Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект – пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, - то договор аренды». [7] Соответственно в первом случае применяется 35-я, а во втором 34-я глава ГК РФ.
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования.
Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в 34-й главе ГК, так и в ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст.17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Передача жилых помещений по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.3.). При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и тому подобных целей.
Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.
Как следует из ст.610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст.621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключит договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст.654 ГК РФ). Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" указывает так же необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч.1 ст.18).
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).
Заключение.
В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с совершением и исполнением договоров жилищного найма и аренды жилых помещений. Анализируя рассмотренный в работе материал можно сделать ряд основных выводов:
во-первых, по рассматриваемым договорам жилые помещения передаются во временное возмездное владение и пользование: по договору найма жилых помещений – гражданам (Глава 35 ГК РФ), а по договору аренды жилых помещений – юридическим лицам (Глава 34 и иные положения ГК РФ), при этом ГК РФ в п.2 ст.288 и п.2 ст.671 регламентирует использование жилых помещений только для проживания граждан.
во-вторых, в ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма и договор коммерческого найма, основное различие которых заключается в том, что объектом договора социального найма могут быть помещения предназначенные для социального использования, а объектом договора коммерческого найма - жилые помещения сдаваемые на коммерческих началах с целью получения прибыли.
в-третьих, во всех рассматриваемых договорах предусматривается письменная форма, причем договор аренды жилых помещений подлежит государственной регистрации.
в-четвертых, в отличие от коммерческого найма и аренды жилых помещений, социальный наем возможен только в жилых помещениях государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
в-пятых, договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений регулируются в основном гражданским законодательством, а договор социального найма - в основном жилищным и в некоторой части гражданским. В настоящее время сложилась острая необходимость принятия нового ЖК РФ, т.к. ЖК РСФСР 1983г. был принят до принятия Конституции РФ 1993г. и введение в действие нового ГК РФ.
в-шестых, договор социального найма является нормируемым, а договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений определяются соглашением сторон.
Список используемой литературы
Нормативные документы
1. Конституция Российской Федерации. – М.: Экмос, 2000.
2. Полный сборник кодексов РФ. - М.: Информэкспо, 2001.
3. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. – М.: Ось-89, 2001.
4. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» – М.: Ось-89, 2001.
5. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» – М.: Ось-89, 2001.
6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – М.: Ось-89, 2001.
Учебно-методическая литература
1. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Статут, 2001.
2. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2000.
3. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. - М.: Издательская группа «Инфра-М-Норма», 1996.
4. Седугин И.С. Жилищное право. Учебник для вузов. –М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1998.
5. Сергеев А.П., Толстой Ю.К.. Гражданское право. Учебник. Часть 2. – М.: Проспект, 1997.
6. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Экзамен, 2002.
Приложения.
1. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения. [8]
г. Москва «___» _______________ 200 __г.
Дирекция единого заказчика, действующая на основании ________________________,
в лице _________________________________________________________________________ ,
(Ф.И.О., занимаемая должность)
именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин _______________
_______________________________________________________________________________ ,
(Ф.И.О., адрес места жительства, паспортные данные)
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1. На основании __________________________________________________________
(постановление правительства Москвы,
________________________________________________________________________________
выписка из решения органа исполнительной власти «___» _______________ 200 __г. № ______)
Наймодатель сдает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование дом, квартиру (квартиры) (далее – жилое помещение (жилые помещения)), относящиеся к государственной и (или) муниципальной собственности, расположенные по адресу:
город __________________________, административный округ
(муниципальный округ)
_______________, дом № ________,
квартира (ы) № ______, состоящая из _________________________________________
по улице _______________________________________________________________________ .
Паспорт в БТИ № __________________________________________________________
Для использования в целях проживания:
1. ________________________________________________________________________ ;
(Нанимателя)
2. ________________________________________________________________________ ;
(поднанимателя)
3. ________________________________________________________________________ ;
(граждан, проживающих постоянно)
1.2. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения изложены в техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.
1.3. Срок найма жилого помещения устанавливается: на ______________________ лет, с «___» _______________ 200 __г. по «___» _______________ 200 __г.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
2.1. Наймодатель обязан:
2.1.1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п.1.1 жилое помещение Нанимателю (приложение).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
