По отношению методики оценки территорий городов, зон и кварталов, можно отметить следующее:
– многолетнее функционирование рынка недвижимости (в т.ч. земли) в развитых странах дальнего зарубежья сместило центр тяжести оценочных работ в направлении единичных объектов, поэтому территориальных методик оценки земли в настоящее время нет, их заменяет градостроительное функциональное зонирование;
– элементы территориальной оценки земель на основе градостроительного зонирования имеются в тех странах, где государство в лице городской власти осуществляет значительное регулирование земельных отношений. Это относится, прежде всего, к таким крупнейшим мегаполисам типа Гонконга, Токио, Чикаго и Лондона для ограничения спекулятивных операций с землей и координации сверхприбылей.
Таким образом, чем меньший удельный вес занимает в структуре земельных отношений институт частной собственности на землю, тем большую значимость приобретает нормативная оценка земли.
Кроме того, следует отметить, что для Казахстана большую значимость имеет не столько опыт стран дальнего зарубежья, сколько стран ближнего, к которым, прежде всего, относятся Россия, Украина и Белоруссия.
Обобщение опыта оценки стран ближнего зарубежья позволяет сделать следующие выводы. Во всех странах, недавно перешедших на рыночную экономику, преобладает методика нормативной оценки земли по схеме: базовая ставка → ценовое зонирование → дифференциация базовой ставки по ценовым зонам → оценка объектов оценки (земельных участков) внутри зон, путем применения соответствующих поправочных коэффициентов к значениям базовых ставок ценовых зон.
Особенно продвинуты земельные отношения в Российской Федерации, где нормативные методы формализованы в единой автоматизированной системе земельного кадастра. В связи с тем, что в Казахстане создание этой системы только началось, целесообразно в ближайшей перспективе использовать опыт Украины и Белоруссии, где нормативная оценка земель поставлена на государственный уровень в единой системе земельных, правовых и градостроительных кадастров. Опыт оценки земель в Казахстане на примере г. Алматы показывает, что здесь нет градостроительного кадастра Украины.
В 2002 году специалисты Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами Государственного научно-производственного Центра по землеустройству (ГосНПЦзем) проводили разработку базовых ставок платы за земельные участки (Астана. 2002 г.). Они считают, что в Республике Казахстан назрела необходимость единой методики оценки земель. Однако систему экономической оценки городских земель решить в полном объеме практически невозможно, тем более, когда идет речь о придании результатам оценки определенного правового статуса и включении их в систему городского земельного кадастра. Поэтому, специалисты считают, что естественным решением представляется поэтапное создание системы оценки городских земель. Поэтапное проведение кадастровой оценки в режиме последовательных приближений имеет очевидные преимущества с точки зрения существенного снижения трудоемкости и стоимости работ. В первую очередь, необходимо провести ценовое зонирование для дифференциации базовых ставок по зонам, как предлагают специалисты.
Средний разброс стоимости земель в пределах одной ценовой зоны, считают они, может достигать величины 20–50%. Статистический анализ требований к точности оценки отдельных фрагментов территориально-экономической зоны (например, кадастровых кварталов) показывает, что на первом этапе вполне допустимо определение верхней и нижней границ интервала стоимости земель, достигающего 50%-го среднего значения. Это существенно упрощает требования к исходному информационному обеспечению и методикам оценки.
Для проведения первого этапа кадастровой оценки, достаточно имеющейся информации Центра по недвижимости, городских организаций строительства и архитектурного комплекса, земельных комитетов, фондов имущества и т.д. В некоторых случаях необходимо ее дополнение и актуализация в ходе натурных обследований по упрощенному составу показателей.
Преимущество поэтапного проведения кадастровой оценки городских земель – полная «прозрачность» ее результатов, т.е. возможность выявления уже на первом этапе влияния на точность результатов оценки различных видов стоимости городских земель, а также внесения необходимых коррекций при переходе ко второму, уточняющему этапу.
Этот этап должен базироваться на четком определении критериев оценки земельной недвижимости, которые выявляются на основе анализа конъюнктуры рынка недвижимости. Помимо этого на цену недвижимости оказывают влияние технико-экономические, экономико-правовые и микроэкономические факторы корректировки цен посредством применения соответствующих поправочных коэффициентов. Таким образом, работу в области городских земель с использованием рыночных данных специалисты предлагают разделить на два этапа:
– расчет и дифференциация ставок платы за землю по территории города. Оценка земли на основе рыночной стоимости на этом этапе необходима для того, чтобы определить через соотношение рыночных цен на землю коэффициенты относительной ценности городской территории и платы за землю. Расчеты на основе оценки рыночной стоимости носят объективный характер, в этом их преимущество по сравнению с балльной, экспертной оценкой.
– собственно кадастровая оценка – это установление базовых размеров платы по видам использования земель и категориям землепользователей. Дифференциация ставок платы по территории города производится городскими властями самостоятельно на основе рыночных цен на землю и корреспондирует с реальными затратами города на «воспроизводство» городской территории, выражаемые базовой ставкой.
Отметим также, что трудность применения методов кадастровой оценки на основе рыночных данных состоит не только в недостатке информации, но и в неравномерном распределении сделок по территории города.
При недавнем переходе к рыночной экономике нельзя ограничиваться расчетной ценой земли. Возникает необходимость учета рыночной стоимости земли, поскольку она формируется под воздействием различных факторов. Рассмотрим основные из них:
– влияние городского планирования, нормирования на общий уровень цен. Увеличение доступности в городе равнозначного сокращению транспортных издержек;
– структура цен на землю. В центре города самая высокая арендная плата и цены на землю, чем в других районах города из-за легкодоступности вследствие этого конкуренции между фирмами за занятие участков в центре.
По мере удаления от центра стоимость земли под жилые помещения будет снижаться из-за увеличения плотности застройки и сильной конкуренции с другими предпринимателями. В районах хорошей доступности будут формироваться участки сосредоточения дополнительных предприятий (группы магазинов, фабрик). Промышленные и торговые предприятия всегда могут вытеснить с земли жилые помещения. В этих районах конкуренция однотипных компаний вызовет рост цены за земельные участки по сравнению с соседними жилыми районами.
Общая структура цен на землю будет следующей: самая дорогая земля – под торговыми предприятиями, затем промышленными, и самая дешевая – под жилыми домами, хотя жилые здания могут строиться на дорогой земле в центральных районах города.
В отдельных районах города определяющим фактором стоимости земли может быть взаимодополняемость или несовместимость характера использования участков.
На стоимость городской земли влияют факторы перемен. Изменяется характер использования земли и, соответственно, меняется цена на нее.
Существует ряд особенностей, затрудняющих использование основных подходов к оценке земли на территории Казахстана. В стране развиты лишь отдельные сегменты земельного рынка. По данным Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами в 2002 году отсутствовало достаточное для проведения достоверного статистического анализа количество сделок купли-продажи с земельными участками. Несмотря на то, что общий объем сделок с земельными участками в 2002 году превысил несколько миллионов, на долю непосредственных сделок купли-продажи приходится лишь 20%. Астана, между тем, имеет развитый рынок земельных участков. В 2000 году за счет оформления всех договоров выручено свыше 20 млн. тенге, из них 177,7 млн. тенге или 89% – договора купли-продажи.
На данный момент количество сделок купли-продажи намного увеличился в связи с принятием нового Земельного кодекса в 2003 году. Поэтому можно надеяться, что вопрос о недостатке информации исчезнет и тогда смело можно приниматься за создание единой методики оценки земель.
3.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
По Земельному кодексу Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442 – II землями сельскохозяйственного назначения обозначены земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях.
К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Сельскохозяйственные угодья могут быть орошаемые и неорошаемые.
Для более лучшего понимания всех терминов, связанных с сельским хозяйством, обратимся к Земельному кодексу, который дает следующие определения:
Пашня – это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.
Залежь – земельный участок, который ранее находился в составе пашни и более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.
Многолетние насаждения – это земельные участки, используемые под искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения, предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.
Естественные сенокосы и пастбища – земельные участки, систематически используемые под сенокошение и для выпаса животных.
Сенокосы и пастбища коренного улучшения – участки сенокосов и пастбищ, на которых путем залужения создан новый травостой.
Обводненные пастбища – пастбища, на территории которых имеются водоисточники, способные обеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота.
К орошаемым сельскохозяйственным источникам относятся земли, пригодные для сельскохозяйственного использования и полива, имеющие постоянную или временную оросительную сеть, связанную с источником орошения, водные ресурсы которого обеспечивают полив этих земель стоком не ниже 75% обеспеченности в оптимальные сроки по проектным или действующим нормативам оросительных норм при существующем коэффициенте полезного действия системы.
Земли лиманного орошения являются участки, на которых имеются водоудерживающие валы, водорегулирующие дамбы и другие гидротехнические сооружения, обеспечивающие задержание и перераспределение на площади этих участков талых вод и весенних паводков, а также вод, подаваемых из оросительных или обводнительных каналов для влагозарядки почв.
В Республике Казахстан земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться:
– в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
