Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, указывает в п.1 ст.288 на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствие с его назначением. Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки, т.е. они могут осуществлять его отчуждение, а так же передавать во владение и пользование другому лицу. В соответствии с п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Сделки с жилыми помещениями можно условно разделить на виды:
По договорам жилищного найма и аренды жилых помещений жилые помещения не отчуждаются, а лишь передаются в пользование, что следует из вышеприведенной схемы.
В ГК РФ закреплено, что жилые помещения могут передаваться в возмездное владение и пользование по договорам:
договор найма жилого помещения – жилье предоставляется гражданам (глава 35);
арендный и иной договор - жилое помещение предоставляется юридическим лицам (глава 34 или иные положениями ГК РФ), при этом жилые помещения возможно использовать только для проживания граждан согласно п.2 ст.288 и п.2 ст.671 ГК РФ.
2. Договор найма жилых помещений.
В соответствии с п.1 ст.671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем могут выступать только граждане.
В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а так же договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.[2]
Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованием и формально юридически признанное жилым. Согласно ст.673 ГК РФ, жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Для жилых помещений, выступающих объектами социального найма, жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст.40 ЖК РСФСР). Так, объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а так же изолированные жилые комнаты.
35-я глава ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений 35-й главы ГК РФ относится к двум указанным в ГК видам договора найма жилых помещений.
2.1. Договор социального найма.
Объектом договора социального найма могут быть жилые помещения предназначены только для социального использования, а именно: жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст.672 ГК РФ), а также общественного жилищного фонда (ст.123 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В соответствии с ч.1 ст.12 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, жилищный фонд социального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Согласно п.3 ст.40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст.28 ЖК РСФСР отражено, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте.
Определенные категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ст.29 ЖК РСФСР, Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах РФ.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются:
1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ;
2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);
3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравохранения) в одной квартире невозможно;
4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.
Вместе с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ и субъектов РФ.
Согласно ст.30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства). Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищных фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с уходом на пенсию.
На основании ст.33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.
Только федеральное законодательство предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий более чем 20 категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более 20 категориям граждан.[3]
По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При этом, ЖК РСФСР устанавливает норму жилой площади на одного человека в размере 12 кв.м. (ст.38), а Закон РФ «Об основах жилищной политики» в ст.11 относит данный вопрос к компетенции субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. Однако в связи с тем, что Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" был принят позже, следует, что установленные нормы – компетенция субъектов РФ.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
