Таким образом, конкуренция названных исков абсолютно неприемлема, хотя возможность и необходимость ее пытаются и в настоящее время обосновать отдельные авторы"[99]. Приведем на этот счет характерный пример из судебной практики, когда неправильное применение судом реституции вместо виндикации привело к отмене судебного решения в порядке надзора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела 14 мая 2004 г. по надзорной жалобе Багдасаровой А.А., Карамяна С.Г. дело по иску Одинцова М.Д. к Косолаповой Л.Е., Карамяну С.Г., Кемельман С, Штульбергу Л.И., МГКА "Мосжилсервис" о признании сделок, свидетельств и договора приватизации недействительными.
Отменив состоявшиеся по делу судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, указала, в частности, что при применении реституции по признанной недействительной сделке - договору купли-продажи квартиры № 20 дома №. 19 по ул. Полярной в г. Москве между Лахтюховым В.Ф. и Карамяном С.Г. от 24 августа 1992 г. (выселение Карамяна С.Г. с членами его семьи из квартиры, вселение в нее Одинцова М.Д., взыскание стоимости квартиры с Косолаповой Л. Е) судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Исходя из этого, суду следовало в качестве последствия недействительности вышеназванной сделки применить двухстороннюю реституцию (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если невозможно - в виде денежной компенсации. По смыслу п.2 ст.167 ГК РФ двухсторонняя реституция производится исключительно между сторонами сделки, признанной судом недействительной. Суд же, несмотря на это, с одной стороны, в порядке реституции вселил в спорную квартиру не являющегося стороной по сделке купли-продажи спорной квартиры Одинцова М.Д., а, с другой стороны, обязал Косолапову Л.Е., также не являющуюся стороной по этой сделке, выплатить покупателю Карамяну С. Г.24800 долларов США[100].
Таким образом. Верховный Суд РФ исходил из правовой позиции о том, что если между сторонами спора о праве собственности существуют договорные или иные обязательственные отношения, то нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту права собственности. Такой подход вначале сложился, как уже отмечалось в практике арбитражных судов, а затем был подтвержден Конституционным Судом РФ. Согласно п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если при такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст.302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано[101].
Правовая позиция Конституционного Суда РФ по данному вопросу выражена в его постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской,
3.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева". Своим Постановлением КС фактически запретил использовать механизм реституции лишь тому лицу, которое может прибегнуть к виндикации. Остальные заинтересованные лица, круг которых может быть достаточно широким, вправе требовать применения реституции.
В этой связи нельзя не отметить, что постановление КС № 6-П направлено не столько на проверку конкретных норм ГК РФ, сколько на выравнивание и унификацию судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов, на смену приоритетов - замену защиты собственника на защиту добросовестного приобретателя, на применение установленного ГК РФ определенного механизма, позволяющего в каждом деле искать баланс между интересами защиты прав и нуждами оборота. Алгоритм такого механизма четко разъяснен в п.3.1 постановления КС № 6-П: "Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано".
Заключение
Добросовестный приобретатель - это лицо, возмездно приобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое получило это имущество во владение по воле собственника, но не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Правило ст.301 ГК РФ, закрепляющее право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, служит реализации на практике принципа защиты прав собственника, а нормы статьи 302 ГК РФ, защищающие права добросовестного приобретателя имущества, напротив, представляют собой допускаемое законом ограничение прав собственника, а потому являются исключением (изъятием) из принципа защиты прав собственника.
Приобретение права собственности добросовестным приобретателем относится к первоначальным способам приобретения права собственности, поскольку добросовестный приобретатель не является правопреемником собственника, передавшего свое имущество неуправомоченному отчуждателю.
Признание лица добросовестным приобретателем недвижимости и последующая регистрация за ним права собственности на эту недвижимость на основании решения суда имеет значение не только правоустанавливающего, но и правопрекращающего факта, являясь основанием прекращения права собственности у первоначального собственника.
Основанием приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем является сложный юридический состав, включающий в себя три существенных условия. Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем па основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре нрав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации нрава собственности за добросовестным приобретателем.
Автор изучила особенности гражданско-правовой защиты владения добросовестного приобретателя недвижимости при виндикации и реституции и пришла к выводу, что высказанное в литературе понимание реституции владения, как разновидности виндикации, является ошибочным, так как не учитывает дуализм гражданского нрава (деление прав на вещные и обязательственные). Если виндикация основана на вещном нраве (например, собственности), то реституция основана на обязательственном праве, содержавшемся в признанной недействительной сделке.
При конкуренции исков предпочтение должно отдаваться обязательственным искам. Договорное требование не может быть заменено виндикационным иском, поскольку он не носит договорный характер, а защищает право собственности как абсолютное субъективное право.
1. В законе отсутствует логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом согласно п.1 ст.164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст.131 Кодекса. Однако ст.131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст.131 ГК РФ указанием перечня сделок при которых необходима государственная регистрация.
2. Предлагается дополнить ст.302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: "4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права".
3. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:
доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;
в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;
добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.
4. Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
