Одновременно со ст.223 ГК РФ внесены изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Глава V дополнена ст.31.1, согласно которой собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации[76].
То есть приведенными изменениями устанавливаются правовые основания для приобретения права собственности добросовестными приобретателями на недвижимое имущество, а также система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения. Таким способом разрешена правовая коллизия, когда, с одной стороны, собственники считались таковыми лишь формально, так как владение и пользование имуществом осуществлял добросовестный приобретатель, а право распоряжения, хотя и оставалось за собственником, но реализовано быть не могло; а с другой стороны, добросовестный приобретатель сталкивался с трудностями при совершении сделок с таким имуществом. Очень важно, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, получили право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. руб. Указанные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Указанную правовую новеллу можно рассматривать как своеобразный финансовый амортизатор, смягчающий последствия разрешения коллизии между интересами не владеющего собственника и добросовестного приобретателя недвижимости, что, в конечном счете, будет способствовать развитию гражданского оборота.
С учетом того, что изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:
1) через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) и 2) без срока вследствие добросовестного приобретения недвижимости (ст.223 ГК РФ).
Однако между двумя этими механизмами имеются существенные различия. Если "лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности, то добросовестный приобретатель не наделен правом обратиться в суд с иском о признании права собственности"[77] или с иском о нризнании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права (ст. ст.11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции.
Введение права собственности добросовестного приобретателя недвижимости в гражданское законодательство обусловлено необходимостью, во-первых, разрешения неопределенности правового положения добросовестного, но, по сути, не узаконенного владельца недвижимости, а во-вторых, разрешением коллизии между правовыми позициями не владеющего собственника и беститульного владельца.
Что касается регистрации права собственности за добросовестным приобретателем, в отношении которого отказано в иске о реституции, следует иметь в виду, что до признания судом недействительности сделки, по которой им приобретена недвижимость, именно эта сделка служила основанием для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Недействительность этой сделки влечет за собой аннулирование регистрации права собственности, основанного на данной сделке. После этого регистрация права собственности за добросовестным приобретателем возможна только на основании решения суда.
Если судебное решение, подтверждающее добросовестность приобретателя недвижимости, не вынесено, то основания для регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем отсутствуют. Однако за ним сохраняется возможность приобретения права собственности в силу приобретательной давности.
Изложенное выше позволяет сформулировать свою позицию по поводу необходимых элементов сложного юридического состава, являющегося основанием для возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя.
Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в ЕГРП на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем.
Проведя после этого анализ оснований добросовестного приобретения права собственности на недвижимость, мы можем окончательно сформулировать предлагаемый текст названной нормы.
Статья 234-1. Право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя.
1. Добросовестный приобретатель, у которого собственник не вправе истребовать утраченное имущество, - это лицо, возмездно приобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
2. Право собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента его государственной регистрации.
3. Основанием возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя является сложный юридический состав, включающий следующие признаки:
а) недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником;
б) приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;
в) решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации нрава собственности за добросовестным приобретателем.
2.3 Особенности гражданско-правовой защиты права владения добросовестного приобретателя при виндикации и реституции
Для успешного исследования поставленного вопроса полагаем необходимым вначале в принципе определиться с понятием гражданско-правовой защиты, а затем акцентировать внимание на связанных с этим проблемах добросовестного приобретателя при виндикации и реституции.
Зачастую в юридической литературе под защитой понимается комплексная система мер, применяемых для обеспечения свободной и надлежащей реализации субъективных прав (включая судебную защиту), законодательные, экономические, организационно - технические и другие средства и мероприятия, а также самозащита гражданских прав. То есть защита практически ничем не отличается от охраны гражданских прав. Однако правильной представляется другая, сложившаяся в науке позиция, согласно которой защита гражданских прав представляет собой более узкое понятие по сравнению с охраной гражданских прав. Понятием "охрана гражданских прав" охватывается вся совокупность мер, обеспечивающих нормальный ход реализации прав. В него включаются меры не только правового, но и экономического, политического, организационного и иного характера, направленные на создание необходимых условий для осуществления субъективных прав"[78]. То есть охрана каждого права осуществляется постоянно с целью не допустить его нарушения. Что же касается защиты гражданских прав, то ею охватывается "применение лишь тех способов и средств, которые используются при совершении правонарушения". В понятие охраны гражданских прав включаются их юридические гарантии, то есть правовые средства, обеспечивающие реализацию того или иного права. Как пишет М.В. Баглай, "наиболее общей гарантией прав и свобод, имеющей наивысшую юридическую силу, является сам конституционный строй, основанный на неуклонном соблюдении Конституции, неотчуждаемом естественном праве и общепризнанных принципах и нормах международного права[79]. Эта наивысшая гарантия трансформируется Конституцией РФ в систему определенных прав граждан и обязанностей государства по обеспечению прав и свобод, сформулированных в ст. ст.45, 46, 53, 55, 56, 60, 61"[80]. Охрана не противоправных интересов личности является важнейшим составляющим принципом правового государства.
Важнейшим элементом системы охраны гражданских прав является защита гражданских прав. "Защита прав и свобод человека и гражданина, являясь и конституционно - правовой, и международно - правовой обязанностью современного государства, осуществляется с помощью системы принципов, институтов, механизмов и процедурно - правовых правил, прямо или косвенно предназначенных для этих целей"[81].
В системе защиты прав граждан в качестве двух важнейших взаимосвязанных и взаимообусловленных элементов можно выделить, с одной стороны, права граждан на такую защиту, а с другой - соответствующие этим правам обязанности государственных органов и должностных лиц. В широком смысле защита прав, свобод и законных интересов граждан носит публичный характер, то есть осуществляется и в том случае, если граждане по каким - либо причинам не обращаются за помощью. Так, в ст.45 Конституции РФ указано: "Государственная защита прав и свобод человека и гражданина гарантируется". То есть закрепляется обязанность государства различными правовыми средствами с использованием всего механизма государства и всех органов государственной власти обеспечивать защиту прав и свобод.
В науке гражданского права право на защиту определяется с разных позиций. Одни полагают, что право на защиту является составной частью самого субъективного права наряду с правом на собственные действия, а также с правом требовать определенного поведения от обязанных лиц. Другие ученые определяют право на защиту как самостоятельное субъективное право, включающее в себя возможность совершения правомочным лицом собственных положительных действий и возможность требования определенного поведения от обязанного лица[82]. Применительно к праву владения добросовестного приобретателя мы придерживаемся второй точки зрения, поскольку в данном случае добросовестный приобретатель вправе рассчитывать на судебную защиту от иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В этом случае право на защиту владения добросовестного приобретателя носит как бы превентивный характер до предъявления вышеназванного иска, после чего реализуется из абстрактного в конкретное субъективное право на защиту в охранительном правоотношении.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
