Кроме того, закон предусматривает, что преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли с публичных торгов. При этом указывается, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом. Из приведенного положения вытекает, что для продажи доли с публичных торгов во всех случаях, кроме прямо предусмотренных законодательством, требуется согласие всех сособственников. Данная норма необоснованно ограничивает права сособственника по сравнению с общими правилами продажи доли, поскольку преимущественное право покупки, безусловно, в меньшей степени стесняет продавца доли, чем необходимость получения согласия всех сособственников. Отсылка к части 2 ст. 255 ГК РФ не вполне корректна, так как продажа доли с публичных торгов предусмотрена частью 3, а не частью 2 указанной статьи. В целом ст. 255 ГК РФ регламентирует порядок обращения взыскания на долю в праве собственности. Данная процедура включается себя следующие этапы:
1) предъявление кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания;
2) если выдел доли невозможен либо против этого возражают другие участники общей собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли другим сособственникам по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных средств в счет погашения долга;
3) в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать в судебном порядке обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.
По нашему мнению, при обращении взыскания на долю в праве собственности целесообразно сначала предоставить другим сособственникам право приобрести долю по ее рыночной стоимости в порядке, предусмотренном для осуществления преимущественного права покупки. Затем, если сособственники не воспользовались правом приобретения доли, кредитору предоставляется по его выбору право требовать выдела части общего имущества, соразмерной доле должника (в том числе, при отсутствии согласия с ©собственников, в судебном порядке) или обращения взыскания на долю путем ее продажи с публичных торгов. При этом начальная цена торгов не должна быть ниже цены, по которой сособственникам предлагалось приобрести долю. Такая конструкция в большей степени учитывала бы законные интересы, как сособственников, так и кредитора.
Представляется целесообразным установить, что продажа доли с публичных торгов во всех случаях возможна лишь после соблюдения правил о преимущественном праве покупки. Начальная цена таких торгов не должна быть ниже цены предложения сособственникам, однако, если в ходе торгов возникает необходимость изменения условий продажи, в том числе в сторону снижения цены, преимущественное право покупки не действует.
Спорным является и вопрос о том, обязан ли продавец повторно извещать сособственников в случае изменения условий договора купли-продажи доли. Как указывает Н. Толчеев, если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным[40]. На аналогичной позиции стоит и судебная практика[41]. Более дифференцированный подход использует Э. Гаврилов. По мнению указанного автора, отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей долевой собственности повторное извещение[42]. Данная точка зрения представляется наиболее правильной. Действительно, если участники общей долевой собственности отказались от приобретения доли на более выгодных для покупателя условиях, нет оснований предполагать, что они согласятся ее приобрести, если условия покупки ухудшатся. Напротив, если продажа доли осуществляется по меньшей цене или на иных более выгодных для покупателя условиях, продавец обязан повторно известить сособственников об условиях продажи.
ГК устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут направить продавцу предложения о заключении договора на условиях, указанных в извещении. В случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество такой срок составляет один месяц, а при продаже доли в праве собственности на движимое имущество - десять дней со дня извещения. Статья 250 ГК РФ предусматривает, что продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки, либо не приобретут продаваемую долю в течение указанных сроков. Данная формулировка представляется не вполне точной, поскольку приобрести долю в праве собственности сособственник может только в случае, если продавец заключит с ним договор купли-продажи доли. Поэтому представляется более правильным связывать осуществление преимущественного права не с приобретением доли, а с извещением продавца о намерении приобрести долю на предложенных условиях и оплатой установленной продавцом цены доли (если продавцом не установлен иной порядок оплаты). Такая формулировка обеспечила бы соблюдение интересов как сособственников, поскольку реализация их преимущественного права покупки не может быть поставлена в зависимость от действий продавца, так и самого продавца, который был бы защищен от возможности нарушения сособственниками обязательств по оплате покупаемой доли.
Особый порядок осуществления преимущественного права покупки доли установлен законодательством для тех случаев, когда объектом долевой собственности выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии с пунктом 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[43] участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи. Приведенная выше формулировка прямо указывает на то, что офертой (предложением заключить договор купли-продажи) являются предложения собственников о покупке продаваемой доли, а извещение, направляемое или публикуемое продавцом, носит исключительно информационный характер. Кроме сособственников, преимущественным правом покупки доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пользуются соответствующий субъект РФ или муниципальное образование. Вышеназванный Закон, в отличие от ГК, предусматривает обязанность продавца направить новое извещение в случае снижения цены доли или изменения других существенных условий ее продажи.
Более убедительной, по нашему мнению, является первая из приведенных выше точек зрения, поскольку в данном случае речь идет не об осуществлении прав, а о защите нарушенного права. Как справедливо отмечают О.С. Иоффе и Ю.К. Толстой, предусмотренный пунктом 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок является сокращенным специальным сроком исковой давности[44]. Указанная разновидность сроков в настоящее время предусмотрена ст. 197 ГК РФ и на нее распространяются правила ст. 198 - 207 ГК РФ, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами. Пункт 3 ст. 250 ГК РФ не связывает начало течения трехмесячного срока исковой давности с моментом продажи доли в праве собственности, поэтому в указанном случае должны применяться общие правила исчисления срока исковой давности. Статья 199 ГК РФ предусматривает, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Поэтому исковые требования, заявленные с пропуском трехмесячного срока, не могут быть отклонены при отсутствии такого заявления. Восстановление срока исковой давности по иску о переводе на сособственника прав покупателя также осуществляется в общем порядке[45].
Рассмотрев вопрос о понятии доли в праве собственности и ее особенностях как объекта гражданского оборота, следует обратиться к характеристике особенностей осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения общим объектом.
2 Содержание и прекращение права общей долевой собственности
2.1 Особенности осуществления правомочий владения и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности
Содержание права собственности участника общей долевой собственности, так же, как и права собственности единоличного собственника, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, в отличие от индивидуального собственника, каждый из сособственников ограничен в осуществлении соответствующих правомочий необходимостью согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками. В связи с этим осуществление участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования имеет существенные особенности, которые и будут рассмотрены в настоящем параграфе.
В соответствии с пунктом 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Однако действующее законодательство предусматривает в некоторых случаях предусматривает иные правила, противоречащие нормам ГК РФ. Так, согласно ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Указанный подход обусловлен тем, что число участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, как правило, весьма значительно, в связи, с чем получение согласия от каждого сособственника является крайне затруднительным.
С учетом имеющихся особенностей законодательного регулирования долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения целесообразно изложить пункт 1 ст. 247 ГК РФ в следующей редакции:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
