Следующая статья 138 устанавливает перечень обязанностей товариществ собственников жилья: 1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества; 2) выполнять обязательства по заключенным договорам; 3) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 4) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещение обязанностей по содержанию ремонту общего имущества в соответствии с их долями (кв. метрами общей жилой площади) в праве собственности на данное имущество; 5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 6) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 7) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Кроме того, повседневная деятельность крупных товариществ собственников жилья в Оренбурге связана с рядом проблем. Прежде всего, это проблема согласования интересов большого числа собственников. Интересы жильцов одного дома могут не совпадать с интересами жильцов соседнего дома, что обуславливает потенциальную конфликтность в товариществе [37, с. 3]. Подобные примеры не часты, однако инициатива частного бизнеса и самих жильцов в процессе создания товарищества собственников жилья становится все более заметной.
В настоящее время создание товариществ собственников жилья ведется, как правило, на базе нового строительства, в основном по инициативе застройщиков – представителей частного бизнеса, которые относятся к товариществам как к инструменту продвижения жилья как товару на рынке. Сейчас по приблизительной оценке, более 70% зарегистрированных товариществ собственников жилья создано именно в новостройках.
Создание товариществ собственников жилья в строящихся домах выгодно в первую очередь самим застройщикам. Можно с уверенностью сказать, что многие застройщики понимают эту выгоду, поскольку основной прирост количества товариществ собственников жилья в последнее время происходит именно за счет новостроек. Однако немалую роль здесь играют и принимаемые многими муниципалитетами решения не брать на себя обязательства по эксплуатации жилья, предназначенного для продажи в частную собственность. Ответственность за выполнение этой задачи перекладывается на застройщиков. Взамен город предлагает застройщиками помощь в регистрации товариществ собственников жилья.
Сочетание многообразия собственников и многообразия форм управления скорее сделает жилищный сектор страны устойчивым и доступным.
Все преимущества и минусы создания и функционирования такой формы самоорганизации жильцов как товарищество собственников жилья наглядно представлены на рисунке 1.
|
Рисунок 1 - Преимущества и недостатки создания и функционирования товариществ собственников жилья
Кроме товариществ собственников жилья, существуют и другие формы самоорганизации граждан на территориях: ЖСК – жилищно-строительные кооперативы; КТОС – комитеты территориального общественного самоуправления. Общие сравнительные характеристики каждой из форм представлены в таблице 1.
Таблица 1 Характерные признаки субъектов территориального общественного самоуправления
|
|
ТСЖ |
ЖСК |
КТОС |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1. Цель создания |
Управление многоквартирным домом |
Удовлетворение потребности граждан в жилье; управление многоквартирным домом |
Самостоятельное осуществление гражданами собственных инициатив по вопросам местного значения |
|
2. Статус |
Некоммерческая организация, основанная на членстве |
Некоммерческая организация в форме потребительского кооператива |
Особая форма некоммерческой организации |
|
3. Орган управления |
- Общее собрание членов; - правление; - председатель товарищества |
- Общее собрание членов (конференция); - правление; - председатель правления |
- Конференция (собрание делегатов) |
|
4. Орган контроля |
- Ревизионная комиссия (ревизор) |
- Ревизионная комиссия (ревизор) |
- Ревизионная комиссия |
|
5. Средства и имущество |
- Обязательные платежи, взносы членов; - доходы от уставной предпринимательской деятельности; - субсидии на обеспечение эксплуатации, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление коммунальных услуг и пр.; - прочие поступления |
- Обязательные платежи, взносы членов; - доходы от уставной предпринимательской деятельности; - субсидии на обеспечение эксплуатации, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление коммунальных услуг и пр.; - прочие поступления |
- Пожертвования, благотворительность; - доходы от уставной предпринимательской деятельности; - средства местного бюджета |
Опыт обслуживания товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и комитетов территориального общественного самоуправления показывает неоспоримые преимущества этих организационных форм перед старой системой жилищно-коммунального хозяйства: собираемость финансовых средств за оказываемые жилищно-коммунальные услуги гораздо выше, чем в жилье, обслуживаемым муниципальными предприятиями; оплата энергоснабжающим и обслуживающим организациям осуществляется вовремя и в полном объеме; жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья одними из первых начали устанавливать счетчики учета расхода воды и тепла; как правило, убытки по содержанию жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья (без учета средств на капитальный ремонт) в 1,5-3 раза меньше, чем убытки по содержанию жилого фонда, находящегося в управлении муниципального предприятия. Это происходит в связи с адресным использованием финансовых средств; ревизионные комиссии ежегодно проверяют финансовую деятельность жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и доводят ее результаты до сведения собственников жилых помещений; создание товариществ собственников жилья обеспечивает население дополнительными рабочими местами непосредственно на данной территории; обслуживающий персонал жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья регулярно и в срок получает зарплату; вовремя и в полном объеме отчисляются налоги.
2. Исследование жилищной политики Администрации Промышленного района г. Оренбурга
2.1 Характеристика товариществ собственников жилья на примере ТСЖ «Наш дом», ТСЖ «Урал», ТСЖ «Малая земля», ТСЖ «Счастье», ТСЖ «Сырейка»
Товарищества собственников жилья – это наиболее обработанная законодательством форма управления. У товарищества собственников жилья четкие и прозрачные рамки деятельности. Решение о создании товарищества собственников жилья должно принять большинство собственников жилья (более 50% голосов). Из числа своих же жителей они избирают правление, а из них – председателя. Если товарищество собственников жилья решит сам управлять домом, надо принять на работу электрика, дворника, слесаря, других специалистов. Можно поручить это управляющему компанией или же разделить полномочия. Часть работы будет делать председатель (собирать деньги с жильцов, вести переговоры с должниками, заключать договоры с подрядчиками по проведению ремонта). А управляющей компании можно поручать что-то конкретное: подготовить дом к отопительному сезону, обслуживать внутридомовые сети и т.д. Эта форма считается самой грамотной, потому что высший орган товарищества собственников жилья – общее собрание, то есть не администрация города или района. Все недовольства по обслуживанию подаются на имя председателя правления. Заявления рассматриваются на правлении, и оно решает, заменить ли, к примеру, кому-то батарею бесплатно или за деньги.
Другой плюс этой формы управления в том, что председатель правления подвластен ревизионной комиссии, которая также избирается из числа жителей. Желательно, конечно, чтобы они имели какое-то экономическое или бухгалтерское образование, потому как им надлежит проверять финансовые документы. По результатам ревизии созывается общее собрание, председатель отчитывается о проделанной работе, если есть управляющий, то может отчитываться он.
На собрании также принимается решение, что нужно сделать на следующий год, сколько это будет стоить. Если жильцам не нравится правление или председатель можно провести перевыборы. Вообще, срок правления - два года.
Минусы этого способа управления в том, что сам председатель и члены правления – неосвобожденные лица, каждый из них где-то работает.
Нужно быть идеальным организатором, чтобы товарищество нормально функционировало и было обеспечено всеми необходимыми коммунальными услугами, соблюдалась безопасность проживания в доме, своевременно собирались платежи. Заключить договоры, проверить выполненные работы- это все председатель должен делать в свободное время. Проблема в том и заключается, что если в правление избрали неактивных и неграмотных, да еще и жители безинициативны, то дела в таком товариществе собственников жилья на лад не пойдут.
Другой нюанс. При создании товарищества собственников жилья образуются большие накладные расходы. Из собираемых с жителей платежей почти 25% уходит на содержание председателя, управляющего, бухгалтера и т.д. Но если хозяева квартир хотят жить хорошо и готовы за это платить, то при нормальной организации у них все будет хорошо.
Предпочтительнее создавать товарищество собственников жилья сразу на базе двух-трех домов, имеющих общий земельный участок или инженерные сети, пригласить управляющую компанию, так как у них значительно меньше накладных расходов (до 13%). Плюс так же в том, что председатель товарищества собственников жилья, управляя небольшим количеством домов, прекрасно знает, где есть проблема и как ей быстро устранить.
В товариществе собственников жилья «Наш дом» всего шесть домов. Самый первый дом был построен в 1989 г., а последний – в 2006 г. Дома в товариществе собственников жилья «Наш дом» разные: 9-10 этажные; стены кирпичные, кирпично-панельные. За своими домами они ведут систематическое наблюдение и проводят капитальные ремонты.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
