Признание доли объектом гражданских прав обусловлено потребностями гражданского оборота. В связи с тем, что распоряжение общей вещью осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, участие самой вещи в обороте, ее отчуждение представляется весьма проблематичным. Однако отдельный сособственник, не имея возможности по своему усмотрению распорядиться вещью, в то же время может самостоятельно распоряжаться своим правом на вещь, то есть своей долей в праве собственности. Тем самым он опосредованно реализует принадлежащее ему правомочие распоряжения общим имуществом. Как отмечалось, распоряжение вещью состоит в определении ее юридической судьбы путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения. Отчуждая свою долю в праве собственности, сособственник изменяет субъектный состав лиц, имеющих право собственности на общую вещь, то есть принадлежность вещи. Следовательно, распоряжение долей в праве собственности одновременно представляет собой опосредованный акт распоряжения общим имуществом, совершаемый отдельным сособственником самостоятельно. Возможность распоряжаться долей по своему усмотрению (с учетом установленных законом ограничений) позволяет сособственнику выступать в качестве автономного участника гражданского оборота, не связанного волей других участников общей долевой собственности.
Как отмечается в правовой литературе, объект гражданских прав, обозначаемый как доля в праве собственности, по своей правовой природе является не вещью, а имущественным правом[33]. В связи с этим закон содержит специальную норму, определяющую момент перехода доли в праве собственности к ее приобретателю. Если право собственности на вещь у приобретателя по договору, по общему правилу, возникает с момента ее передачи (ст. 223 ГК), то доля в праве собственности, в соответствии с пунктом 1 ст. 251 ГК, переходит к ее приобретателю по договору с момента заключения соответствующего договора.
Пункт 2 ст. 251 ГК РФ предусматривает, что момент перехода доли в праве собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, то есть моментом государственной регистрации перехода прав на имущество. Поскольку доля в праве собственности обозначает право собственности на общее имущество, в случае, если общая вещь является недвижимой, доля в праве на такую вещь подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Следовательно, доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к ее приобретателю с момента государственной регистрации ее перехода, независимо от того, подлежит ли государственной регистрации договор, в соответствии с которым отчуждается доля. Поэтому пункт 2 ст. 251 ГК РФ целесообразно изложить в следующей редакции: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к приобретателю с момента ее государственной регистрации».
Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством вообще не требуется государственная регистрация какого-либо вида договоров об отчуждении доли в праве собственности. Нормы ГК РФ предусматривают государственную регистрацию договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры (пункт 2 ст. 558), договора продажи предприятия (пункт 3 ст. 560), договора дарения недвижимого имущества (пункт 3 ст. 574), однако предметами всех указанных договоров являются вещи, а не права на них. Гражданский кодекс Франции относит права на недвижимые вещи - сервитуты, узуфрукт и т.п. - к недвижимому имуществу (ст. 526). Очевидно, что отнесение прав на недвижимое имущество к недвижимости основано на доктрине римских юристов, согласно, которой права являются бестелесными вещами. С точки зрения современных теоретических представлений нельзя отождествлять вещь или часть вещи с долей в праве собственности на нее, поскольку указанные объекты имеют различную правовую природу. Статья 131 ГК РФ говорит о недвижимых вещах и не включает в перечень объектов недвижимости права на недвижимое имущество. Поэтому приведенные выше нормы российского законодательства, предусматривающие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, формально не могут быть распространены на договоры об отчуждении доли в таком имуществе.
В связи с этим предлагается дополнить главу 16 ГК РФ «Общая собственность» статьей «Форма сделок с долей в праве собственности» следующего содержания:
«Сделки с долей в праве собственности совершаются в форме, предусмотренной законодательством для соответствующих сделок с общим имуществом, доля в праве собственности на которое является предметом сделки».
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Поскольку право собственности на общую недвижимую вещь, принадлежащее сособственнику, является элементом совокупности прав, обозначаемых как доля в праве собственности, по нашему мнению, необходимо предусмотреть в ГК правило о государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество. В связи с этим представляется целесообразным дополнить главу 16 ГК статьей следующего содержания: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством».
Следует отметить, что Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...»[34] использует понятие «государственная регистрация права на долю в общей собственности», в то время как Гражданский кодекс говорит о переходе к приобретателю доли в праве собственности, а не права на долю. О регистрации именно доли в праве собственности говорится и в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. № 70. Поэтому следует внести изменения в ст. 24 указанного закона, заменив приведенную выше формулировку словами «государственная регистрация доли в праве собственности».
Доля в праве собственности представляет собой специфический объект гражданского оборота. С одной стороны, при ее отчуждении не может быть осуществлена фактическая передача вещи приобретателю, поскольку приобретение доли в праве собственности не означает исключительного господства над объектом. С другой стороны, доля в праве собственности обозначает вещное право (право собственности), поэтому сделки с ней не могут совершаться в соответствии с нормами о цессии. Наиболее правильным представляется отчуждение доли по правилам, регулирующим переход прав на вещи, с изъятиями, обусловленными нематериальным характером данного объекта. Именно такой вариант предусмотрен главой 16 «Общая собственность» ГК РФ. Пункт 2 ст. 246, регламентируя отчуждение доли, говорит о различных сделках (продаже, дарении, залоге, завещании), а не об уступке прав. В то же время ст. 251, определяя момент перехода доли к приобретателю, предусматривает специальную норму по сравнению с общими правилами об обороте вещей[35].
Некоторые сделки с долями требуют отдельного рассмотрения в связи с их сложной правовой природой. В частности, весьма распространенным основанием возникновения общей собственности является отчуждение доли в праве на предмет, который ранее находился в собственности одного лица. Может сложиться представление, что собственник в этом случае делит принадлежащее ему право собственности на части, и отчуждает эти части (доли) другим лицам. На самом деле в данном случае имеет место, как отмечала М.В. Зимелева, «особая вещно-правовая сделка»[36], в результате которой собственник ограничивает свое право собственности в пользу другого лица и передает этому лицу право собственности на общую вещь, ограниченное в своем осуществлении. В случае приобретения доли в праве на объект, ранее принадлежавший одному лицу, не происходит ни деления права собственности, ни прекращения первоначального права собственности. Возникает правоотношение общей долевой собственности, управомоченными субъектами которого становятся обе стороны по сделке.
Аналогичным образом следует рассматривать и передачу лицом индивидуально определенной вещи в общую долевую собственность, например, по договору простого товарищества. В этом случае, по мнению А.В. Казаковой, следует говорить о прекращении права первоначального собственника вещи вследствие отчуждения им этой вещи и поступления ее в общую долевую собственность товарищей[37]. Однако, сам термин «отчуждение» предполагает, что вещь в этом случае становится для сособственника «чужой», а не «своей». По нашему мнению, у лица сохраняется право собственности на имущество, переданное им в качестве вклада по договору простого товарищества, но это право ограничивается правами других товарищей. В рассматриваемом случае возникновение общей долевой собственности на имущество, переданное в качестве вклада в простое товарищество, предусмотрено ГК РФ. Таким образом, право собственности на индивидуально определенную вещь, переданную в общую долевую собственность по договору о совместной деятельности, не прекращается, а лишь стесняется в своем осуществлении, превращаясь в право собственности, ограниченное аналогичными правами других сособственников. В то же время право собственности товарища распространяется не только на вещь, ранее находившуюся в его индивидуальной собственности, но на все общее имущество, находящееся в долевой собственности товарищей, как на единый объект. Таким образом, право собственности участника договора о совместной деятельности ограничивается, но объект данного права увеличивается.
Особый случай представляют собой и сделки по отчуждению собственником своей доля не целиком, а частично. По мнению Э. Гаврилова, любая доля в праве собственности с юридической точки зрения является делимой[38]. Как уже говорилось выше, субъективное право, обозначаемые долей в праве собственности, не делится на части. Однако осуществление права собственности участника может быть еще более затруднено за счет увеличения числа собственников, а также возможно уменьшение размера выгод, получаемых собственником. В первом случае собственник частично отчуждает долю постороннему лицу, тем самым ограничивая свое право собственности в еще большей степени, так как для его осуществления ему придется согласовывать свои действия с более широким кругом лиц. Одновременно он стесняет в большей мере и права других участников, поэтому, как отмечает Э. Гаврилов, в этом случае остальные сособственники пользуются преимущественным правом покупки[39]. Во втором случае участник лишь уменьшает объем причитающихся ему материальных благ в пользу другого сособственника (или собственников), при этом дальнейшего стеснения прав сособственников не происходит. Поэтому на указанный случай правила о преимущественном праве покупки не должны распространяться.
Следует отметить, что преимущественное право покупки не может применяться и в случае отчуждения доли по договору ренты, причем указанное правило должно действовать даже в тех случаях, когда к указанным отношениям применяются правила о договоре купли-продажи. Хотя указанный договор и является возмездным, лично-доверительный элемент в нем имеет важное значение, поскольку покупатель становится обязанным перед продавцом на весьма длительный срок.
При наследовании как по закону, так и по завещанию, а также при отчуждении доли в безвозмездном порядке по договору дарения преимущественное право покупки не применяется. В данном случае лично-доверительный характер указанных сделок имеет приоритетное значение по сравнению с относительными правоотношениями, связывающими участников общей долевой собственности.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
