4. Необоснованным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. На наш взгляд, и сами эти требования, и их обоснование выглядят, мягко говоря, неубедительными. Каждое дополнительное соглашение - это новый договор между теми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условия основного договора.
В какой-то степени можно было бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорам аренды, которые изменяют существенные параметры этого обременения вещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. И здесь вполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена.
Следует регистрировать только существенные обременения вещных прав.
Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.
4. Было бы вернее ввести в Гражданский кодекс новую главу 35 1 «Наем нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения, либо указать, что норма об аренде зданий и сооружений применяются и к нежилым помещениям.
5. Заключенный и зарегистрированный договор аренды является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.
Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г., по состоянию на 24.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 11.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [федеральный закон № 122-ФЗ принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
8. Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года [Текст]: [указ Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535, по состоянию на 25.11.2003] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 13. – Ст. 1478.
9. О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации [Текст]: [указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284, по состоянию на 15.09.2008] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1994. – № 1. – Ст. 2.
10. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность [Текст]: [постановление ВС РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1, по состоянию на 24.12.1993] // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. – 1992. – № 3. – Ст. 89.
11. О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества [Текст]: [постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685, по состоянию на 23.03.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 27. – Ст. 3200.
12. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
13. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст]: [приказ Министерства юстиции России от 06.08.2004 г. № 135] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 34. – С. 24.
14. Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [приказ Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н, по состоянию на 27.11.2006] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 4. – С. 8.
15. Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 1998. – № 20. – С. 11.
16. О сдаче помещений в аренду (наем) [Текст]: [письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398] // Нормативные акты для бухгалтера. – 2004. – № 9. – С. 23.
Научная и учебная литература
1. Беджаше Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 6. – С. 24.
2. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. [Текст] М., Центр ЮрИнфоР. 2008. – 648 с.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. [Текст] М., Статут. 2005. – 678 с.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. [Текст] М., Статут. 2006. – 702 с.
5. Возчиков М. Учреждение-арендодатель [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 46. – С. 9.
6. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративный юрист. – 2006. – № 11. – С. 21.
7. Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. М., Юристъ. 2008. – 678 с.
8. Гражданское право: Учебник. Том II. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007. – 864 с.
9. Гражданское право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2007. – 736 с.
10. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. [Текст] М., Норма. 2007. – 436 с.
11. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. [Текст] М., Юстицинформ. 2007. – 678 с.
12. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 1. – С. 17.
13. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как категории гражданского права [Текст] // Государство и право. – 2008. – № 3. – С. 34.
14. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. – 2002. – № 9. – С. 19.
15. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С. 22.
16. Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы [Текст] М., Волтерс Клувер. 2007. – 468 с.
17. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3. Обязательственное право. [Текст] СПб., Юридический центр Пресс. 2004. – 678 с.
18. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 1997. – № 10. – С. 113.
19. Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. [Текст] // Российская юстиция. – 2006. – № 10. – С. 22.
20. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 3. – С. 28-37.
21. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 17. – С. 16.
22. Качанов Р.Е. Завел дело - судись смело [Текст] // Адвокат. – 2007. – № 2. – С. 14.
23. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. [Текст] М., Юрайт. 2007. – 486 с.
24. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 1. – С. 35.
25. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 2 (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Проспект. 2008. – 876с.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2007. – 836 с.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008. – 876 с.
28. Комментарий судебно-арбитражной практики. [Текст] / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 8. М., Проспект. 2008. – 478 с.
29. Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. 2-е изд., доп. [Текст] СПб., Юридический центр Пресс. 2002. – 468 с.
30. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2007. – № 15. – С. 19.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
