Кроме этого, необходимо отметить, что функционирование жилищного права непосредственно связано и с другими видами права. [13]
Глава 2. Анализ действующего законодательства РК в области регулирования жилищных отношений
Основным законодательным актом Республики Казахстан в области регулирования жилищных правоотношений является Закон Республики Казахстан «О жилищные правоотношениях».[14]
В рамках данного закона регулируются основные вопросы жилищно-правовых отношений в РК.
Статья 1 данного закона определяет основные понятия жилищного законодательства Республики Казахстан.
В соответствии с текстом данной статьи жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:
1) основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользования ими;
2) осуществлением права пользования жилищами;
3) требованиями к жилищам;
4) обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;
5) контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда.
Также данная статья гласит: отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития и наращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством с учетом требований, установленных настоящим Законом.
Далее в законе приводиться определение жилищного фонда РК. Жилищный фонд Республики Казахстан включает:
1) частный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности;
2) государственный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности государству и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).
2. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.
3. Принудительное изъятие жилых помещений местными представительными и исполнительными органами или иными организациями в домах частного жилищного фонда и жилищного фонда государственных предприятий запрещается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими законодательными актами.
Управление жилищным фондом осуществляется собственником непосредственно либо через образуемые (назначаемые, избираемые) им органы, а также через доверенных лиц.
Государственный учет жилищного фонда Республики Казахстан, независимо от его принадлежности, осуществляется по единой для Республики Казахстан системе в порядке, устанавливаемом Правительством Республики Казахстан.
Статья 11 Закона РК «О жилищных отношениях» определяет порядок приобретения права частной собственности на жилище. В соответствии с текстом данной статьи гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Также данная статья гласит, что количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются.
Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируются также законодательством Республики Казахстан о собственности.
Основанием для возникновения права собственности на жилище в соответствии со статьей 12 данного законная является:
1) строительство дома (части дома);
2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;
3) получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;
4) приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);
5) внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;
6) предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;
7) предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;
8) предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;
9) предоставление жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции;
10) по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.
Также в этом разделе закона определены порядок предоставление жилища в собственность при сносе жилого дома в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных надобностей, право общей собственности на жилище, порядок регистрация права собственности на жилище.
Статья 18 под названием «Основные права и обязанности собственника жилища» определяет следующие права:
1. Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.
2. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.
Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.
Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.
3. Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.
Также в области определения прав собственности на жилые помещения в данном законе предусмотрены ст. 19. «Право собственника жилища на земельный участок», ст. 20 «Сохранение жилища за собственником», ст. 21 «Члены семьи собственника жилища».[15]
В данном нормативно-правовом акте также определятся порядок и особенности найма жилища, и определяется правовое положение нанимателей и поднанимателей и временных жильцов.
В области прав собственности глава 5 данного закона предусматривает порядок и прекращение права частной собственности на жилище.
Раздел 3 данного закона содержит понятие и порядок образования кондоминиума.
Статья 31 «Образование и прекращение кондоминиума» гласит, что:
1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум.
2. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной)собственности.
Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.
Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования.
3. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.
4. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.
5. Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе.
6. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.
7. Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.
Также в данном разделе закона содержаться статьи №№32-42, в которых приводятся, описание процедуры регистрации кондоминиума, права и обязанности участников, особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений, управление объектом кондоминиума.
Также в данном законе в статьях с 43 по 53 рассматриваются порядок образования, регистрации кооперативов собственников помещений, а также , условия членства, структуру и полномочия органов управления данными кооперативами.
В разделе 4, главе 8, статье 67 закона РК «О жилищных отношениях» рассмотрены условия предоставления жилища их государственного жилищного фонда.
В соответствии с данной статьей:
1. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.
2. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным.
3. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются гражданам Республики Казахстан, единственное жилище которых являлось предметом ипотеки по ипотечным жилищным займам и приобретено местным исполнительным органом в соответствии с законодательством Республики Казахстан о жилищных отношениях.
В соответствии со статьей 71 главы 10 «Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда»:
1. Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда, осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе района (города областного значения), города республиканского значения, столицы.
