. Внаслідок цього стався повторний продаж будинку через нотаріальну контору за оригіналом правовстановлюючих документів.
Біржові правочини, які стають згодом предметом судового розгляду, на наш погляд, можливі тому, що до працівників біржі не висуваються жорсткі вимоги щодо освіти та досвіду роботи. У нотаріусів це підтверджується відповідним дипломом і ліцензією. Крім того, на біржах не ставляться суворі вимоги до ведення архівів документів, відсутній будь-який відомчий контроль (наприклад, Міністерства юстиції, що контролює діяльність нотаріату). До того ж, якщо навіть на біржі й ведеться архів документів, виникає проблема, де він буде зберігатись у разі ліквідації біржі та як у цьому випадку отримати дублікат договору на відчуження житла, якщо втрачається оригінал.
Отже, вважаємо, що без дотримання вказаних вимог, що ставляться до нотаріату, не можна належно здійснювати правочини з житлом. Введення для бірж вимог, аналогічних тим, які ставляться до нотаріусів, не є виходом. Адже це означає лише продублювати нотаріат. Але навряд чи варто створювати те, що вже одного разу створене.
Щодо протиріччя укладання правочинів відносно житла з сутністю біржових торгів. По-перше, біржа - це організація, яка укладає договори між членами біржі. Власники та набувачі житла, як правило, не є ними. По-друге, біржа історично і за своєю природою призначена для продажу речей, що визначаються родовими ознаками. Крім того, реєстрація будь-яких правочинів на біржі повинна проводитись між членами біржі. По-третє, існує певна процедура біржових торгів, зокрема покупцем може бути особа, яка запропонує найвищу ціну. Як свідчить практика, і ця умова здебільшого не дотримується. Нарешті, у світовій практиці укладання договорів на житло на біржах не є поширеним, і це також варто взяти до відома.
Перевага ж укладання угод з житлом на біржі для сторін була донедавна у тому, що в нотаріальній конторі необхідно було сплачувати державне мито у розмірі п'яти відсотків від вартості житла відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. При укладенні договору на біржі державне мито не стягувалося, а договірна плата за послуги біржі становила приблизно одну десяту відсотка від ціни договору. З урахуванням цього сторонам доводилося вибирати між більш кваліфікованою юридичною допомогою нотаріуса і меншою сумою витрат при посвідченні правочину на біржі.
Недотримання сторонами належної форми договору купівлі-продажу житла веде до визнання правочину нікчемним на підставі ст. 48 ЦК УРСР.
Сторони договору купівлі-продажу житла
Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право - та дієздатності.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про правовий статус іноземців» фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства) на рівних умовах мають цивільні права та обов'язки1. Тобто об'єм правоздатності цих осіб у цивільно-правових відносинах однаковий, починається з моменту народження та припиняється смертю такої особи. Правоздатність сама по собі не породжує для суб'єкта цивільні права та не створює громадянські обов'язки. Для цього особа повинна володіти дієздатністю, що настає з повноліттям (вісімнадцять років) чи з моменту вступу в шлюб (ст. 11 ЦК УРСР). Наявність у особи повної дієздатності є однією з необхідних умов дійсності договорів з житлом.
Іншою умовою дійсності будь-якого договору є вільне формування волі та свобода волевиявлення сторін. Більше того, воля та волевиявлення особи, що укладає договір купівлі-продажу житла повинні співпадати. Якщо правочин укладений без наміру створити правові наслідки (уявний правочин) чи правочин укладений лише для того, щоб прикрити собою інший правочин (удаваний правочин), це веде до визнання договору недійсним. Тобто воля особи та відповідні дії повинні формуватись та виявлятись без стороннього впливу і бути спрямовані на виникнення саме тих результатів, що обумовлюються в договорі при його укладенні. Будь-який з факторів, що впливає на свободу волі особи та не дозволяє повною мірою виявляти її, є підставою до визнання правочину недійсним. Серед цих факторів можна визначити важке матеріальне становище, хворобливий стан особи, омана, загроза, насильство тощо. Так, гостра нужда продавця у грошах, коли спостерігається дуже значна невідповідність між вартістю речі та її ціною, дає можливість передбачати, що продавець не був цілком вільний, погоджуючись на продаж житла.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
