В "смешанных" отношениях вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возникновение самого правоотношения. Это означает, что при нарушении вещного элемента выбор защиты будет определяться в зависимости от субъекта нарушения, а точнее - от того, способен ли такой субъект, посягнув на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее в основе существования этого вещного элемента.
Положительный ответ на поставленный вопрос означает невозможность использовать против такого субъекта какие-либо вещно-правовые способы защиты в связи с тем, что нарушение обязательственной связи приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты.
У арендатора есть обязательство предоставить вещь субарендатору в субаренду. Срок исполнения обязательства не наступил. Субарендатор забирает у арендатора вещь самовольно, до наступления указанного в договоре срока.
Если сопоставить указанные спорные ситуации (изъятие арендодателем у арендатора вещи до срока истечения договора и изъятие субарендатором вещи у арендатора до срока), то возникает вопрос: в чем разница между анализируемыми нарушениями?
Общим в спорных ситуациях является то, что нарушение затрагивает право владения арендатора.
Разница же в описываемых ситуациях состоит в том, что в первом случае субъектом правонарушения выступает собственник вещи (арендодатель), а во втором случае - субъект, нарушающий владение, - несобственник (субарендатор).
Принимая во внимание сказанное, зададим вопрос: вправе ли арендатор использовать для защиты своего нарушенного права владения против субарендатора виндикационный иск?
Для ответа на поставленный вопрос прежде всего необходимо решить, влияет ли на возможность виндикации наличие заключенного между арендатором и субарендатором договора субаренды.
Полагаю, что наличие обязательства само по себе не означает автоматический отказ в использовании вещно-правовых способов защиты. В данном случае стороны в договоре предусмотрели, что имущество подлежит передаче субарендатору не сразу, а по истечении определенного периода времени. То есть права требовать исполнения обязанности от арендатора у субарендатора на момент заключения договора еще нет.
В течение означенного периода времени арендатор имеет полную власть над вещью и, соответственно, может каким-либо образом ею распорядиться: например, передать эту вещь в субаренду еще одному лицу.
Думается, что действия лица, право которого на получение имущества в аренду возникнет в будущем, направленные на захват имущества (причем неважно - от арендатора или от предшествующего субарендатора), никак не связаны с наличием между ними договора субаренды.
Как известно, обязанности субарендатора заключаются в принятии объекта субаренды, надлежащим его эксплуатировании и возврате по истечении срока договора. Нарушить данные обязанности до передачи в установленном порядке объекта субаренды невозможно. Поэтому субарендатор, захватывая вещь до срока, действует вне рамок договора.
Следует также отметить, что у субарендатора (в отличие от аналогичной обязанности арендодателя, рассмотренной выше) нет обязанности, обусловленной договором аренды, воздерживаться от завладения имуществом иначе, чем по воле арендатора.
Захватив вещь до срока, установленного договором, такой субарендатор по своему положению ничем не отличается от любого лица, не связанного договором и обязанного воздерживаться от каких-либо посягательств на чужое имущество.
Кроме того, виндикационный иск всегда направлен на защиту титульного владения. В анализируемом казусе арендатор, заключив договор субаренды, не передал субарендатору вещь. До момента наступления указанного в договоре срока передачи вещи субарендатор не имеет никаких прав в отношении такой вещи. Следовательно, субарендатор не может считаться титульным владельцем, поскольку владение объектом аренды он легитимным способом не получил.
Сказанное не позволяет считать, что, захватив вещь, субарендатор нарушил договор субаренды. Нарушить договор субарендатор может, только став титульным владельцем и не исполнив своих обязанностей, предусмотренных таким договором.
Таким образом, самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения дает арендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты.
В судебно-арбитражной практике сложилось устойчивое правило, являющееся своеобразным подтверждением того, что наниматель вправе использовать вещно-правовые способы защиты лишь в случае приобретения статуса титульного владения, - арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Мотивировка этому следующая: установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц[89].
Как представляется, собственник может возвратить вещь (объект аренды) арендатору. Но это будет действие фактическое по своей сути, не связанное с существующим между сторонами обязательством имущественного найма, поскольку обязанность по предоставлению имущества арендатору собственник уже исполнил ранее. Эта обязанность по своей сути - однократная и прекращается надлежащим исполнением.
Резонно спросить: не является ли возврат вещи арендатору обязанностью арендодателя, вытекающей из сути его обязанности обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма?
Полагаю, что нет. И вот почему. Обязанность арендодателя обеспечить нанимателю спокойное пользование означает только то, что арендодатель своими действиями не должен чинить какие-либо препятствия арендатору. Но арендодатель не должен выполнять роль охранника переданного в аренду имущества, обеспечивая его защиту.
Отказ собственника возвратить вещь арендатору приведет к фактическому прекращению владения и пользования последним объектом аренды, при том что юридически договор сохранит силу до указанного в нем срока.
На основании сказанного рискнем предположить, что арендодатель, являясь собственником имущества, истребовав сданную в аренду вещь у третьего лица (фактического владельца) и не возвратив ее арендатору, вправе тем не менее передать эту вещь в аренду новому лицу.
Возникает интересная дилемма: лишенный вещи прежний арендатор сохраняет право на истребование имущества от всякого лица, за исключением собственника. Но, как представляется, виндицировать имущество от нового арендатора он не вправе ввиду того, что новый арендатор является владельцем законным.
Какие же случаи имеет в виду законодатель, предоставляя защиту титульному владельцу даже против собственника?
Представляется, что речь идет о тех ситуациях, когда титульный владелец получил владение вещью по основанию, предусмотренному законом или сделкой, но не напрямую от собственника, а опосредованно.
В качестве примера можно привести субаренду. В этом случае субарендатор не связан с арендодателем отношением по поводу вещи, составляющей объект аренды. При нарушении его владения любым лицом, за исключением арендатора, субарендатор правомочен использовать тот вещно-правовой способ защиты, который способен восстановить господство над вещью.
Изложенное дает основание сделать следующие выводы.
Во-первых, по общему правилу титульный владелец наделен правом использования против собственника вещных способов защиты только в тех случаях, когда в отношениях между ними отсутствуют связи, основанные на договоре.
Поэтому при наличии между лицами обязательственной связи, возникшей в отношении какой-либо вещи, защиту нарушенных прав следует строить в соответствии с имеющимся обязательством.
Во-вторых, наличие обязательственной связи в определенных случаях может стать юридически безразличным для применения вещно-правовых способов защиты. Это становится возможным, в частности, при нарушении законного владения лицом, хотя и состоящим в обязательственном отношении с таким законным владельцем, но не получившим от него титульного владения.
Таким образом, наличие обязательственной связи не во всех случаях создает невозможность использования вещно-правовых способов защиты. Обязательственная связь только тогда препятствует применению вещно-правовых способов защиты, когда нарушение владения одновременно является и нарушением имеющегося обязательства.
В-третьих, арендатор имеет право владеть и пользоваться вещью в течение всего срока договора аренды. Это право, безусловно, имеет вещные черты. Но такое право возникает из договора. Следовательно, нарушение данного права стороной по договору влечет нарушение в первую очередь обязательства. Изъятие арендодателем у арендатора имущества, являющегося объектом действующего договора аренды, следует квалифицировать как нарушение, вытекающее из обязательственного отношения. Соответственно, способы защиты также должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права.
В юридической литературе последних лет достаточно большое внимание уделяется проблемам прав на нежилое помещение. Предметом споров являются не только коллизии, связанные с соотношением прав на земельный участок и прав на нежилое помещение, с соотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта.
1. В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие "нежилое помещение". Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое помещение", в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Отталкиваясь от этого определения жилого помещения, можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
2. Требование о тотальной регистрации прав и договоров аренды ведет к тому, что значительный массив таких отношений уходит в тень. Иногда проще и даже дешевле расплатиться "черным налом", чем в очередной раз идти на голгофу государственной регистрации. По очень коротким договорам, скажем, до месяца, регистрация вообще лишена смысла, так как право или договор аренды будут зарегистрированы уже после того, как аренда фактически закончится. Вряд ли нужно повторять, что все эти искусственно созданные проблемы затрудняют гражданский оборот, вносят в него хаос, практически внедряют элементы теневой экономики, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции. В интересах развития нормальных рыночных отношений государственная регистрация аренды должна носить факультативный характер, когда бы сами стороны договора могли решать, нужно им это или нет. Только в этом случае можно будет говорить о подлинном упорядочении арендных отношений и настоящей заботе государства о защите прав арендаторов.
3. Хотелось бы обратить внимание на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений. Согласно ст. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку, поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельных видах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеют приоритет над общими. А поскольку понятие "здание" несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие "нежилое помещение", трудно согласиться с мнением, что "в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме".
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
