Однако не каждое помещение можно перестроить без ущерба для его технического состояния. Поэтому суды нередко применяют другой способ приведение размера долей в соответствие с установленным порядком пользования. По мнению В.А. Фогеля, такой способ урегулирования спорных отношений противоречит принципу неприкосновенности собственности, поскольку в этом случае суд лишает собственника в определенной части принадлежащих ему прав на общее имущество[54]. Данная точка зрения представляется необоснованной, так как участники долевой собственности обладают одинаковыми правами независимо от размера доли, то есть объема материальных благ, причитающихся каждому собственнику от использования общей вещи. Возможность такого «перераспределения долей» обусловлена тем, что, как указывалось выше, размер долей может составлять сферу договора и изменяться соглашением сторон или решением суда. По мнению В.Ф. Маслова, в этом случае наряду с разделом пользования осуществляется частичный выдел доли. Как считает Г.П. Батуров, речь должна идти о частичном выкупе доли[55]. Следует согласиться с последней точкой зрения, поскольку термин «выдел» традиционно применяется в законодательстве, судебной практике и правовой литературе в тех случаях, когда имеется в виду прекращение права собственности участника на общее имущество, а в рассматриваемом случае право собственности всех участников на общую вещь сохраняется. На основании соответствующего решения суда между сособственниками совершаются сделки, аналогичные так называемой купле-продаже части доли. При этом лицо, доля которого увеличивается за счет другого лица, выплачивает последнему единовременную компенсацию, размер которой определяется судом.
Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает только один способ устранения несоразмерности используемых помещений и доли в праве собственности - взыскание с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других сособственников (ст. 247 ГК РФ). Однако два других способа широко применяются на практике, и их использование представляется обоснованным как с практической, так и с теоретической точки зрения. Поэтому целесообразно дополнить пункт 2 ст. 247 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Несоразмерность части имущества, предоставляемой сособственнику во владение и пользование, его доле может быть устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным порядком пользования, с выплатой участнику остальными сособственниками компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего имущества»[56].
2. При установлении порядка пользования домом предоставленное каждому сособственнику помещение может быть неизолированным. Указанное положение было закреплено в подпункте б) пункта 6 постановления Пленума Верховного суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности». Термин «изолированное жилое помещение» используется в ст. 673 ГК РФ. При этом отдельный вход может выходить как на улицу, так и сообщаться с местами общего пользования дома или квартиры[57]. Указанный подход используется и судебной практикой. Так, В. обратилась в суд с иском к бывшему мужу Н. об изменении договора найма жилого помещения. Она просила выделить ей с ребенком в пользование комнату площадью 18,5 кв. м, а ответчику - изолированную комнату площадью 9,8 кв. м с заключением самостоятельных договоров найма жилого помещения. Решением Октябрьского районного народного суда г. Самары иск удовлетворен. Президиум Самарского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменил решение и направил дело на новое рассмотрение, указав, что не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), и подсобные помещения[58].
Помещения, предоставляемые сособственникам во владение и пользование, как отмечалось выше, могут быть неизолированными. Следовательно, в принципе допускается передача в пользование различным участникам смежных комнат в квартире, а также частей дома, не составляющих отдельные квартиры. На это обстоятельство указывает Р.П. Мананкова[59]. Однако суды по-разному подходят к решению вопроса о возможности предоставления во владение и пользование различным сособственникам смежных комнат в квартире. Например, одним из районных судов г. Москвы вынесено решение об определении порядка пользования квартирой между сыном и матерью. Суд признал за матерью право пользования изолированной комнатой и общей проходной залой, а за сыном — право пользования за проходной комнатой и общей проходной залой[60]. В настоящее время в судебной практике наметилась противоположная тенденция. По нашему мнению, пользование смежными комнатами, хотя оно и не обеспечивает в полной мере удовлетворение жилищных потребностей граждан, является для сособственников более удобным вариантом, чем совместное использование квартиры или дома, поэтому представляется целесообразным вынесение судами решений об установлении такого порядка пользования.
Как верно подчеркивает Г.П. Батуров, порядок пользования должен устанавливаться таким образом, чтобы сособственники имели возможность использовать выделенную каждому из них часть дома под жилье. Недопустимо установление такого порядка, при котором в пользование кому-либо из сособственников выделяются помещения, непригодные для проживания[61]. Таким образом, предоставляемое сособственнику помещение должно быть жилым. Более спорной представляется точка зрения, согласно которой разделу для фактического пользования в обязательном порядке подлежат не только жилая площадь, но и необходимые подсобные помещения[62]. В книге Р.П. Мананковой приводится определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 1967 года об утверждении мирового соглашения Колосовой Г.А. и Астафьевой Т.С. о порядке пользования общим жилым домом. Стороны согласились распределить спорную жилую площадь пополам, то есть переднюю часть дома оставить Колосовой Г.А., а остальную часть с кухней, террасой и сенями передать в пользование Астафьевой Т.С. Пользоваться кухней, печью, выходом и террасой стороны договорились совместно[63]. На наш взгляд, такой порядок пользования, при котором подсобные помещения дома или квартиры остаются в общем пользовании сособственников, в то время как жилые помещения - изолированные или неизолированные - предоставляются им в раздельное пользование, в достаточной степени соответствует интересам участников долевой собственности.
3. При разрешении судом вопроса об установлении порядка пользования жилыми помещениями должен учитываться фактически сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям в праве собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальная возможность совместного пользования. Данное правило было предусмотрено пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности». На практике часто встречаются случаи, когда отсутствует письменное соглашение и даже однозначно выраженная устная договоренность сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом. Сособственники владеют и пользуются отдельными частями общего объекта с молчаливого согласия других участников, при отсутствии возражений с их стороны. Если такая ситуация существует в течение достаточно длительного времени, судебная практика рассматривает её как «фактически сложившийся порядок пользования имуществом» и учитывает при разрешении споров между сособственниками. Что касается нуждаемости сособственников в имуществе и реальной возможности совместного пользования, указанные понятия носят оценочный характер. Наличие или отсутствие этих признаков определяется судом с учетом ряда факторов, в частности, семейного положения сособственников, наличия у них другого жилья, заинтересованности сособственника в проживании в данной местности, взаимоотношений между сособственниками и т.п[64].
В правовой литературе нет однозначного мнения относительно правовой природы прав сособственника на предоставленные ему в пользование помещения. Высказывается точка зрения, согласно которой сособственник приобретает вещное право на выделенную ему часть имущества, поскольку договор об определении порядка владения и пользования сохраняет силу и для лица, приобретающего долю. Однако такое самостоятельное вещное право, как право собственника владеть и пользоваться частью общей вещи, законом не предусмотрено. Как отмечает Е.А. Суханов, создание вещных прав в результате соглашения участников имущественного оборота невозможно[65]. Тот факт, что у сособственника не возникает самостоятельное вещное право на часть общей вещи, косвенно подтверждается отсутствием в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений, предусматривающих государственную регистрацию такого права. По нашему мнению, часть общей вещи, предоставленная участнику долевой собственности во владение и пользование, не становится объектом какого-либо особого вещного права. Владение и пользование частью общего имущества является одним из способов реализации права собственности участника на все общее имущество с учетом наличия относительных правоотношений между собственниками.
С вопросом о природе прав владения и пользования частью общего имущества тесно связана проблема возможности сдачи сособственником внаем или в аренду предоставленных ему во владение и пользование помещений. Так, по мнению В.Ф. Маслова, В.А. Фогеля, собственник вправе сдавать предоставленные ему во владение и пользование, жилые помещения внаем без согласия других сособственников[66]. Несколько иную позицию занимал Т.П. Батуров. Отмечая, что сдача имущества внаем относится к распорядительным сделкам, он указывает на то, что наймодатель один из участников общей собственности, прежде чем сдать помещение внаем, должен испросить на это согласие остальных сособственников. Однако, замечает он, в жизни этого никто не делает[67]. В настоящее время судебная практика идет по пути призрения недействительными сделок, связанных со сдачей внаем или в аренду помещений, предоставленных сособственнику во владение и пользование, без согласия других сособственников. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2008 года по делу № А55-3933/08 подтверждена ничтожность сделки по передаче в аренду крыши здания, выделенной в пользование части собственников, без согласования с остальными собственниками[68]. Указанный подход представляется обоснованным, поскольку предоставление помещения во владение и пользование участнику не означает, что он приобретает и право самостоятельно распоряжаться указанным имуществом, а заключение договора найма является одним из способов распоряжения[69].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
