На наш взгляд, вопрос об отнесении к общему имуществу объектов, представляющих собой отдельные нежилые помещения, должен решаться в зависимости от их функционального назначения. В связи с этим следует разделить имущество, находящееся вне квартир в многоквартирном доме, на две группы:
1)имущество, которое по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома, крыша, лифты, инженерное оборудование и т.п.) и поэтому, безусловно, должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений и находиться в их общей долевой собственности;
2)имущество, которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы, чердаки, мансарды и т.п.) и может использоваться не только для обслуживания помещений в доме, но и для иных целей. Правовой режим данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме:
- если имущество предназначено ли для доступа к квартирам, для их обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением, оно должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений и находиться в их долевой собственности;
- если имущество имеет иное функциональное назначение, оно может быть объектом индивидуальной собственности в случаях, предусмотренных договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, либо соглашением собственников помещений.
В то же время судебная практика, признавая право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома за собственниками квартир, отрицает наличие такого права у собственников нежилых помещений в жилом доме. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 29 февраля 2008 года по делу № А55-15626/07 указал, что законодательством не предусмотрена передача собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме несущих конструкций на праве общей долевой собственности. Оснований для применения пункта 1 ст. 290 ГК РФ по аналогии к правам собственников нежилых помещений в жилом доме не имеется, так как в данном случае в многоквартирном жилом доме находятся самостоятельные объекты недвижимости (квартиры и нежилые помещения), принадлежащие разным собственникам[74]. Такой подход нельзя признать обоснованным.
Судебная практика неоднозначно оценивает правовой режим общего имущества (коридоров, лестниц, крыши, подвала, и т.п.) в нежилых зданиях, отдельные помещения в которых принадлежат различным собственникам.
Отношения по эксплуатации общего имущества между собственниками жилых помещений во много квартирном доме и между собственниками помещений в нежилом здании являются сходными по своему характеру. Согласно пункту 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Позиция Высшего Арбитражного Суда, согласно которой отсутствие закона, регулирующего спорные отношения, исключает применение законодательства по аналогии, представляется необоснованной и не соответствующей ГК РФ. Целесообразно рассматривать общее имущество в нежилых зданиях как находящееся в долевой собственности собственников отдельных помещений. В этом случае право собственности сособственника, как и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является зависимым, поскольку указанное имущество, равно как и доля в праве собственности на него, не могут быть самостоятельными объектами сделок. В связи с этим следует признать необоснованным вынесение судами решений о разделе общего имущества в нежилом здании и законодательно закрепить право общей долевой собственности собственников помещений в нежилом здании на общее имущество.
К третьей группе способов распоряжения общим имуществом - способам, влекущим изменение, как его состояния, так и принадлежности — относятся раздел общего имущества и выдел из него доли. При этом происходит замена доли в праве собственности на общий объект индивидуальным правом собственности на его обособленную материальную часть либо правом на денежную сумму, равную соответствующей части стоимости общей вещи. Как отмечал Г.П. Батуров, выдел отличается от раздела только числом его участников, превращаясь в раздел, если имущество принадлежит двум субъектам и один из них требует выдела[75]. Иначе говоря, раздел общего имущества происходит, лишь в том случае, когда прекращается участие в правоотношении общей долевой собственности всех сособственников. В остальных случаях речь может идти только о выделе доли.
Закон предусматривает два возможных способа выдела доли: 1) выдел собственнику части общего имущества в натуре; 2) выплата сособственнику стоимости его доли в виде денежной или иной компенсации. Ст. 252 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает выдел сособственнику части общего объекта в натуре. Замена выдела в натуре денежной или иной компенсацией, согласно пунктам 3 и 4 ст. 252 ГК РФ, допускается только при наличии следующих условий:
1) если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности;
2) с согласия участника долевой собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Запрет на выдел доли имущества, находящегося в общей долевой собственности, в законодательстве встречается редко, поскольку право требовать выдела доли, то есть замены права собственности на единый общий объект, ограниченного правами других сособственников, единоличным правом собственности на часть этого объекта является одним из основных элементов принадлежащего участнику правомочия распоряжения общим имуществом. В качестве примера такого запрета можно привести невозможность выдела доли из общего имущества в многоквартирном доме. Данное ограничение обусловлено тем, что указанное имущество предназначено для обслуживания жилых помещений дома, право собственности на него носит зависимый характер и, соответственно, распоряжение этим имуществом (в том числе в форме выдела доли) не может осуществляться отдельно от распоряжения квартирами[76].
Под несоразмерным ущербом общему имуществу судебная практика, как следует из пункта 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», понимает такие последствия выдела доли в натуре, как невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т. п. Применительно к такому виду общего имущества, как жилые дома и квартиры, несоразмерный ущерб может заключаться в существенном ухудшении технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление в счет доли помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. В каждом случае должен быть исследован вопрос о возможности выдела части общего имущества и проведена экспертиза специалистами по градостроительству и архитектуре для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, обо всех допустимых вариантах выдела помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование[77].
В соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Такой подход обусловлен тем, что право участника долевой собственности на вещь является именно правом собственности, а по общему правилу право собственности прекращается только по воле собственника (ст. 235 ГК РФ). Однако закон предусматривает и возможность принудительного изъятия имущества у собственника (пункт 2 ст. 235 ГК РФ), и один из случаев прекращения права собственности помимо воли собственника установлен пунктом 4 ст. 252 ГК РФ: суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, если доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Очевидно, что незначительность доли является оценочным критерием. При решении вопроса о том, является доля незначительной, целесообразно исходить из того, имеется ли реальная возможность выделить сособственнику жилое помещение, хотя бы приблизительно соразмерное его доле в праве собственности.
Невозможность реального выдела доли целесообразно рассматривать как невозможность выдела доли без несоразмерного ущерба общему имуществу, поскольку несоразмерность ущерба в любом случае исключает получение собственником части имущества в натуре. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д. Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.). В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Судебная практика исходит из того, что выплата компенсации без согласия сособственника допускается лишь при наличии всех вышеназванных обстоятельств. Так, в определении № 24Вп98-6 указывается, что в соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его долрг в натуре допускается с его согласия, кроме случаев, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Положения этой нормы не приняты во внимание судом, признавшим право собственности на 2/3 доли дома за И. и возложившим на нее обязанность выплатить компенсацию ответчикам. Как установлено судом, ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю и долю несовершеннолетней М. в упомянутом доме, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской[78].
В соответствии с пунктом 3 ст. 252 ГК РФ денежная компенсация взамен выдела доли в натуре может быть выплачен выделяющемуся сособственнику. Понятие «выделяющийся coбственник» определяется в правовой литературе по-разному. Так, Г.П. Батуров считает, что «выделяющимся сособственником» может быть признан лишь тот, кто заявил требование о выходе из отношений общей собственности. Это существенный признак, ибо сособственник, не претендующий на прекращение общей собственности, не может быть принудительно выделен путем выплаты ему соответствующей компенсации[79]. Иную позицию по данному вопросу занимает В.Ф. Маслов. По его мнению, «выделяющимся сособственником» является не тот, кто заявил требование о выделе, а тот, кто в меньшей степени нуждается в личном использовании спорного домовладения. С точки зрения защиты субъективного права собственности более обоснованной является точка зрения Г.П. Батурова, поскольку принудительное прекращение права собственности на вещь возможно лишь в исключительных случаях. Однако, как указывалось выше, пункт 4 ст. 252 ГК РФ как раз предусматривает такую возможность. Следует отметить, что в данном пункте не используется понятие «выделяющийся сособственник», а говорится просто о собственнике. Таким образом, следует признать, что выделяющимся собственником является тот участник долевой собственности, который заявил требование о выделе доли, однако выплата компенсации взамен выдела части имущества в натуре при наличии предусмотренных законом оснований может быть осуществлена не только выделяющемуся, но и другому сособственнику.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
