Про це свою думку висловлюють А.М. Жуков у співавторстві із іншими вченими, де говориться, що:«Кредитний договір має особливий предмет, яким завжди виступають кошти (національна або іноземна валюта)». Здається, в цьому випадку не може бути виключенням і договір кредитування індивідуального житлового будівництва.
Отже, що стосується предмету договору кредитування індивідуального житлового будівництва, то можна зробити такі висновки. По-перше, відповідно до норм чинного законодавства предметом цього договору можуть бути лише гроші в національній або іноземній валюті (що стосується надання кредиту будівельними матеріалами (товарного кредиту), то, як вже вказувалося вище, в даному випадку кредитується не сама річ, визначена родовими ознаками, а її вартість, тобто її оцінка в грошовому виразі. Це перш за все дає змогу для визначення процентів сплати за наданий кредит). У даному випадку слід привести думку, виказану Н.Н. Захаровою: «Предметом кредитного договора могут быть только денежные суммы. В случае предоставления вещи, определенной родовыми признаками, на условиях кредитного договора, этот договор подлежит исполнению в соответствии с правилами о договоре купли-продажи товаров. Такой кредит носит название товарный»1. По-друге, кредит на індивідуальне будівництво житла може бути наданий як готівкою, так і у безготівковій формі (як показує банківська практика, остання більш розповсюджена при наданні кредитів такого виду). І останнє, не виключається можливість для надання кредитів у вигляді майна та погашення їх грошима.
Підтвердженням цільового використання кредиту є надання позичальником документів про використання отриманої позички на будівництво житла на придбання й облаштованість землі під майбутнє житлове будівництво. Звичайний опис мети кредиту, а також найменування договірних сторін (суб'єктів договору) міститься в преамбулі кредитного договору.
Що стосується іншої істотної умови договору - терміну дії договору, який необхідно вказати в договорі, то він установлюється з дня його укладання і до повного повернення кредиту, а також одержання всіх належних банку відсотків і, у визначених випадках, виплата штрафів. У договорі вказується дата остаточного погашення кредиту позичальником. У проекті ЦК передбачена стаття, яка безпосередньо закріплює обов'язок позичальника повернути суму позики у визначений термін. Так, у п. 1 ст. 1110 проекту ЦК сказано, що позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві отриману суму позики в термін і в порядку, передбаченому договором. Зі сказаного випливає, що погашення кредиту здійснюється після настання строку в порядку календарної черговості платежів, у формі, визначеній в кредитному договорі.
Договором кредитування житлового будівництва повинен бути передбачений порядок видачі і погашення кредиту. Що стосується відображення в договорі механізму порядку видачі кредиту, то в даному пункті необхідно вказати номер рахунку, відкритого для надання кредиту; в якому вигляді буде надаватися кредит: наявними коштами, рахунковим чеком, перерахунком на рахунок та ін., а також одноразово або частинами за оплату робіт чи придбання цінностей. Що стосується надання кредиту на індивідуальне житлове будівництво, то в даному випадку найбільш прийнятним є варіант, який передбачає перерахунок на рахунок підрядника, що виконує роботи з будівництва будинку, коштів частинами як оплату за вже виконані роботи.
При укладенні кредитного договору ці умови повинні бути передбачені у відповідних розділах договору.
Порядок погашення кредиту повинен бути передбачений у договорі кредитування індивідуального житлового будівництва. Так, у розділі договору, що стосується порядку погашення кредиту, необхідно вказати те, що позичальник зобов'язаний погашати отриманий кредит у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням (яке повинно бути невід'ємною частиною кредитного договору), визначені, передбаченою угодою сторін шляхом, наприклад, списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, наявними коштами та ін.
«Правилами...» передбачено, що погашати отриманий кредит, наданий кредитоодержувачу (фізичній особі) у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням, можна одним з передбачених шляхів: списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, переказами через підприємства зв'язку чи розрахунком готівкою. Також в п. 6.3 передбачені визначені заходи впливу на позичальника за несвоєчасне погашення кредиту. Так, за не надходження в термін чергових платежів від одержувача кредиту кредитний працівник має право застосувати заходи впливу до неплатника шляхом нагадування поштою чи по телефону, звернення за сприянням до адміністрації за місцем одержання заробітку (пенсії), а також до підрозділу безпеки відділення чи регіонального управління Ощадбанку.
Також у договорі необхідною є умова, яка передбачає забезпечення виконання зобов'язання за договором під визначений вид забезпечення (застава, заклад, порука, гарантія).
Як правило, кредит на будівництво житла надається під заставу цього житла (іпотека). Якщо кредит надається під визначений вид забезпечення, то даний пункт кредитного договору повинен містити докладний опис застави і вказувати порядок поводження з нею.
Відповідно до діючого законодавства України, укладаючи кредитний договір, сторони не позбавлені права передбачити умови про забезпечення зобов'язання боржника заставою. Але при цьому необхідно мати на увазі, що у випадках коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, товари в обороті або в переробці. договір застави повинен бути нотаріально засвідчений. Недотримання вимог про форму договору застави і його нотаріального посвідчення спричиняє недійсність договору, передбачену законодавством (ст.ст. 13,14 ЗУ «Про заставу»; ст. 48 ЦК України). На практиці, як правило, договір застави складається як окремий нотаріально засвідчений документ, що є невід'ємною частиною самого кредитного договору. Можливим є забезпечення кредиту і порукою.
Немаловажне значення має розділ, присвячений способам і формам перевірки забезпеченості і цільового використання кредиту. У процесі будівництва банк здійснює інспекцію проведення етапів робіт, контроль за цільовою витратою коштів, дотриманням вартості і графіка будівництва. Усе це повинно бути відбите в кредитному договорі, тому що для кредитування індивідуального житлового будівництва ці умови носять істотний характер.
Вважається природним, що значну роль у договорі кредитування індивідуального будівництва житла повинні зіграти в розділі «Взаємні зобов'язання...» так звані «Забороняючі умови», у яких має бути перелік дій, які кредито-одержувач зобов'язується не починати протягом усього терміну користування кредитом без попереднього узгодження з банком чи підприємством-кредитодавцем. Дані умови ставлять собі за мету збереження капіталу позичальника і не допущення його фінансового ослаблення, що може надалі негативно позначитися на погашенні позички.
Типовими умовами, що забороняють ті чи інші дії кредито-одержувача, для договору кредитування індивідуального житлового будівництва повинна бути заборона: відчуження предмета договору (зокрема, житлового будинку, квартири) третій особі без попереднього узгодження з банком; виступати в якості гаранта чи поручителя; самостійно надавати позики.
Також в обов'язковому порядку в договорі повинні бути зазначені розмір і порядок сплати штрафу і (чи) пені, що з всією імовірності повинні бути прив'язані до обсягу і терміну кредиту. Ці умови у рамках сумарної величини штрафу чи пені мають бути передбачені угодою сторін.
Обов'язковою умовою договору кредитування індивідуального житлового будівництва є розділ, який передбачає порядок розірвання договору, підстави його розірвання і можливі причини.
3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
Немаловажним також є питання стосовно форми договору кредитування індивідуального житлового будівництва. Відповідно до п.15 Положення Національного банку України «Про кредитування» (затвердженого постановою Правління НБУ від 28 вересня 1995 року № 246) кредитні взаємини регулюються на підставі кредитних договорів, що укладаються між кредитором і позичальником тільки у письмовій формі.
Менш категоричні вимоги до форми кредитного договору передбачені в проекті Цивільного кодексу України. Так, у статті 1116 проекту ЦК сказано, що кредитний договір може бути укладений письмово. Тут же вказується і на той факт, що недотримання письмової форми не має наслідків недійсності кредитного договору. Проста письмова форма правочину встановлена головним чином для визначеності взаємин сторін, тобто покликана тим самим забезпечити інтерес контрагентів. Тому держава, звичайно, не втручається в питання, пов'язані з наслідками порушення вимог про письмову форму. З огляду на приватний характер інтересу сторін до письмової форми договору законодавець визнав, що правочин, здійснений усупереч вимогам ЦК чи іншого закону усно, а не письмово, зберігає значення юридичного факту, що породжує відповідні права й обов'язки. Тим самим загальний принцип дотримання простої письмової форми визнається справою самих сторін, зрозуміло, при наявності їхньої згоди на зазначений рахунок.
Діюче законодавство України вказує, що кредитний договір повинен бути підписаний сторонами, кредитором і позичальником, а при обміні листами, телеграмами, телефонограмами, підписаний стороною, яка їх оформляє. Це створює можливість оперативного укладення договору. Але при цьому він повинен бути укладений у формі, яка виявляє волю сторін і дає можливість трактувати недвозначний зміст договору. У даному випадку є доречним розглянути деякі новели про способи підписання кредитного договору. Так, проект Цивільного кодексу України (п. З ст. 198) врахував і визнав за можливе застосування при укладенні правочинів різних способів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронно-цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису. Однак тут дотримана певна обережність: використання цього способу допускається, якщо в законі інших правових актах чи угоді сторін будуть встановлені сама можливість подібних підписів і визначений їх порядок. Визначальним фактором у даному випадку є можливість вірогідно установити той факт, що даний документ виходить саме від сторони за договором. Що стосується правомірності здійснення підпису договору таким способом, то, виходячи з проекту ЦК, юридична чинність повинна визнаватися як за правочинами, підписаними безпосередньо (власноручно) особами, що укладають кредитний договір, так і за допомогою факсиміле або іншим подібним способом.
З розвитком комп'ютерного обслуговування в банківській діяльності, укладення правочинів за допомогою вищевказаних способів здається найбільш прийнятним. Хоч існує ще дуже багато питань у галузі розробки на належному рівні нормативної бази, що регулює вимоги, запропоновані до даного способу укладення письмових правочинів. У першу чергу, що стосується договору кредитування взагалі і договору кредитування індивідуального житлового будівництва зокрема, то такі зміни, які стосуються можливості застосування електронно-цифрового підпису й інших способів при укладенні вищевказаних договорів, необхідно розробити і внести в Закон України «Про банки і банківську діяльність», Положення НБУ «Про кредитування» та інші нормативні акти.
Елементом письмової форми договору може бути, крім підпису, також вимога про наявність печатки в договорі, що укладається. Нині діюче законодавство України вимог, що стосуються засвідчення підписів сторін відбитками печаток, не містить.
Виходячи зі змісту ст. ст. 44 і 154 ЦК, у яких йдеться тільки про підписання договору, печатка не є обов'язковим реквізитом при укладенні правочину. Проект ЦК (п. 2 ч. 2 ст. 198) передбачає дещо іншу вимогу до письмової форми правочину і наявності печатки. Так правочин, що здійснюється юридичною особою, підписується особами, що уповноважені на це законом, іншими правовими актами чи статутними документами, і скріплюється печатками.
