В.І. Жуковим3 була виказана інша точка зору, яка отримала в подальшому втілення у Типовому уставі ЖБК УРСР.
На прикладі правовідносин, що склалися в житлово-будівельних кооперативах, В.І. Жуков показав, що по своїй структурі і суб'єктивному складу ці правовідносини не є єдиними, вони підлягають одному методу правового регулювання – внутрішньо кооперативному (внутрішньо корпоративному) чи методу юридичної рівності сторін (цивільному). Ігнорування цього положення не дозволяє встановити дійсну юридичну природу правовідносин, що складаються в ЖБК і на практиці ведуть до прийняття юрисдикціонними органами помилкових рішень.
На думку В.І. Жукова, в будь-якому об'єднанні осіб, що мають статус юридичної особи, чи то кооператив чи акціонерне товариство, необхідно чітко розділяти два види правовідносин: а) організаційні (внутрішньо корпоративні) і б) цивільні.
а) Одні правовідносини засновані як «союз осіб» і спрямовані на створення органів юридичної особи, на формування через такі органи його волі. При цьому дане волевиявлення юридичної особи може бути звернене як стосовно до третіх осіб (в комерційному обороті), так і до учасників кооперативу.
б) Другі правовідносини будуються як «союз капіталу» («союз внесків»).
Таким чином, на підставі викладеної конструкції В.І. Жуков зробив висновок про наявність в ЖБК двох видів відносно самостійних правовідносин: внутрішньо кооперативних (організаційних), які регулюються методом внутрішньо кооперативної (внутрішньо корпоративної) демократії (нормами Статуту), і цивільних, які регулюються методом юридичної рівності сторін (нормами ЦК).
В основі кожного виду правовідносин лежать свої юридичні факти (склади), що їх народжують, змінюють, припиняють. Відрізняється і зміст тих чи інших правовідносин.
КРЕДИТУВАННЯ ІНДИВІДУАЛЬНОГО ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА
Вище вже були розглянуті різновиди участі осіб у будівництві житла. Але вважаємо, що певного розгляду потребують також і засоби залучення коштів до такого будівництва. їх можна умовно розділити на дві основні групи: самофінансування та кредитування житлового будівництва. Як показує життєвий досвід останніх років, далеко не кожний громадянин, що потребує поліпшення житлових умов, може за власні кошти побудувати або придбати собі житло, тобто вирішити своє житлове питання самостійно. В даному випадку найбільш вірогідною є можливість розв'язання житлової проблеми особи шляхом залучення кредитних коштів через укладення кредитного договору. Саме цей засіб фінансування найбільш широко використовується при будівництві житла.
1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
За договором кредитування індивідуального житлового будівництва банк (підприємство-кредитодавець) зобов'язується надати громадянину (кредитоодержувачу) на умовах забезпеченості визначену грошову суму чи інше майно, визначене родовими ознаками у власність на будівництво житлового будинку, а кредитоодержувач зобов'язується прийняти кредит, використати його на будівництво житлового будинку, повернути кредит у встановлений договором термін (при наданні кредиту майном, визначеним родовими ознаками (товарний кредит), виплатити його вартість і сплатити встановлені відсотки за користування кредитом).
За своєю юридичною природою договір кредитування індивідуального житлового будівництва є консенсуальним, платним та двостороннім. На відміну від договору займу вищевказаний кредитний договір вступає в силу вже на момент досягнення сторонами відповідної згоди, до реальної передачі грошей або речей, визначених родовими ознаками, тим більше, що в цьому випадку така передача здійснюється періодично, а не одноразово. Це надає кредитоодержувачу можливість при необхідності понудити кредитодавця до надання кредиту, що неможливо у відносинах займу.
Житлове кредитування деякою мірою є складовою частиною іпотечного кредитування - одного із суттєвих сегментів ринку капіталу. Іпотечний кредит - це довгостроковий кредит, який надається під заставу нерухомості спеціалізованими інститутами - іпотечними банками, а в ряді країн -комерційними сільськогосподарськими та іншими банками.
Ініціатором укладення кредитного договору є кредитоодержувач.
Підставою формування кредитних відносин між банком і кредитоодержувачем є звернення позичальника в банк, іншу кредитну організацію чи підприємство, яке надає товарний кредит за заявою про надання кредиту, у якій вказуються: цільовий напрямок кредиту, його сума і термін користування ним (включаючи конкретні терміни погашення). Також згідно з ч. 1 п. 8 «Положення про порядок надання державного довгострокового пільгового кредиту індивідуальним забудовникам», затвердженого наказом Міністерства фінансів, Міністерства економіки, Міністерства у справах будівництва і архітектури України від 5 липня 1994 року № 59/89/129, для прийняття рішення про видачу кредиту індивідуальний забудовник повинен подати до уповноважених органів: рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів про відведення земельної ділянки під індивідуальне будівництво; акт відведення земельної ділянки під забудову; будівельний паспорт на забудову садибної ділянки, виданий районним (міським) архітектором; дозволений до застосування проект будинку, завірений районним (міським) архітектором кошторис вартості будівництва, погоджений з підрядною організацією, а при спорудженні будинку силами індивідуального забудовника - розрахунок орієнтовної вартості будівництва, погоджений з місцевим управлінням (відділом) капітального будівництва; довідку з місця роботи забудовника із зазначенням одержуваного доходу (середньомісячного заробітку) та суми утримань, що з нього провадяться, а у разі коли забудовник отримує доходи і не за місцем основної роботи (служби, навчання) - декларацію про доходи за рік, погоджену з податковою інспекцією за місцем проживання громадянина; якщо забудовник не працює - довідку з органів соціального захисту про суму пенсії та суму утримань, що з неї провадиться.
Кредит не надається особам, у яких утримання по виконавчих документах складають 50 чи більше відсотків одержуваного середньомісячного доходу.
Щодо договорів на кредитування житлового будівництва, то цільовий напрямок, сума і термін користування кредитом установлені визначеними нормативними актами. Так, Правилами довгострокового споживчого кредитування населення від 19 листопада 1997 року № 30-02/12, затвердженими Постановою Правління Ощадного банку України 27 листопада 1997 року, термін кредиту на будівництво і покупку житла не повинен перевищувати 10-ти років, сума, видавана на ці цілі, складає 10 тисяч гривень.
2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
При вирішенні питання стосовно змісту того чи іншого договору слід звернути увагу на перелік істотних умов. Виділення законодавством істотних умов договору має за мету встановлення визначеного кола необхідних умов, з моменту узгодження яких сторонами договір вважається укладеним. Звідси можна зробити висновок, що при відсутності в договорі хоча б однієї з істотних умов або не досягненні сторонами консенсусу хоча б з однієї з істотних умов договору, він не може бути визнаний укладеним через не досягнення взаємопогоджуваного волевиявлення сторін.
Надалі при розгляді змісту договору будуть використані поняття «пункти» і «розділи» договору.
Житлове кредитування здійснюється при дотриманні загальних принципів надання кредиту: цільового використання, забезпечення терміновості, платності, зворотності. В даному випадку слід звернути увагу на той факт, що деякі російські вчені-цивілісти (А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой) вважають можливим у нинішніх умовах надання кредиту без будь-яких вказівок на визначені цілі, просто для комерційної або іншої діяльності. Також допускається надання кредитів без забезпечення, вважаючи, що кредит може, але зовсім не повинен мати забезпечення, так званий бланковий кредит, тобто кредит під «добре ім'я» або «чесне слово». Але наприкінці все-таки робиться вказівка на те, що нецільові та незабезпечені кредити є високо ризиковими, погіршують нормативи діяльності організацій і їм притаманний виключний характер.
Це, зрозуміло, не може і не повинно торкатися договору кредитування індивідуального житлового будівництва (хоча б у теперішній час), в якому вже в самій назві вказується безпосередньо на його цільовий характер. Що ж стосується згаданого бланкового кредиту, тобто кредиту без забезпечення його товарно-матеріальними цінностями, то ним в основному користуються клієнти, які вже мають тривалі ділові стосунки з банком і володіють високою платоспроможністю. Як правило, більша частина бажаючих отримати кредит на індивідуальне житлове будівництво або кредит взагалі такими вимогами не володіють. Що стосується отримання кредиту речами визначеними родовими ознаками (будівельними матеріалами) для подальшої забудови наданої на ці цілі земельної ділянки, то в цьому випадку і зовсім не може йти мова про можливість надання так званого бланкового кредиту, тому що кредитоодержувач-забудовник користується послугами кредитодавця-підприємства, як правило, тільки один раз.
Також звертаючи увагу на деякі законодавчі акти, які тим чи іншим чином стосуються кредитування житлового будівництва (наприклад: Ч. І Положення НБУ «Про кредитування», затвердженого Постановою Правління НБУ № 246 від 28.09.1995р.; ч.1 п.8 Положення про житлові кредити, затвердженого Указом Президента РФ від 10.10.1994 р.), можна побачити безпосередню вказівку на необхідність дотримання основних принципів кредитування: забезпеченості, цільового використання, строковості, платності та повернення. Невиконання цих принципів тягне за собою визначені негативні наслідки. Наприклад, пунктом 21 Положення про житлові кредити передбачено дострокове стягнення наданої позики в разі виявлення нецільового її використання.
Як вже було вказано, кожному конкретному договору притаманні свої істотні умови за винятком передбачених у законі.
У даний час в Україні не існує якого-небудь нормативного акту, який би міг конкретно визначити істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва. У даному договорі істотними варто вважати ті умови, що виражають природу цього договору. Тому що договір кредитування індивідуального житлового будівництва передбачає перераховані вище ознаки кредитування, а відображення цих ознак є необхідним у договорі, як істотних умов.
Погоджуємось із думкою з цього питання Є.Ф. Жукова, що: «Усі питання, пов'язані з кредитуванням, вирішуються позичальником з банком на підставі кредитних договорів, у яких визначаються: предмет договору; об'єкт кредитування; термін і розміри кредиту; порядок видачі і погашення кредиту; процентна ставка, умови і періодичність її зміни; взаємні зобов'язання, відповідальність за неналежне виконання умов договору; зобов'язання позичальника, що забезпечують гарантії своєчасного повернення кредиту, сплату відсотків по кредиту, інші форми відповідальності по боргах; порядок розгляду суперечок за договором; інші умови угоди сторін».
Перш за все при розгляді істотних умов договору кредитування індивідуального житлового будівництва треба визначитися з предметом цього договору.
Як вказував С. Лепех, вичерпне та повне дослідження предмету кредитного договору впливає на правильне окреслення сфери застосування цього правочину і є необхідною передумовою його достатнього об'єктивного аналізу.
Предметом кредитного договору на індивідуальне житлове будівництво можуть бути гроші як готівкою, так і гроші в безготівковій формі. Грошові платежі здійснюються в національній валюті (гривні), яка є законним платіжним засобом на території України (на що вказує ціла низка нормативних актів України). Однак не виключається можливість при дотриманні визначених валютним законодавством вимог здійснювати кредитування і в іноземній валюті.
