Выделение оценочных районов и их оценка по какому-либо одному свойству того или иного фактора производилась как по натуральным, так и удельным показателям. Оценочные районы города были выделены исходя из существующей планировочной структуры, административного устройства районов.
Необходимость привлечения для выполнения комплексной экономической оценки территории города большого числа различной природы факторов потребовала их свода в следующие группы:
– природно-ресурсные качества территории;
– экономико-градостроительные условия обустройства территорий;
– функциональные взаимосвязи элементов города;
– экологическая ситуация территории города.
Интегрированная градостроительная оценка территории города производилась по каждому виду функционального использования. Оценка велась по кадастровым кварталам и массивам, в каждом из которых определяют балл, интегрированный по всем факторам градостроительной оценки территории.
На базе электронного опорного плана г. Алматы (М 1:10000) разработана модель существующего функционального зонирования территории города: жилая зона, общественно-деловая зона, производственная зона, зона специального назначения, зона ландшафтно-рекреационная, зона сельскохозяйственных земель и зона режимных территорий.
Каждая функциональная зона делится в свою очередь на функционально-планировочные участки.
На каждый из выделенных планировочных участков функциональных зон накладывается комплексная градостроительная оценка территории города, в результате чего производится районирование каждой зоны на основные районы (по коэффициенту градостроительной ценности территории).
Численное значение всех факторов и подфакторов градостроительной оценки путем их математической обработки, с использованием пакета прикладных программ, образует численное значение коэффициентов дифференциации.
Планировочные участки планировочных зон с одинаковыми значениями коэффициентов дифференциации объединяются в районы с одинаковой градостроительной ценностью.
В связи с проведенной комплексной градостроительной оценкой территории города Алматы, Алматыградкадастр предоставил следующие данные – в совокупности оценочное районирование территории г. Алматы представлено 585 районами, каждый из которых имеет свой интегральный оценочный коэффициент градостроительной ценности.
Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность или при сдаче в аренду устанавливаются Правительством страны.
Правительством страны в 2003 году были установлены базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания, отраженные в таблице 3.2.
Таблица 3.2. – Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания[9]
|
Населенные пункты |
Базовая ставка платы в тенге за 1 кв. м. |
|
Астана |
1 180 |
|
Алматы |
717 |
|
Актау |
145 |
|
Актобе |
137 |
|
Атырау |
123 |
|
Караганда |
190 |
|
Кокшетау |
114 |
|
Кустанай |
123 |
|
Кызылорда |
129 |
|
Павлодар |
114 |
|
Петропавловск |
114 |
|
Талдыкорган |
137 |
|
Тараз |
181 |
|
Уральск |
114 |
|
Усть-Каменогорск |
145 |
|
Шымкент |
181 |
Согласно этому Постановлению, оценочная стоимость конкретного земельного участка (права землепользования) зависит от категории земель и их целевого использования.
На земли населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку зданиями и сооружениями, включая земли, предназначенные для их обслуживания, применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов. Они определяются комитетами по управлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства и утверждаются местными исполнительными органами. Общий размер повышения или понижения базовых ставок, согласно вышеуказанному Постановлению, не должно превышать двух раз.
Коэффициенты по отношению к обследуемому объекту применяются по каждому фактору, затем рассчитывается средний поправочный коэффициент, который умножают на базовую ставку и получают стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, по формуле 3.6:
(К1 + К2 + … + Кn)
Ст = Сб х, (3.6)
n
где Ст – стоимость 1 кв. м. земли;
К1, К2, Кn – поправочные коэффициенты;
Сб – базовая ставка.
Однако инструкции по оценке и применению коэффициентов не разработаны. Оценщикам приходится самостоятельно выбирать коэффициенты, полагаясь на свой опыт и интуицию в зависимости от факторов, влияющих на стоимость земельных участков (табл. 3.3.)[10].
Таблица 3.3. – Перечень факторов, применяемых при оценке стоимости земельных участков
|
№ п/п |
Факторы |
Коэффициент |
||
|
1. Экономико-градостроительные |
||||
|
1.1 |
Жилой фонд: |
|
||
|
|
– износ до 30% |
1,0 ― 2,0 |
||
|
|
– износ от 30 до 50% |
1,0 ― 1,5 |
||
|
|
– износ боле 50% |
0,3 ― 0,5 |
||
|
1.2 |
Детские сады: |
|
||
|
|
– жилой массив обеспечен детскими дошкольными учреждениями |
1,0 ― 2,0 |
||
|
|
– дошкольные учреждения находятся за пределами жилого массива |
0,3 |
||
|
1.3 |
Школы |
1,0 ― 2,0 |
||
|
1.4 |
Магазины |
1,0 ― 2,0 |
||
|
1.5 |
Больницы, поликлиники: |
|
||
|
|
– находятся в данном микрорайоне или жилом массиве |
1,5 ― 2,0 |
||
|
|
– находятся в соседнем жилом массиве |
0,8 ― 1,5 |
||
|
|
– поликлиники обслуживают несколько микрорайонов с большой плотностью населения |
0,3 ― 0,8 |
||
|
1.6 |
Учебные заведения |
1,0 ― 2,0 |
||
|
1.7 |
Объекты КБО |
1,0 ― 2,0 |
||
|
1.8 |
Водоснабжение: |
|
||
|
|
-централизованное снабжение холодной и горячей водой |
1,5 ― 2,0 |
||
|
|
– обеспеченность только холодной водой |
1,0 ― 1,5 |
||
|
|
– автономное водоснабжение |
0,3 |
||
|
1.9 |
Канализация: |
|
||
|
|
– центральная |
1,0 ― 2,0 |
||
|
|
– местная |
1,0 |
||
|
|
– отсутствует |
0,3 |
||
|
1.10 |
Теплоснабжение |
1,0 ― 2,0 |
||
|
1.11 |
Газоснабжение: |
|
||
|
|
– центральное обеспечение |
2,0 |
||
|
|
– автономное обеспечение |
1,0 |
||
|
1.12 |
Электроснабжение: |
|
||
|
|
– обеспечен |
2,0 |
||
|
|
– необеспечен |
1,0 |
||
|
1.13 |
Слаботочные устройства: |
|
||
|
|
– имеются |
2,0 |
||
|
|
– отсутствуют |
1,0 |
||
|
1.14 |
Улично-дорожная сеть: |
|
||
|
|
– асфальтное, бетонное покрытие с износом до 30% |
2,0 |
||
|
|
– асфальтное, бетонное покрытие с износом свыше 30% |
1,5 |
||
|
|
– гравийно-щебеночное покрытие |
1,0 |
||
|
|
– грунтовые |
0,5 |
||
|
1.15 |
Сеть общественного транспорта: |
|
||
|
|
– обеспечен всеми видами общественного городского транспорта |
2,0 |
||
|
|
– обеспечен одним из видов общественного транспорта |
1,5 |
||
|
|
– остановка общественного транспорта находится на расстоянии более 0,5 км от объекта |
1,0 |
||
|
|
– сеть общественного транспорта не охватывает в полной мере данный район |
0,5 |
||
|
1.16 |
Озеленение: |
|
||
|
|
– аллеи, скверы, парки, рощи т.д. |
1,5 ― 2,0 |
||
|
|
– деревья, кустарники, газоны вдоль улиц, внутри кварталов |
1,0 ― 1,5 |
||
|
|
– практически отсутствуют зеленые насаждения |
0,5 |
||
|
1.17 |
Санитарная очистка: |
|
||
|
|
– вывоз мусора городскими службами |
2,0 |
||
|
|
– вывоз мусора по определенным дням спецтранспортом |
1,5 |
||
|
|
– городскими службами не обслуживаются |
0,5 |
||
|
1.18 |
Соответствие градостроительным нормативам: |
|
||
|
|
– строения соответствуют нормативам |
1,0 ― 2,0 |
||
|
|
– строения не соответствуют нормативам |
0,5 |
||
|
2. Социально-функциональные |
||||
|
2.1 |
Взаимосвязь жилых районов с местами приложения труда: |
|
||
|
|
– жилой район, учреждения, организации, предприятия тесно связаны и составляют единый массив |
2,0 |
||
|
|
– предприятия, организации, учреждения граничат с жилым массивом |
1,5 |
||
|
|
– жилой массив на значительном удалении от мест приложения труда |
0,5 |
||
|
2.2 |
Относительное расположение от экологически вредных и шумосоздающих объектов: |
|
||
|
|
– объект расположен в непосредственной близости от мусоросвалки, котельной, завода, фабрики, железнодорожный путей, трамвайных линий, нефтебазы, АЗС, рынка, больницы, морга и т.д. |
0,8 ― 2,0 |
||
|
3. Экологические |
||||
|
3.1 |
Определяется по экологической карте схеме территории города |
0,5 ― 1,5 |
||
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
