Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, было признано, что при указанных обстоятельствах суд правомерно расторг договор на основании его условий и обязал арендатора освободить занимаемое помещение.
23 декабря 1997 г. Президиум ВАС РФ рассмотрел протест на решение суда г. Москвы, вынесенного по иску Комитета по управлению имуществом Москвы к акционерному обществу закрытого типа «Консорциум Век» о выселении из помещения, занимаемого на основании договора аренды. Договор предусматривал аналогичное условие одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Однако истец в исковом заявлении не изложил своего требования о расторжении договора, полагая, что в силу названного пункта договор прекращен автоматически. Тем не менее Президиум посчитал, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Им направлено арендатору уведомление о расторжении договора аренды. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений[71].
По логике изложенного получается, если бы арендодатель не подтвердил расторжение договора в установленном порядке, а равно суды первой и апелляционной инстанции не исследовали эти вопросы, заявленный иск следовало признать необоснованным, несмотря на то, что договор аренды содержит право арендодателя на одностороннее расторжение договора по указанному основанию.
Во всяком случае, этим же путем идет судебная практика и Поволжского региона. Так. Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев 15.08.2006 г. кассационную жалобу арендодателя на решение Арбитражного суда Брянской области по делу №5955/05-9-11, недвусмысленно высказал свою позицию. Из мотивировочной части постановления следует, что довод арендодателя о том, что договор был расторгнут в одностороннем порядке по причине непоступления арендной платы, как это предусмотрено в договоре, не заслуживает внимания. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, на которую сослался суд, если нарушения условий договора арендатором будут устранены, то основания для досрочного расторжения договора отпадают.
Истец не направлял предложения об устранении нарушений договора, а только поставил ответчика в известность, что договор в одностороннем порядке расторгнут. По этим соображениям судом иск оставлен без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка разрешения спора.[72]
Наиболее развернутая аргументация другой точки зрения по этой проблеме содержится в работе В.В. Витрянского «Договоры о передаче имущества».
Он, в частности, пишет: «Анализ текста ст.619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к пункту 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп.1 и 3 той же статьи, включающих в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп.1 и 3 ст.450 ГК.
Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие не перекрывается (применительно к аренде) статьей 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер)».[73]
Едва ли можно найти более удачное сравнение двух названных оснований расторжения договора. Несомненно, что положения пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК имеют самостоятельное значение, и лишение арендодателя возможности использовать право на одностороннее расторжение договора при наличии на то договорной оговорки в корне противоречило бы принципам гражданского права и самой природе одностороннего отказа от договора, что также влечет его расторжение. При всей широте мнений юристов, в правоприменительной практике этот затронутый вопрос должен иметь только одно решение, и оно должно быть закреплено в постановлении Пленума ВАС РФ.
Известная самостоятельность процессуальной формы расторжения договора по требованию арендодателя находит свое выражение также и в том, что в силу ст. 619 ГК эта сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»[74] прямо говорится, что требование о расторжении договора аренды судом не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Вместе с тем данное положение нельзя понимать упрощенно. Возможны ситуации, когда арендатор, например, периодически допускает просрочку внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Однако исправно погашает задолженность немедленно по получении уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Однозначное применение части 3 статьи 619
ГК лишило бы арендодателя возможности расторгнуть договорные отношения с недобросовестным арендатором. При рассмотрении конкретных дел следует учитывать тяжесть допущенных ответчиком нарушений и интересы собственника имущества. В числе таких обстоятельств могут быть названы длительность нарушения, субъектный состав обязательства, учитывая, что в предпринимательской сфере требования к участникам договора жестче.
В частности, Президиум ВАС РФ в постановлении от 3 марта 2006 г. №7839/06 указал, что суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещений от сторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц, независимо то оформления договора субаренды, свидетельствует о неисполнении договорного обязательства, что является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 ст. 619 ГК РФ.[75]
Ссылка законодателя на «разумный срок» устранения арендатором нарушений предполагает, что он в каждом споре будет определен судом. В любом случае этот срок должен быть реальным.
Порядок расторжения договора установлен статьей 453 ГК РФ. Сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту. Последний обязан дать ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При недостижении соглашения, а равно при неполучении ответа в указанные сроки, заинтересованная сторона обращается в суд.
Расторжение договора аренды по требованию одной стороны возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Речь идет о случаях, когда « исполнение такого обязательства становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон. Представляется, что под обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические... и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора».[76]
Из изложенного следует, что требование о расторжении договора по этому основанию судом может быть удовлетворено при наличии одновременно следующих условий:
во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
в-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона[77].
3.2 Ответственность по договору аренды нежилых помещений
Определение природы правового института, выявление его сущностных черт имеет значение для выбора способа защиты, соответствующего данному институту.
Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами[78].
Вещно-правовые способы защиты, как известно, доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды.
Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты[79].
Эта особенность обусловила постановку вопроса, имеющего непосредственное значение для практики: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?
Правовым основанием использования вещно-правовых способов защиты для владельцев, не являющихся собственниками, служит статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Причем данная статья предоставляет защиту титульному владельцу также и против собственника.
Учитывая предписания статьи 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника-арендодателя[80].
Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке статьи 301 ГК РФ[81].
Для решения означенной проблемы последовательно рассмотрим три следующих казуса.
Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнего собственником. Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании объекта аренды.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
