Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.
2. Особенности методов оценки земли
2.1 Специфика методов оценки земли
Наконец, мы перешли к рассмотрению непосредственно методов и подходов к оценке земель. Но прежде, чем мы перейдем к подробному изучению поставленного вопроса, необходимо рассмотреть специфику этих методов.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Попытаемся понять, по какой причине производят эти оценки.
Целью кадастровой оценки является единовременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного (рис. 2.1.).
Методы оценки земли
Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход
– Метод прямой – Метод сравнения продаж – Метод изъятия
капитализации (способы оценки типичного – Метод определения
– Дисконтирование участка и единицы затрат на освоение
денежных потоков сравнения) – Оценка по затратам
– Техника остатка – Метод переноса на инфраструктуру
дохода для земли – Оценка по условиям
типовых
инвестиционных
контрактов
Рис. 2.1. Методы оценки земли
Также теоретически общеизвестно, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущего дохода земельные участки зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию, т.е.:
Сз = (Дв – И) / Кк, (2.1)
где Сз – стоимость земельного участка;
Дв – реальный или условно начисленный валовой доход;
И – ожидаемые издержки;
Кк – ставка (коэффициент) капитализации.
Следующий подход гласит, что предельный доход землевладения связан с получаемой рентой, а предельные издержки – с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этих величин дает представление о продажной цене данного участка земли:
Цена земли = Рента (годовая) / Ставка ссудного процента х 100% (2.2)
Цена земли есть капитализированная земельная рента. Она показывает, какую сумму денег требуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте. Данная формула показывает лишь наиболее общие закономерности и справедлива лишь при прочих равных условиях. Общая тенденция на рынке земельных участков состоит, как было отмечено выше, в неуклонном повышении их цены, особенно в крупных городах и районах, к ним примыкающих. Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.
Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Но, как было отмечено, все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Рассмотрим подробнее эти три подхода оценки земли.
2.2 Затратный подход к оценке земли
Затратный подход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
В современной литературе, посвященной вопросам оценки земельных участков, нет единого мнения по поводу методов, входящих в состав общепринятых подходов. Так, один из авторов предлагает четыре основных метода оценки земельных участков затратного подхода: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.
Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), считает он, заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть 1 м², 1 м³, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.
Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.
Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объективных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод, и эксперту-оценщику понадобится помощь специалиста-сметчика.
Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс.
Другой автор учебника по оценке недвижимости предлагает три основных метода. Рассмотрим подробнее ее вариант[6].
Итак, затратный подход включает следующие методы:
– изъятия;
– определение затрат на освоение;
– оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям
типовых инвестиционных контрактов.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участка со зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа.
Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается
на технике остатка земли.
Метод изъятия используется при следующих условиях:
1) при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;
2) если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.
Рассмотрим алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия:
1. Определение рыночной стоимости земельного участка со зданиями и сооружениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Но бывают ситуации, когда недостаточно информации по сопоставимым продажам, тогда в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.
2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства – это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. В случае, если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.
Стоимость замещения несколько отличается от стоимости воспроизводства – это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов, технологий.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он возникает под воздействием естественного старения.
Функциональный или моральный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Данный вид износа – результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.
Внешний или экономический износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.
5. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка
путем вычитания из рыночной стоимости земли со зданиями и сооружениями остаточной стоимости зданий и сооружений.
При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.
Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.
Предположим, нам необходимо оценить земельный участок в курортной зоне, причем свободные участки в этой местности давно не продавались. Но мы имеем информацию о недавних продажах домов, из чего видно, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000 ден. ед.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000 ден. ед., издержки же на строительство типового дома составят 100 000 ден. ед., а прибыль и косвенные издержки будут равны 80 000 ден. ед. Тогда, общая стоимость составит 270 000 ден. ед., из которых земля составит одну треть.
В связи с вышеизложенным, можно произвести расчеты, из которых стоимость земельного участка в курортной зоне может находиться в зоне от 67 000 до 100 000 ден. ед. (т.е. 1/3 от стоимости недвижимости).
После рассмотрения данного метода можно определить его достоинства и недостатки.
Итак, достоинства метода изъятия заключается в том, что он дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости зданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Недостатками данного метода может быть то, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, так как с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; а также в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
