а) работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;
б) должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполнения арендатором условий договора аренды;
в) работникам правоохранительных органов и другим лицам, которым это право предоставлено действующим законодательством РФ; принимать немедленные меры для устранения возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленно информируя об этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя[58].
3. Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать в договоре.
Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
4. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
5. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
6. В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.
7. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.
Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.
Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью <определенное количество> листов". Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.
2.3 Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
По общему правилу арендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимого имущества.
Существуют некоторые особенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступает публичный собственник. В соответствии с действующим законодательством функции лица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственной собственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ранее эту функцию выполняло Министерство имущественных отношений РФ). Таким образом, применительно к договорам аренды необходимо отметить, что полномочия по передаче во временное владение и пользование государственных объектов недвижимости выполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то время как, строго говоря, арендодателем является государство (субъект РФ, муниципальное образование)[59].
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов, г. Самара, третье лицо - Комитет по управлению имуществом г. Самары, о неосновательном обогащении по договорам № 001672А от 04.11.2003 и № 007923А от 05.08.2002,
Общество с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов о взыскании 202034 руб. 92 коп. по договору аренды N 001672А от 04.11.2003 и 125751 руб. 22 коп. по договору аренды N 007923А от 05.08.2002, в том числе суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежным средствами по указанным договорам.
Решением от 26.05.2005 Арбитражного суда Самарской области в удовлетворении заявленных требований истцу отказано на основании того, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств обогащения со стороны ответчика - арендодателя - по заявленным договорам.
Постановлением от 15.09.2005 апелляционная инстанция того же суда указанное решение оставила без изменения.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела 05.08.2002 Обществом с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 360,40 кв. м № 007923А с Комитетом по управлению имуществом г. Самары на срок с 01.08.2002 по 30.06.2003 и договор № 001672А от 04.11.2003 аренды того же нежилого помещения с 01.07.2003.
Спорными договорами аренды установлена фиксированная сумма арендных платежей: п. 4.1 договора от 05.08.2002 № 007923А арендная плата составляет 11431,14 руб. в месяц без учета НДС, п. 4.1 договора от 04.11.2003 № 001672 арендная плата включает плату за право пользованием соответствующей частью земельного участка и составляет 19480,66 руб.
Истец обратился к ответчику с требованием о том, что арендные платежи по указанным договорам не соответствуют "Методике по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности", утвержденной Постановлением Главы г. Самары № 1348 от 03.12.97, в части расчета и установления размера арендной платы и являются ничтожными в этой части в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а полученная Комитетом по управлению имуществом завышенная арендная плата является неосновательным обогащением.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, установленных ст. 422 настоящего Кодекса.
Так, из текста договоров не следует, что расчет размера арендной платы стороны договорились производить согласно "Методике по определению размера арендной платы"[60].
Если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (п. 3 ст. 36 ЗК РФ)[61].
Как уже подчеркивалось выше, договор аренды зданий и сооружений является двустороннеобязывающим. Это означает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом, равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основной обязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то время как основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержание арендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества по истечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, что арендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполнена обязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости по акту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, что арендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения[62].
Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особых правил, регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос о том, было ли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечет важные юридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установлены особые требования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Составление передаточного акта имеет доказательственное значение. С его подписанием сторонами начинает действовать презумпция того, что обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным. Вместе с тем исполнение обязанности арендодателя по передаче недвижимого имущества может доказываться и иными способами. Кроме того, доказательственное значение акта о передаче недвижимости по договору аренды проявляется в том, что этот акт фиксирует состояние, в котором было передано имущество. Это обстоятельство важно для распределения между арендодателем и арендатором расходов по осуществлению капитального ремонта (это обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором) и текущего ремонта (это обязанность арендатора, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
