На наш взгляд, решение этой проблемы, в целом укладывается в механизм отлаженного перехода собственности в целом: «В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором».[13]
Поскольку покупатель получает купленную вещь от продавца
(собственника), постольку если стороны оговорили переход собственности
против оплаты, до этого момента покупатель владеет вещью в силу соглашения
с собственником.[14] На этом основании он имеет владельческую защиту против
третьих лиц, нашивших его владение,[15] в том числе и против собственника,
хотя в его отношениях с собственником (продавцом) по поводу вещи приоритет
имеют требования, вытекающие из договора. Практически это означает, что
если собственник, требует вернуть вещь в связи с неоплатой вещи после
истечения срока, владелец не имеет защиты по ст. 301 – 305 ГК РФ; в то же
время до истечения этого срока собственник не вправе претендовать на вещь,
поскольку против него выдвигается защита, основанная на договоре купли-
продажи, в части права покупателя немедленно забрать вещь.[16]
В данном случае покупатели до полной оплаты ими до истечения времени
рассрочки платежа имеют позицию таких законных владельцев. Такой подход
применяется и Пленумом ВАС РФ, который указывал в п.14 своего постановления
№8 от 25 февраля 1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что после
передачи имущества, но до регистрации перехода права собственности
«покупатель является его законным владельцем».[17]
В этой связи, по нашему мнению, говорить о возникновении основания прекращения права собственности нельзя. Учитывая также и то, что одновременно покупатели вступают в отношения по пользованию квартиры с продавцом. Эта позиция почти совпадает с положением арендатора, поскольку иное не вытекает из смысла заключенного договора. Это дает все основания квалифицировать акт передачи, как действие, влекущее последствия, сопоставимое с передачей недвижимости в аренду.[18]
Главное заключается в том, считает И.К. Скловский, что условия договора, направленные на рассрочку платежа и отложение переноса собственности, не позволяет придать ни акту передачи имущества, ни акту регистрации значения перехода собственности, следовательно, говорить в данном случае о возникновении основания прекращения права собственности нет достаточных оснований.[19]
Теперь можно с уверенностью ответить на вопрос, который составляет суть проблемы: покупатель не имеет возможности требовать регистрации перехода собственности до выполнения своих обязательств по оплате приобретенного имущества. Чисто техническим оказывается и вопрос – какие документы при этом будут предоставляться на регистрацию – второй ли акт о передаче собственности, означающий подтверждение продавцом исправности покупателя или документы о выплате всех необходимых платежей.
Таким образом, говоря о том, что купля-продажа является одним из наиболее распространенных способов прекращения (возникновения) права собственности на жилые помещения, следует отметить, что ГК РФ дает определение договора продажи недвижимости, в соответствии с которыми продавец обязуется передать в собственность покупателя любое недвижимое имущество.[20] В договоре купли-продажи помещения обязательно должна быть предусмотрена его цена.[21] Для передачи недвижимости закон также устанавливает специальный порядок, предусматривающий необходимость подписания сторонами соответствующего документа о передаче.[22]
Особенность продажи жилых помещений состоит в наличии специфического существенного условия данного договора. Появление такого условия было предопределено п.2 ст.292 ГК РФ, закрепившем, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением (отчуждаемым) членами семьи прежнего собственника.[23] Вот почему ГК РФ предусматривает в качестве существенного условия договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.[24]
На тех же основаниях и таким же распространенным по характеру является договор купли-продажи земельного участка.
Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения
регулируются ЗК РФ (в частности ст.37), ГК РФ, а также специальным
законодательством. Различные аспекты, связанные с проблемой прекращения
(возникновения) права собственности на землю в контексте принятия нового ЗК
РФ в последние годы нередко затрагивались на страницах журнала «Государство
и право».[25]
При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельных участках,
которые бы позволили определенно установить его как имущество, подлежащее
передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным.
Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был
присвоен кадастровый номер.[26] Условия о предмете договора купли-продажи
земельного участка включает сведения о кадастровом номере, местоположении,
категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного
участка, его площади и другие показатели.[27] Если земельный участок
обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то
такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.[28]
При характеристике предмета договора важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления для земельданного целевого назначения и разрешенного использования. Иначе в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано.[29]
Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается
соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из
направлений, деятельности которого является определение рыночной стоимости
имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем
использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при
установлении цены земельного участка в договоре. В установленных законом
случаях цена в договоре купли-продажи земельного участка определяется
на основании нормативных актов. Например, при продаже земельных участков,
находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам
расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных
участков устанавливается в соответствии со ст.2 ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса РФ».[30]
Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.[31]
В контексте рассмотрения проблемы отчуждения собственником своего
имущества по договору купли-продажи, необходимо, на наш взгляд более
подробно остановиться на одной из разновидностей купли-продажи недвижимости
– продаже предприятия. Следует отметить, что несмотря на актуальность
данной проблематики, она не получила достаточно полного освещения в
литературе.[32]
Специфика предмета этого договора обуславливает и особенности его правового регулирования. Понятие «предприятие» используется в ГК РФ в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами.[33]
Во-первых, предприятие – это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.
Во-вторых, предприятие – это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.
В-третьих, предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую (сложную) вещь.[34]
При продаже акций предприятия не происходит смены собственника: им остается АО, меняется лишь лицо, контролирующее собственника (акционер). В случае продажи предприятия происходит его переход из собственности одного предпринимателя (АО) в собственность другого (покупателя). При этом продавец (АО) может продолжать ведение предпринимательской деятельности, поскольку в его распоряжении оказывается денежная сумма, уплаченная в качестве покупной цены. Покупатель предприятия не получает акций, ранее эмитированных продавцом, поскольку акции удостоверяют обязательственные права акционеров к АО, тогда как покупатель приобретает право собственности на купленную вещь.
Сторонами договора продажи предприятия являются обычно
предприниматели: граждане и коммерческие организации. При продаже
государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации
продавцами выступают РФ или субъекты РФ в лице Российского Фонда
федерального имущества или специализированного учреждения.[35] Законодатель
установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в
нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия,
который определяется на основе его полной инвентаризации.[36] По общему
правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю
права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения
(лицензии), так как эти правомочия являются не субъективными гражданскими
правами, а элементами правосубъектности продавца.
Если же продавец все-таки передал указание права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью.[37] Так, например, ЗАО «Конфетти» заключило с американской компанией «Двадцатый век для международного телевидения» лицензированный договор на телевизионную трансляцию ряда фильмов, взяв на себя тем самым ответственность по всем обязательствам. Осуществив авторский литературный перевод текста телесериала «Династия», по другому договору представило Московской телевизионной компании право на использование перевода, а также право показа сериала на канале «МТК», возложив тем самым солидарную ответственность на Московскую телевизионную компанию.[38]
Продавец предприятия обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и предоставить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества, которое не может быть передано ввиду утраты.[39]
Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта
является важной обязанностью продавца. Однако, по мнению А.П. Сергеева и
Ю.К. Толстого, правило абзаца 1, п.2 ст.563 ГК РФ нельзя толковать
буквально.[40] Ведь подписание передаточного акта – действие сугубо
формальное, не исчерпывающее всех обязанностей продавца по передаче
предприятия. Между тем как обязанность по фактической передаче вещи
покупателю – едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах
купли-продажи. Смысл формальной передачи предприятия в виде подписания
передаточного акта считают А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой, вполне
соответствует логике законодателя: предприятие – сложный имущественный
комплекс, состоящий из множества элементов. Поэтому осуществить их
фактическую передачу, например, путем вручения покупателю не всегда
возможно, тем более одновременно. В связи с чем закон и устанавливает
специальную процедуру, являющуюся своеобразным аналогом символической
передачи вещи. Вместе с тем и игнорировать обязанность продавца фактически
ввести покупателя во владение вещь нельзя. Таким образом, предприятие
считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при
условии, что покупателю беспрепятственно принять предприятие («в
натуре»).[41]
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
