У ст. 356 ЦК УРСР встановлені загальні підстави відповідальності сторін за порушення умов договору підряду на капітальне будівництво. Згідно з ним за невиконання або не належне виконання обов'язків за договором підряду на капітальне будівництво відповідальна за це сторона сплачує встановлену неустойку (пеню), а також відшкодовує в сумі, не покритій неустойкою, збитки, що виразилися у зроблених другою стороною витратах, у втраті або пошкодженні її майна. Суми неустойки (пені), сплачені підрядчиком за порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядчикові в разі закінчення усіх робіт по об'єкту до встановленого договором кінцевого строку.
Правовий режим житла, яке збудовано самостійно, залежить від того здійснював громадянин своє право один чи разом із іншими фізичними особами. Житло, що зведено декількома суб'єктами, належить їм на праві спільної власності. Вид спільної власності залежить від тих правових зв'язків, в яких знаходяться особи на момент здійснення свого права на житло шляхом самостійного будівництва. Коли вони на підставі договору про сумісну діяльність утворюють житлово-будівельний колектив, тобто без створення юридичної особи, між ними виникає спільна часткова власність. Наприклад, у випадку будівництва житла подружжям між ними виникає спільна сумісна власність.
ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ЧЕРЕЗ ЧАСТКОВУ УЧАСТЬ ОСІБ У ЖИТЛОВОМУ БУДІВНИЦТВІ
Такий засіб забезпечення житлом як часткова участь в житловому будівництві сьогодні є найбільш вірогідним. Громадяни та організації беруть часткову участь в житловому будівництві шляхом укладання договорів часткової участі в житловому будівництві. Перш за все даний вид договорів вводиться з метою залучення додаткових коштів на житлове будівництво, а також розширення можливостей придбання житла населенням. Укладати договори часткової участі в житловому будівництві мають право громадяни України (дольники), які досягли 18-тирічного віку незалежно від їх забезпечення житлом.
Організація житлового будівництва проводиться підрядною будівельною організацією за рахунок дольника з послідовним придбанням, після виконання умов договору (це стосується порядку сплати вартості квартири), права власності на визначену квартиру.
Договір часткової участі громадян у житловому будівництві укладається між дольником, виконавчим комітетом відповідної місцевої Ради і підрядною будівельною організацією на строк до 3-х років. В окремих випадках договір укладається між дольником і виконкомом місцевої ради, останнім визначається і підрядна будівельна організація, з якою укладається окремий договір на будівництво житлового будинку (будинків) за рахунок коштів громадян. Даний договір є іменним документом, який свідчить про сплату дольником вартості будівництва визначеної кількості загальної площі квартири (наприклад, в м. Харкові укладання договорів проводиться на суму, що забезпечує будівництво не менш 1 кв. м загальної площі квартири) і про його намір здійснити сплату вартості будівництва залишеної площі квартири.
Особі, яка сплатила вартість будівництва 100 % загальної площі квартири в передбачені договором строки, виконкомом до дня закінчення строку основного договору надається у власність квартира за актом прийому-передачі. Додаткові витрати, пов'язані з оформленням правовстановлюючих документів, несе власник квартири.
Дольник не може продати або передати іншим способом право з договору іншим фізичним особам (крім спадкування у встановленому законом порядку). В протилежному випадку сторони мають право розірвати його. Передбачається можливість і дострокового виконання своїх обов'язків.
Зміна умов договору оформлюється додатковими угодами. В разі якщо особа, що сплачує свою частку, бажає змінити розмір необхідної йому квартири, раніше укладена угода припиняється і оформлюється нова.
Як було вказано, такий спосіб здійснення права на житло є розповсюдженим, але зазначимо, що юридична природа відносин, що виникають в результаті часткової участі суб'єктів у житловому будівництві, до кінця не з'ясована. Останнє, в свою чергу, може призвести до порушення прав фізичних осіб, до їх незахищеності перед законом.
Вважаємо можливим припустити, що договір часткової участі осіб у житловому будівництві є різновидом договору про сумісну діяльність, де виконкому відповідної місцевої Ради доручено ведення спільних справ дольників.
ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ЧЕРЕЗ ЙОГО БУДІВНИЦТВО ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИМИ КООПЕРАТИВАМИ
Однією з форм реалізації громадянами свого конституційного права на задоволення житлової потреби в частині, що стосується можливості кожного громадянина побудувати житло, є встановлене законом право громадян створювати житлово-будівельні кооперативи (надалі - ЖБК) для будівництва і подальшої експлуатації житлових будинків з метою задоволення членів кооперативу житловою площею.
З'явившись декілька десятків років тому в тоталітарному суспільстві, ЖБК тоді не зовсім вписувалися в систему безкоштовного житла, а керівництво ними на демократичних засадах - тим більше. Сьогодні вже йдеться, що така форма власності є тим самим прообразом об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, до якого усі повинні прагнути з метою повного звільнення держави від проблем по утриманню та ремонту житла, переклавши їх на самих мешканців квартир. Тобто ЖБК має право не тільки на подальше існування, але й на всебічний розвиток у майбутньому як один із вірогідних засобів вирішення житлової проблеми, яка склалася на цей час у нашому суспільстві.
Що стосується можливості вирішення громадянином свого житлового питання шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу, то перш за все треба взагалі визначитись з поняттям ЖБК.
Так житлово-будівельний кооператив можна визначити як добровільне об'єднання громадян, що організується для зведення будинку за рахунок власних коштів її членів або кредиту банку з метою поліпшення їх житлових умов з наступною експлуатацією і комунально-побутовим обслуговуванням кооперативного будинку за рахунок коштів членів ЖБК. За своєю організаційно-правовою формою ЖБК є споживчими кооперативами, які мають статус юридичної особи, відносяться до некомерційних організацій і діють на підставі статутів, прийнятих загальними зборами громадян і зареєстрованих відповідним органом місцевої адміністрації. Кількісний склад кооперативу визначається Статутом ЖБК. При організації цієї юридичної особи слід мати на увазі, що число членів кооперативу не повинно перевищувати кількості квартир, які будуть належати кооперативу після закінчення зведення будинку. Практика показує, що чим більша кількість членів буде залучена до ЖБК, тим менше на їхню частку прийдеться поточних витрат при будівництві, а також господарських і експлуатаційних витрат на утримання будинку. У зв'язку з цим у ряді випадків кооперативи реорганізовуються в укрупнені для будівництва не одного, а двох і трьох будинків, якщо вони передбачені підрядною організацією.
Здійснення права на житло через участь у ЖБК може здійснити тільки спеціальний суб'єкт - член ЖБК. Такими можуть стати громадяни, які досягли 18-тирічного віку і потребують поліпшення житлових умов та постійно мешкають в даному населеному пункті. Члену ЖБК за рішенням загальних зборів надається окрема квартира, яка складається з однієї чи декількох кімнат відповідно з кількістю членів сім'ї, сумою пайового внеску і граничним розміром житлової площі встановленим Примірним статутом ЖБК.
Заселення квартир в будинку ЖБК здійснюється на підставі ордера, який видається виконавчими комітетами районної, міської, районної в місті Радами. Відмова в наданні ордера може бути оскаржена в судовому порядку. Слід зазначити і той факт, що у випадку, коли в судовому порядку ордер, виданий виконкомом місцевої Ради на право зайняття квартири в будинку ЖБК визнається недійсним, особи, вселені на підставі цього ордера у приміщення, про яке йде спір, підлягають виселенню. При цьому, якщо особи, вказані в ордері, раніше користувалися за договором найму жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали або інше жиле приміщення.
Не дивлячись на те, що члени сім'ї пайовика кооперативу не набувають самостійного права на членство в організації, проте право користування житлом у них виникає за обсягом таке ж як і члена кооперативу. З втратою права членства в кооперативі пайовик і його сім'я також втрачають і право користування кооперативним житловим приміщенням. Виключенням з цього правила є збереження права користування квартирою за членами сім'ї, якщо: пайовика виключено із кооперативу за систематичне пошкодження чи псування житлового помешкання, або використання не за призначенням, або систематичне порушення правил соціального співіснування, що створює неможливі умови для проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи попередження і громадського впливу виявились безрезультатними; пайовик виїхав на інше постійне місце проживання; в разі смерті пайовика при умові вступу одного чи декількох нащадків у члени ЖБК.
Необхідно звернути увагу на той значний факт, що сам вступ до ЖБК не створює для пайовика права власності на отримання ним квартири до того часу, поки він не виплатить пай повністю. Власником житлового будинку і переданих грошових коштів до цього моменту є кооператив, і тільки член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за житлове приміщення, надане йому в користування, набуває право власності на нього.
Необхідно зауважити, що поряд з пайовиком, який є членом ЖБК, частина паєнакопичення може належати й іншому подружжю. Цей факт має місце у випадках, коли початковий внесок був сплачений із загальних коштів подружжя, коштів, одержаних внаслідок сумісної праці сім'ї члена кооперативу або якщо паєнакопичення збільшилося при спільному житті. Отже, квартира в будинку ЖБК може знаходитись у спільній сумісності члена ЖБК та його подружжя, якщо інше не було встановлене письмовою угодою між ними. Що стосується інших членів сім'ї, то права власності на таку квартиру у останніх не виникає, за ними визнається лише право постійного проживання в квартирі. Треба зазначити, що у власність членів ЖБК переходять лише квартири. Що ж стосується статусу об'єктів загального користування (коридорів, ліфтів, підвалів, сміттєпроводів тощо), то він визначений постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. «Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні».
Необхідно вказати і те, що все вище викладене взагалі відноситься до недавнього минулого, коли ЖБК були розвинутою формою задоволення житлової потреби громадян. На сьогоднішній день кооперативне житлове будівництво фактично згорнуто. Тому в сучасних умовах, коли мова заходить про квартири ЖБК, то в більшості своїй маються на увазі вже більш-менш давно збудовані і відповідно вже повністю виплачені квартири1. На зміну їм приходять нові форми організації, які більш вдало відповідають вимогам часу. Так, якщо раніше кооперативну квартиру громадяни виплачували на протязі десяти і більше років, то тепер уся її вартість повинна бути сплачена до завершення зведення будинку2, що за своєю суттю більше нагадує часткове будівництво. Не дивлячись на це, визначимо природу права на житло в ЖБК.
В літературі по житловому праву вважалось загальновизнаним положення про те, що право користування житловою площею в будинках ЖБК є елементом житлових правовідносин, які, поряд з іншими правовідносинами в ЖБК, обіймається єдиним поняттям «внутрішньо кооперативні правовідносини» (Ш.Д. Чиквашвілі, І.С. Вишневська, І.Т. Хламов, К.К. Червяков та інші). З цього випливало право загальних зборів ЖБК в односторонньому порядку переглядати раніше прийняте рішення про надання квартир членам ЖБК.
