Реалізація права на житло шляхом будівництва
ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ШЛЯХОМ БУДІВНИЦТВА
ПРАВО НА ЖИТЛО: ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВІ ЗАСОБИ ЙОГО РЕАЛІЗАЦІЇ
У Цивільний кодекс України (далі – ЦКУ) вперше включено окрему главу 28 „Право власності на житло”, яка структурно розміщена в книзі третій – „Право власності та інші речові права”. Окресливши правовий режим житла як об’єкта права власності, законодавець у такий спосіб виділив вагомість та значимість житла в задоволенні первинних, життєво необхідних потреб особи.
Житло визначається як житловий будинок, квартира, інше приміщення, що призначені та придатні для постійного проживання в них. Таким чином, підкреслюється два моменти в правовому режимі: придатність для проживання та цільове призначення – для постійного (не тимчасового проживання). Придатність для проживання не конкретизується як характерна ознака житла.
«Житло визначається як житловий будинок, квартира, інше приміщення, що призначені та придатні для постійного проживання в них»
Ця ознака конкретизується у ст. 50 Житлового кодексу України (далі – ЖК), згідно з нормами якої житлове приміщення має бути благоустроєне відповідно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Рівень благоустрою в різних (однойменних) населених пунктах (селах, селищах, містах) може бути різним і зумовлюється різними чинниками (газифікація, центральне водопостачання та водовідведення, опалення тощо). Тому характеристика з позицій житла його благоустрою буде різною для різних населених пункт
Конституція України проголосила, що держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу перш за все побудувати житло.
Таким чином, громадянин у змозі здійснити своє право на житло будівництвом наступними способами: самостійно побудувати собі індивідуальний житловий будинок; брати участь у будівництві шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу; шляхом часткової участі в житловому будівництві або збудувати собі індивідуальний житловий будинок із залученням кредитних коштів.
Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло
Можливість громадянина самостійно збудувати собі індивідуальний житловий будинок за власні кошти полягає в тому, що для реалізації права на житло громадянин, зокрема, має право отримати визначену земельну ділянку, яка набувається ним для забудови.
Згідно з нині діючим законодавством, яке регулює правовідносини власності і земельні правовідносини, земельні ділянки передаються в приватну власність громадянам України для використання за цільовим призначенням, зокрема для будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель (так звана присадибна ділянка). Питання отримання присадибної ділянки не є житловим, але саме вирішення його дає можливість здійснити у майбутньому право на забудову і як наслідок - право на житло. Земля піл спорудження житлового будинку згідно зі статтею 6 Земельного кодексу України передається державою у власність безкоштовно. Крім того, громадяни України можуть здобувати право власності на земельні ділянки у випадку одержання їх у спадщину, одержання частки землі в загальному майні подружжя й у випадку придбання земельної ділянки за договором купівлі-продажу, дарування, а також шляхом обміну.
На даний час механізм надання земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво одержав належний розвиток. Прикладом може бути прийняте Харківським міськвиконкомом Положення «Про порядок передачі у власність громадян земельних ділянок для будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель», затверджене рішенням міськвиконкому № 952 від 13.12.95 р. з наступними змінами і доповненнями, що регулює надання громадянам земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва. Згідно з цим Положенням право на одержання у власність земельної ділянки мають громадяни України, що проживають у м. Харкові і перебувають на квартирному (кооперативному) обліку при райвиконкомах, на підприємствах, в організаціях. Положенням передбачено механізм встановлення черги на одержання земельної ділянки з урахуванням створення пільгових списків громадян, які мають право на першочергове і позачергове одержання земельної ділянки.
Зазначимо, що самостійне будівництво житла не слід розуміти буквально і обмежено. Це не обов'язково будівництво житла лише самим власником персонально, без залучення інших осіб. Самостійне будівництво житла передбачає лише те, що воно відбувається за власною ініціативою особи та за кошти, що їй належать, на її вибір та за її бажанням реалізувати право на житло саме таким засобом.
Залучення третіх осіб при самостійному будівництві житла відбувається дуже часто. Адже дуже рідко особи, що отримали земельну ділянку під забудову, можуть самі розробити необхідну для будівництва проектно-кошторисну документацію та за відповідними будівельними нормами збудувати житло. Для цього необхідна певна кваліфікація. У той же час існуючі архітектурні та будівельні стандарти повинні чітко дотримуватись та є необхідною передумовою для виникнення права власності на збудований житловий будинок.
Розробку проектно-кошторисної документації для будівництва житлових будинків здійснюють відповідні проектні організації. Вони за договором підряду на проведення проектних робіт розробляють та надають таку документацію забудовникові. В найбільш загальному вигляді цей договір представлений у главі 28 ЦК УРСР. Більш детально цей різновид договору підряду описаний у ст. 944 проекту ЦК України. Згідно з цим за договором підряду на проведення проектних і пошукових робіт підрядчик зобов'язується розробити за завданням замовника проектну або іншу технічну документацію та (або) виконати пошукові роботи, а замовник зобов'язаний прийняти та оплатити їх.
Будівництво житла з порушенням проектно-кошторисної документації веде до негативних наслідків. Зокрема на будинок, який збудований з такими порушеннями, не можна буде оформити право власності. Для цього є необхідним акт державної комісії про прийняття об'єкту та введення його у експлуатацію1. Державна ж комісія може прийняти будинок у експлуатацію лише у тому разі, якщо він збудований із дотриманням усіх будівельних норм і правил, відповідно з затвердженим проектом.
Тому в більшості випадків для безпосереднього будівництва житла у такій спосіб залучаються інші особи. Юридично це оформлюється договором підряду на капітальне будівництво.
Договір може укладатись між громадянином, який отримав земельну ділянку для індивідуального житлового будівництва (замовником), та будівельною організацією, яка виступає як підрядчик.
Договір підряду на будівництво індивідуального житлового будинку є окремим випадком застосування договору підряду на капітальне будівництво та відноситься до зобов'язань з виконання робіт.
За договором підряду на капітальне будівництво організація-підрядчик зобов'язується своїми силами і засобами збудувати і здати організації-замовнику передбачений планом об'єкт відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації і у встановлений строк, а замовник зобов'язується надати підрядчику будівельну площадку, передати йому затверджену проектно-кошторисну документацію, забезпечити своєчасне фінансування будівництва, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх.
Договір є консенсуальним, двостороннім та сплатним. Предметом договору підряду на індивідуальне житлове будівництво є певний матеріальний результат здійснення цих робіт - створення відповідно до існуючих санітарних та будівельних норм індивідуального житлового будинку, придатного до експлуатації.
Для укладення цього договору сторони повинні досягти згоди за такими істотними його умовами як предмет, ціна та строк виконання.
Відповідно до цього побудований житловий будинок повинен бути створений відповідно до будівельних нормативів і правил з матеріалу, який обумовлений в договорі і надається замовником, або підрядчик виконує роботи з свого матеріалу. Будинок повинен відповідати проектно-кошторисній документації і бути придатним для експлуатації саме як житлове приміщення, тобто безперечно відповідати не тільки загальним будівельним, але й встановленим для житла санітарним вимогам.
Ціна договору підряду являє собою грошову суму, яку замовник сплачує підрядчику за виконану останнім роботу із спорудження житлового будинку. Ціна договору підряду, зокрема, повинна визначатися у кошторисній документації, яка погоджується сторонами та є невід'ємною частиною договору. Строк договору підряду визначає період часу, із закінченням якого пов'язується виконання обумовлених договором робіт і здача придатного до експлуатації житлового будинку. Як правило, крім строку здачі будинку, договором визначаються початкові та проміжні строки виконання робіт. Початкові строки визначають строки початку будівельних робіт з будівництва житлового будинку. Проміжні строки дозволяють контролювати темпи робіт та виконання їх окремих етапів.
Замовником може бути фізична особа, яка отримала у встановленому порядку земельну ділянку під індивідуальне житлове будівництво.
Підрядчиком може виступати юридична чи фізична особа - суб'єкти підприємницької діяльності, що зареєстровані у встановленому порядку та мають відповідну ліцензію на проведення будівельних робіт у капітальному будівництві.
До основних обов'язків замовника відносяться:
- надання підрядчику проектно-кошторисної документації;
- забезпечення своєчасного фінансування будівництва;
- надання будівельного майданчику;
- прийняття закінчених будівництвом об'єктів.
Права замовника кореспондують обов'язкам підрядчика. Крім того, замовник має вправо здійснювати контроль за обсягом, вартістю, якістю будівельних робіт, не втручаючись при цьому в оперативно-господарську діяльність підрядчика.
Основними обов'язками підрядчика є такі:
- побудувати передбачений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації, з дотриманням санітарних норм та будівельних стандартів і умов договору;
- здати у встановленому порядку закінчений будівництвом житловий будинок;
- попередити замовника про непридатність матеріалів, отриманих від нього для будівництва;
- за свій рахунок усунути недоліки виконання робіт чи використаних для цих робіт матеріалів, які виникли з його вини;
- гарантувати якість виконаних робіт та за свій рахунок усувати усі допущені з його вини недоліки протягом гарантійного строку.
Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів на загальному рівні визначено Постановою РМ СРСР від 23 січня 1981р. «Про прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів». Відповідно до цього завершений будівництвом об'єкт приймає державна приймальна комісія. Виявляється здатність будівлі до експлуатації, для проживання людей, виявляються недоліки та дефекти будівництва та їх вплив на можливість нормального використання будівлі. За результатами прийняття об'єкту складається акт. Не може бути прийнятий до експлуатації об'єкт, який має суттєві дефекти та недоліки, збудований з порушенням затвердженого проекту, санітарно-будівельних норм тощо.
Об'єкт може бути прийнятий до експлуатації тільки після виконання всіх будівельно-монтажних робіт відповідно до проекту та після усунення недоліків.
У акті державної комісії дається оцінка якості проведених підрядних робіт та відповідність їх проекту. Акт підписується всіма членами комісії. Акт державної комісії про приймання об'єкту і введення його в експлуатацію є однією з підстав для державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходиться у власності осіб. Також для первісної реєстрації житла і видачі свідоцтва на право власності на об'єкт нерухомого майна необхідно подати у БТІ акт про право власності чи рішення про відведення земельної ділянки для забудови.
