- тарифы на жилищно-коммунальные услуги;
- водоснабжение, ТБО, КНС – ОМСУ;
- инвестиционные надбавки к тарифам на электроэнергию, тепло, жилищно-коммунальные услуги, водоснабжение, ТБО, КНС – ОМСУ.
Основная нагрузка с 01.01.2006 г. легла на созданные тарифные органы местного самоуправления.
2. На сегодня не определены органы государственного контроля в области регулирования тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса.
3. Законодательно не определены предельные уровни повышения тарифов на данные услуги (существуют ограничения на электроэнергию, газ и тепло).
В соответствии с жилищным кодексом РФ перечень работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме определяет общее собрание собственников помещений. Реализация данной нормы Жилищного кодекса РФ приведет к обветшанию жилищного фонда, а также конфликтам между гражданами, проживающими в многоквартирных домах. Необходимо внести изменения в Жилищный кодекс РФ в части отнесения к компетенции Правительства РФ устанавливать минимальный перечень работ, услуг по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда. Это позволит сбалансировать договорные отношения, обеспечить сохранность жилищного фонда, прозрачность договорных отношений и финансовых потоков и повысит возможности осуществления контроля надзорными органами и собственниками.
Модернизация жилищно-коммунального комплекса – одно из важнейших направлений в реформировании жилищно-коммунального хозяйства, в полной мере влияющего на стоимость и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Сегодня здесь работают почти 60 тыс. предприятий различных форм собственности с численностью работающих около 4,2 млн. человек.
Вместе с тем ни для кого не является секретом убогое техническое состояние жилищно-коммунальной инфраструктуры и сетей. Износ в отдельных регионах уже превысил критическую отметку и достиг порядка 80 процентов.
Для ликвидации сложившейся ситуации необходимы крупномасштабные инвестиции в отрасль.
Среди первоочередных организационных подготовительных мер для начала осуществления модернизации жилищно-коммунального хозяйства:
1. Реструктуризация задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства.
2. Создание прозрачной процедуры тарифного регулирования.
3. Переход на реальные договорные отношения между поставщиками и пользователями услуг.
Для проведения модернизации жилищно-коммунального хозяйства и привлечения в эту сферу инвестиций необходимо осуществлять следующие меры:
1. Продолжить программный метод: федеральная целевая программа «Жилище» и подпрограммы.
2. Провести инвентаризацию активов сферы, он позволит включить рыночные механизмы, в т. ч. кредитование инвестиционных проектов. В настоящее время основной причиной, по которой не производится регистрация имущества коммунальной сферы, является отсутствие финансовых средств на инвентаризацию и регистрацию имущества в муниципальных бюджетах. Объем средств, требуемый для регистрации – от 10 до 15% средств годового бюджета муниципального образования. Необходимо предоставить инвестиционный налоговый кредит (в соответствии со ст. 66 Налогового кодекса РФ) муниципальным образованиям сроком на 5 лет для регистрации имущества коммунальной сферы.
3. Необходимо имущество естественных монополий сферы коммунального комплекса закрепить в собственности муниципальных образований, для чего принять Федеральный закон «Об особенностях регулирования оборота имущества в сфере коммунального обслуживания».
4. Развитие малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Отсутствие залогового инструмента у предприятий малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства не позволяет привлекать кредитные средства даже на быстро окупаемые проекты. Для развития малого и среднего бизнеса необходима государственная программа страхования инвестиционных проектов создания новых материальных активов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Для реализации данной программы потребуется не более 18 млрд. рублей на пять лет.
Вопросы энергосбережения как составляющей части мероприятий по модернизации системы жилищно-коммунального хозяйства необходимо увязать с проблемой энергосбережения, являющейся межведомственной задачей, для чего следует рассмотреть роль и место федеральной целевой программы «Энергоэффективная экономика» и определить федеральный орган исполнительной власти, ответственный за комплексную реализацию данной программы. Проблему энергосбережения целесообразно поднять на уровень государственной политики, как необходимого элемента экономического развития России [44, c. 2].
Немаловажную роль в повышении качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг играет система организации и проведения контроля над реализацией жилищных прав граждан. Реализация положения Жилищного кодекса, где ст. 20 предусмотрен государственный контроль над использованием и сохранностью жилого фонда, а также соответствием жилищных помещений и предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг установленным требованиям.
Согласно Жилищному кодексу РФ данный контроль должен осуществляться уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти субъектов РФ.
Однако, в ходе административной реформы были упразднены Управление Главной инспекции архитектурно-строительного надзора и Управление Главной государственной жилищной инспекции, входившие ранее в центральный аппарат Госстроя России [39, c. 11].
В соответствии с Положением «О федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору», утвержденному постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 401, данная служба осуществляет функции по надзору только в части обеспечения безопасности, прочности, устойчивости и эксплуатационной надежности зданий и сооружений, причем только особо опасных.
Это приводит к тому, что органы государственных жилищных инспекций, которые обладают по Кодексу РФ об административных правонарушениях административными и надзорными функциями, в угоду местных руководителей жилищно-коммунального хозяйства превращаются в функциональный придаток административного аппарата жилищно-коммунального хозяйства субъекта РФ, тем самым теряют свою независимость и как следствие – надзорные функции, либо объективность при рассмотрении проблемных вопросов.
Таким образом, в Российской Федерации отсутствует федеральный орган исполнительной власти, ответственный за организацию и контроль в сфере жилищно-коммунального хозяйства, несмотря на существующие нормы в законе: в Жилищном кодексе РФ, в Кодексе РФ об административных правонарушениях.
В связи с этим необходимо:
1. Определить федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда в виде федеральной службы, подчиненной Министерству регионального развития РФ.
2. Подготовить проект ФЗ «О государственном контроле за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям».
Выполнение вышеописанных задач позволит стабилизировать финансовую ситуацию в жилищно-коммунальном комплексе страны, сделать предприятия конкурентоспособными и привлекательными для инвесторов, что наряду с прозрачной тарифной политикой существенно снизит издержки при производстве услуг и приведет к стабилизации цен на жилищно-коммунальные услуги, повысит их качество.
1.3 Товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья создается, как правило, во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета как владельца неприватизированных квартир в таком доме, иногда – по инициативе застройщика. Еще реже по инициативе жильцов приватизированных квартир. Уставные цели товарищества – управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников. Цели не предусматривают развития жилищного фонда для удовлетворения растущих потребностей в жилье.
Впервые форму особой некоммерческой организации – товарищества собственников жилья - ввел Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72- ФЗ «О товариществах собственников жилья». Само понятие «товарищество собственников жилья» также заимствовано из этого закона и заимствовано неудачно. Товарищество собственников жилья – объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации [55, с. 14]. Под комплексом имущества понимается кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости [55, с. 15].
Большое значение для выработки способа согласования интересов собственников жилья в товариществе собственников жилья представляет вопрос о членстве в товариществе. Членом товарищества собственников жилья может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Собственник становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества. Прекращается членство с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в данном доме. Закон о товариществах собственников жилья (утратил силу с введением Жилищного кодекса) предусматривал обязательность членства в товариществе всех домовладельцев. Однако в 1998 г. Конституционный Суд России признал данное положение не соответствующим Конституции России (ч. 2. ст. 30). Таким образом, стало возможным неучастие собственника квартиры в коллективном управлении домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья. Фактически Конституционный Суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников в этом здании. Но если, скажем, один собственник не участвует в управлении общей недвижимостью, то тем самым он ущемляет права других собственников в этом здании, поскольку потребление услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер. В новом жилищном кодексе эта норма также отражена – невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество [43, с. 7].
Важным моментом в управлении многоквартирным домом в виде товарищества собственников жилья является предоставление «дотаций, компенсаций и субсидий». Домовладельцы и наниматели жилья в товариществах собственников жилья обеспечиваются социальной защитой в рамках действующего законодательства и местных решений. Среди мер социальной защиты – передача товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также предоставление компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан. Это означает, что в случае создания ТСЖ и передачи дома в его управление установленные законами и другими нормативными актами дотации, субсидии, льготы должны предоставляться товариществу. Однако решение вопроса о том, как должно происходить финансирование, закон оставляет за теми структурами, которые предоставляют названные меры социальной защиты.
Выделим все возможные права и обязанности товариществ собственников жилья.
Статья 137 ЖК РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы товариществами собственников жилья при осуществлении своей деятельности: 1) заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и услуги; 7) продавать и передавать во временной пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
