Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав[7].
Термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра 1 о единонаследии 1714 г. Он заменил различные термины, использовавшиеся в законодательстве ранее, объединив ряд имуществ в единую правовую категорию, сгладив "различия между вотчинами и поместьями"[8]. В советском гражданском праве термин "недвижимость" отсутствовал. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст.21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено"[9]. Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота". И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Как видно из легального определения недвижимости, ее особенностью является признак прочной связи с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском частном праве[10]. В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют "естественным", а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - "недвижимостью по природе"[11]. Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтому иногда в условиях интенсивного развития строительной техники становится возможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихся недвижимыми вещами.
Важное значение имеет вопрос о значении государственной регистрации недвижимости с точки зрения того, является ли это неотъемлемым признаком недвижимости, или государственная регистрация всего лишь последствие отнесения имущества к недвижимости. По этому поводу в литературе высказаны две противоположные правовые позиции.
В первом случае (концепция юридического понятия недвижимости) [12] обращается внимание на то, что в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст.554 ГК РФ). Только благодаря неподвижности такого объекта возможна его государственная регистрация с привязкой к определенному месту. Соответственно объект недвижимости, имеющий государственную регистрацию, может находиться в обороте[13]. Как пишет О.М. Козырь, "недвижимое имущество в ст.130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация"[14]. Зачастую в поддержку такого подхода в литературе приводится пример, когда строительство здания фактически завершено, но до момента государственной регистрации это здание не является объектом недвижимости и единым объектом гражданского оборота. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности[15].
Мы присоединяемся к позиции о том, что государственная регистрация прав не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости[16] поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости, так как ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[17] и п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"[18] однозначно относят незавершенное строительство к объектам недвижимости.
Обращает на себя внимание используемая в ст.130 ГК РФ терминология: "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость". Очевидно, есть проблема соотношений этих понятий, на что уже обращалось внимание в юридической литературе[19]. Не вдаваясь в детали происходящей дискуссии, отметим, что порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, поэтому являются синонимами, из чего мы и будем исходить при своем дальнейшем исследовании.
Как видно из приведенной нормы (п.1 ст.130 ГК РФ), различаются два вида недвижимости: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. Соответственно движимыми признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Российское законодательство не содержит определения недвижимых вещей, однако вполне очевидно, что основной отличительный признак движимых вещей в том, что они способны самостоятельно или с помощью человека перемещаться.
Деление вещей на движимые и недвижимые имеет существенное значение для рыночной экономики, поскольку тем самым законодатель установил для этих двух групп различный правовой режим. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. ст.164, 223 ГК РФ), предусмотрен различный порядок приобретения права собственности для движимых и недвижимых вещей.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе[20] обращается внимание на то, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества (далее совокупно именуемые "здания") и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Анализируя принцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость (ст.271 ГК РФ), Е.А. Баранова отмечает, что существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника построек - присуще в целом греческому (и вообще восточному) праву. Установление раздельного правового режима земли и строений в действующем российском законодательстве обусловлено в первую очередь особыми историческими условиями развития права: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве, В подобных условиях предоставление отдельной собственности на здания и сооружения является едва ли не единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот[21].
Такой подход едва ли можно считать бесспорным, поскольку принцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость находится в коллизии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.1 Земельного кодекса РФ), проистекающим из основ гражданского права о главной вещи и ее принадлежности (ст.135 ГК РФ). Правда, вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью (строение или земельный участок), не нашел до настоящего времени разрешения в российском гражданском праве.
В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Однако, как обоснованно указывается в литературе, норма этой статьи находится в заметном противоречии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ[22], согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка не допускается, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 Земельного кодекса[23]. Статьей 553 ГК РФ такое отчуждение допускается, то есть право собственности на землю следует за правом собственности на здание, а не наоборот.
Мы разделяем точку зрения о том, что данная коллизия должна разрешаться в пользу земельного законодательства[24], так как в соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Нормы ст.302 ГК РФ, защищающие права добросовестного приобретателя имущества, не различают приобретателя движимого и недвижимого имущества, однако именно в отношении недвижимого имущества сегодня развернулась активная дискуссия по вопросу о приоритете защиты прав собственника или добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Конечно, защита, в том числе и судебная, может быть предоставлена только добросовестному приобретателю и только при наличии условий, указанных в ст.302 ГК РФ. Однако имеются серьезные особенности применения статьи 302 ГК РФ в отношении добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
1.2 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) [25] установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
